(634 S. K. m. 28, 73) (818 S. K. m. 1) (4721 S. K. m. 2)
Dava: Dava dilekçesinde yönetim planının bazı hükümlerinin ve 2003 yılı işletme bütçesinin iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı (Kiptaş) vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre,
Sonuç: Yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, oybirliği ile karar verildi.
NOT: KONUNUN ÖNEMİ NEDENİYLE YEREL MAHKEME İLAMINI AŞAĞIDA YAYIMLIYORUZ.
T.C.
PENDİK 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Esas: 2003/230
Karar: 2004/114
Tarih: 24.02.2004
Dava: Davacı tarafça davalı yan hakkında açılan davanın duruşmaları sonunda gereği düşünüldü.
İDDİA: Davacılar vekili; müvekkillerinin Pendik, Şeyhli Mahallesinde bulunan Hilal Konutlarının muhtelif bloklarında ikamet etmekte olan bağımsız bölüm kat irtifak sahipleri olduklarını, bu konutların inşaat ve pazarlamasını İstanbul Büyük Şehir Belediyesinin bağlı kuruluşu olan Kiptaş A.Ş.'nin yaptığını, konutların oturulmaya hazır şekilde tesliminin en son 1999 yılında bitirildiğini ve o tarihten beri de binalarda oturulduğunu, tapu siciline tek taraflı olarak tescil edilen Pendik Hilal Konutları Site Yönetim Planının geçici yönetim başlıklı 56. maddesinin 1. fıkrasında yer alan "toplu yapı temsilciler kurulu ile toplu yapı yönetim kurulu" için öngörülmüş tüm hak, görev ve yetkilerin 10 yıllık bir süre ile Kiptaş A.Ş.'ne bırakılmasının KMK.nun 27, 29, 32, 34. maddelerine aykırı olduğunu, tapuya verilen yönetim planının parsel bazında düzenlenmesine rağmen, mezkur planın değiştirilme koşulunun 6. madde ile toplu yapı alanında bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5'nin oy şartına bağlandığını, yönetim planının 10. maddesinde, toplu yapının "Ekli Pendik Hilal Şehir yerleşim planında gösterilen sınırlara belli alanda kurulu, bağımsız bölüm ve eklentileri içeren tüm blok, konut, ticaret, kültürel ve sosyal amaçlı tesisi ile bunların her türlü yapıları, açık alanları ile kamuya aık tüm alanları kapsayan bir yerleşimdir." Şeklinde tanımlandığını, bu düzenleme sonucu parsele ait yönetim planının değiştirilmesinin de imkansız hale getirildiğini, bu durum da KMK.'nun anagayrimenkulle ilgili yönetim planının değiştirilmesi hükmüne aykırı olduğunu, bu nedenlerle yönetim planının 6, 10 ve 56. maddelerinin iptali gerektiğini, ayrıca yönetim planında KMK.nun emredici hükümlerine aykırı şekilde düzenleme yapılarak birden çok parseli yönetmek üzere toplu yapı ile ilgili kurallar konulduğunu, bu nedenlerle yönetim planının Kat Mülkiyeti Yasasına aykırı maddelerinin de iptaline karar verilmesini istemiş,
Yönetim Planının konutların satışı sırasında Kiptaş tarafından düzenlenerek kat maliklerine imzalatılan satış vaadi sözleşmesine dayandığını, sözleşmede yönetimle ilgili maddelerin geçici bir dönemi kapsadığını, Kiptaş'ın sözleşmeye dayanarak yönetici atamaya devam etmesinin KMK.'na aykırı olduğunu ileri sürerek Kat Mülkiyeti Yasasına uygun bir yönetim oluşturulmasını sağlamak için geçici bir yönetim kurulunun atanmasına karar verilmesini talep etmiş,
Mevcut yönetim tarafından hazırlanan 2003 yılı işletme bütçesinde yasaya aykırılıklar bulunduğu gibi bütçede düzensizlik ve usulsüzlükler de yapıldığından işletme bütçesinin iptaline karar verilmesini istemiş,
Dava sırasında da 2003 yılı işletme bütçesinin iptaline yönelik isteklerini atiye terk ettiklerini ve geçici yönetim atanmasına ilişkin taleplerinden de vazgeçtiklerini beyan etmiştir.
SAVUNMA: Davalı Kiptaş vekili; müvekkili şirketten bina satın alan kişilerle yapılan satış vaadi sözleşmesi hükümleri gereği 17.3.2003 tarihine kadar yönetim planı doğrultusunda site yönetiminin Kiptaş tarafından sağlandığını, Kiptaş önderliğinde hak sahiplerini katılımıyla 12-13 Nisan 2003 tarihinde yapılan seçimler sonucu blok temsilcileri ve denetçilerinin, 26.4.2003 tarihinde yapılan seçimler sonucunda da Hilal Konutlarının yeni site yönetim ve denetim kurullarının oluşturulduğunu, bu seçimlerden sonra müvekkili şirketin Hilal Konutlarını yönetiminden çekildiğini savunarak, davanın müvekkili yönünden husumet sebebiyle reddini istemiştir.
Diğer davalı usulüne uygun davetiye tebliğe rağmen duruşmalara katılmadığı gibi davaya karşı cevapta vermemiştir.
GEREKÇE: Dava; Pendik Hilal Konutları site yönetim planının 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasına aykırı hükümleri ile 2003 yılı işletme bütçesinin iptali ve geçici yönetim kurulu atanması isteklerine ilişkindir.
Başlangıçta birlikte dava açan davacılardan Leyla Bulan, Fuat Veysel Turan, Cemal Çalık, Hasan Gündüz ve Hikmet Balaban'ın davalarını takip etmemeleri ve davalarının işlemden kaldırılma tarihinden itibaren de 3 aylık yasal sürenin dolması nedeniyle, bu davacılar yönünden açılan davanın H.U.M.K.nun 409. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekmektedir. Gene takip etmemeleri nedeniyle davaları işlemden kaldırılan davacılar Abdurrahman Yücelli ve Halim Yaman yönünden H.U.M.K.nun 409. maddesinde öngörülen 3 aylık sürenin dolmaması sebebiyle de, bu davacıların davalarının tefriki yoluna gidilmiştir.
Diğer davacılar tarafından açılan davaya gelince; konu ile ilgili yerleşik Yargıtay İçtihatlarında da değinildiği üzere ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının iş yeri ve konut ihtiyacını doğurduğu, bu ihtiyacın karşılanması amacıyla gerek devlet kuruluşları, gerekse özel girişimciler eliyle birden çok taşınmaz üzerine ayrı ayrı bloklar halinde toplu yapıların inşa edildiği bilinen gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda, çoğunlukla her parsele bir blok apartman yapılmakta, bu blok apartmanlarda toplu yapının bir bölümünü teşkil etmektedir. Tek bir parsel üzerine inşa edilmiş blok apartmandaki bağımsız bölümler için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmekte bu blok yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda anılan yasa hükümleri uygulanarak çözümlenebilmektedir. Ancak bu blokların oluşturduğu toplu yapının yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda ise Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanununun toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün değildir.
Ayrı ayrı parsellerin üzerinde kurulu kat mülkiyetli bağımsız bölüm maliklerinin "site" adı altında bir araya gelerek müşterek bir yönetim kurmaları halinde, böyle bir mülkiyet ve yönetim rejimi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun değil ise de, site sakinlerinin aralarında yaptıkları bir sözleşme ile sitelerini yönetmelerine yasal bir engel yoktur.
Bu nitelikte bir sözleşmenin ( yönetim planının ) mevcut hükümlerine karşı iptal istemiyle mahkemeye başvuruların kabul edilebilmesi için davaya konu edilen yönetim planı hükmünün yasaya aykırılık teşkil etmesi veya yasa hükümlerine aykırı olarak tesis edilmiş olması gerekir. Böyle bir aykırılığın sözkonusu olmadığı durumlarda hakimin, kat maliklerinin iradesinin yerine geçip onlar adına karar vermeye ve özellikle sözleşme niteliğinde olan yönetim planının mevcut bir hükmünün değiştirilmesi veya yeni bir hüküm eklenmesi suretiyle inşai tarzda bir müdahalede bulunmaya yetkisi yoktur.
Bu açıklamalardan sonra dava konusu olaya tekrar dönülürse; dava sırasında getirtilen belge ve bilgilere göre, davacıların konutlarının da içinde yer aldığı toplam 12 parsel, 39 blok ve 1276 konutun bulunduğu yerleşim alanı için düzenlenen ve site yönetim planı olarak ifade edilen sözleşmenin 25.9.1998 tarihinde Kiptaş tarafından imzalanarak tapuya tescil ettirildiği anlaşılmaktadır. Yönetim Planı incelendiğinde; biri blok yönetimi, diğeri de toplu yapı yönetimi olmak üzere iki yönetim organının bulunduğu anlaşılmakta, blokta yer alan konut maliklerinin blok yöneticisini blok yöneticilerinin de toplu yapı temsilciler kurulu olarak toplu yapı yönetimini seçmeleri suretiyle site yönetiminin oluşturulduğu görülmektedir.
Davacılar tarafından iptali istenilen yönetim planının 56. maddesinde; yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu ile yönetim kurulu için öngörülen tüm hak, görev ve yetkileri 10 yıl süreyle Kiptaş'a bırakıldığı düzenlenmiştir. Yönetim Planındaki 56. maddesindeki düzenleme ile kat maliklerinin kendi konutlarının gereksinimlerini saptama, sorunlarını giderme, karar verme, toplanma, işletme bütçesi hazırlama ve yapılan harcamaları denetleme gibi Kat Mülkiyesi Yasasından kaynaklanan haklarını ortadan kaldırıcı nitelikte bulunmuştur. Bu nedenle 634 sayılı yasanın emredici hükümlerine aykırı bulunması nedeniyle sözleşmenin 56. maddesinin iptali yoluna gidilmiştir.
Kaldı ki davalı Kiptaş vekili tarafından da dava sırasında, yönetim planı doğrultusunda yeni blok ve site yönetim kurullarının seçildiğini bildirerek, müvekkili şirketini Hilal Konutları yönetiminden çekildiğini beyan etmiştir.
Yönetim planının iptali istenilen 6. maddeyle de; "Yönetim planının değiştirilmesi için Pendik Hilal Şehir Toplu Yapı Alanında bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5'ünün oyu şarttır." şeklinde bir düzenleme yapıldığı görülmektedir."
Yönetim Planının 10. maddesinde de, toplu yapı "Ekli Pendik Hilal Şehir yerleşim planında gösterilen sınırları belli alanda kurulu, bağımsız bölüm ve eklentilerini de içeren tüm blok, konut, ticaret, kültürel ve sosyal amaçlı tesis ile bunların her türlü alt yapıları açık alanları ile kamuya açık tüm alanları kapsayan bir yerleşimdir." olarak tanımlanmıştır.
Yönetim Planının 6. maddesi, yukarıda sözü edilen 10. madde ile birlikte değerlendirildiğinde, blok yönetimi yönünden yönetim planının değiştirilmesi içinde, Hilal Şehir toplu yapı alanında bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5 oyunu gerekli kılmaktadır. Halbuki her blok ( parsel )'un kendi idareleri yönünden, blokları dışındaki maliklerin katılımı olmaksızın, bağımsız olarak düzenleme haklarının bulunması gerekmektedir. Yasa ile kat maliklerine verilen bir hak yönetim planı ile değiştirilemeyeceği gibi yönetim planına konulan bir hükümle de kısıtlanamaz. Bu nedenlerle 6. maddenin, bloklardaki işlerin yürütülmesi ve blokların idaresi yönünden yönetim planının değiştirilmesi için Pendik Hilal Şehir Toplu Yapı alanında bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin 4/5 oyunun şart olduğuna ilişkin düzenleme, 634 sayılı yasanın 28. maddesi hükmüne aykırı bulunduğundan iptaline karar verilmesi gerekmektedir.
Yönetim Planının 6. ve 56. maddeleri dışındaki diğer hükümlerinin yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümlerine aykırılıkları tespit edilemediğinden, davacı yanın bu yöndeki talepleri yerinde bulunmamıştır.
Ayrıca, dava sırasında davacı vekili tarafından 2003 yılı işletme bütçesinin iptaline ilişkin taleplerini atiye terk edildiği ve geçici yönetim atanmasına ilişkin isteklerinden de feragat ettikleri bildirildiğinden, bu taleplerde dikkate alınarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: 1- Davacılar Leyla Bulan, Fuat Veysel Turan, Cemal Çalık, Hasan Gündüz ve Hikmet Balaban yönünden açılan ve işlemden kaldırıldığı tarihten itibaren de üç ay içinde yenilenmeyen davanın, HUMK.nun 409 maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına,
2- Diğer davacılar yönünden açılan davanın KISMEN KABULÜ ile,
A ) Yönetim planının 56. maddesinin tümden, 6. maddesinin ise blok yönetimi yönünden ( Pendik Hilalşehir Toplu Yapı alanında bulunan ) tümcesinin İPTALİNE,
B ) 2003 yılı işletme bütçesinin iptaline ilişkin talep atiye terk edilmiş olduğundan bu talebin esası hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına, yerinde görülmemesi nedeniyle de davacıların fazlaya ilişkin taleplerinin REDDİNE,
3- Harçlar Kanununa göre alınması gereken 10.100.000.- TL. harcın peşin yatırılan 7.880.000.- TL. harçtan mahsubu ile bakiye 2.220.000.- TL. nin davalılardan TAHSİLİNE,
4- Davacılar Leyla Bulan, Fuat Veysel Turan, Cemal Çalık, Hasan Gündüz ve Hikmet Balaban dışındaki davacılar tarafından sarf edilen ve aşağıda dökümü gösterilen 666.760.000.- TL. yargılama gideri ile 300.000.000.- TL. vekalet ücretinin davalılardan alınıp adı geçen davacılara verilmesine,
İlişkin, Yargıtay yolu açık olmak üzere verilen karar davacılar Mustafa Bulan, Yücel Bayram, Salih Mutlu, R. Ali Çırakoğlu, Adnan İnci, Zahide Yelmen ile davalı Kiptaş vekili Av. Şiar Karahan'ın yüzlerine karşı açıkça okunup anlatıldı.
Full & Egal Universal Law Academy