(1086 S. K. m. 8) (4721 S. K. m. 2)
Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 01.06.2004 gününden başlayarak yıllık 2.000.000.000.- Lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 1.400.000.000.- TL tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı vekili dava dilekçesinde, 01.06.2004 tarihinden itibaren yıllık kira parasının 2.000.000.000.-TL olarak tespit edilmesini talep etmiş, mahkemece; hak ve nesafet kurallarına göre yıllık 1.400.000.000.-TL kira parasının tespitine karar verilmiştir.
Hükmü davalı temyiz etmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 5 yıllık olup, % 40 artış şartı bulunmaktadır. Dava konusu dönem ise sözleşmenin 4. yılıdır.
Bu durumda davacının talebi, 01.06.2001 tarihli kira sözleşmesinde kararlaştırılan 5 yıllık süre sona ermeden % 40 artış şartının üzerinde kira parasının artırılmasına yöneliktir.
Dava bu niteliği itibariyle HUMK'nun 8. maddesinde yer alan kira sözleşmesine dayanan "kira tespit" davası sayılmayıp, kira sözleşmesinin kira parasının artırılması ile ilgili şartın değiştirilmesi ve yeni ekonomik koşullara uyarlanması davasıdır.
Sözleşmenin yapıldığı sırada karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.
Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli ölçüde değişmiş ise artık taraflar o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen koşullar karşısında sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere örnek harp, ekonomik krizler ve aşırı enflasyon olabilir.
Değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık bozulmuş olması şarttır.
Bu durumda mahkemece; resmi kurumlardan enflasyon oranı ve seyri araştırılmalı, bununla birlikte kiralananın kullanım sahası, nitelikleri, bulunduğu mevkii, konumu, emsal kira paraları, sözleşmenin kurulduğu ve davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri artış oranı ve diğer makul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığı ile incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilerek hal ve şartların değişmesi nedeniyle borçluya ( kiracıya ) ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, aksi halde yani yukarıda belirtilen hal ve şartların değişmesinin gerçekleşmediği takdirde davanın reddine karar verilmelidir.
Mahkemece kiralananın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasını belirleyen yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.07.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy