(6762 S. K. m. 20) (4721 S. K. m. 2)
Dava dilekçesinde taraflar arasında kurulu, 14.7.2003 tarihli kira sözleşmesindeki yıllık kira bedelinin 14.7.2006 tarihinden geçerli olmak üzere 180.000 YTL olarak uyarlanması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden Davacı vek. Av. …….. geldi. Aleyhine temyiz olunan Davalı ve vekili gelmedi. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.
YARGITAY KARARI
Davacı vekili dilekçesi ile; davacı şirketin, davalının sahibi olduğu oteli; ihale yolu ile yıllık 370.100 YTL bedelle kiraladığını, taraflar arasında 14.7.2003 başlangıç tarihli 10 yıl süreli sözleşme imzalandığını; gerek ihalenin yapıldığı gerekse sözleşmenin imzalandığı tarihte, Tokat şehir merkezinde dava konusu otelin dışında sadece iki adet iki yıldızlı otel mevcut iken, üçüncü kira dönemi olan 14.7.2005 tarihine gelindiğinde iki yıldızlı üç adet, üç yıldızlı iki adet ve dört yıldızlı bir adet otelin daha açılıp faaliyete geçtiğini; yeni açılan bu otellerin müşterilerine sundukları imkan ve hizmetlerin çağın gereklerine uygun ve daha mükemmel olması karşısında; eski anlayışla inşa edilen ve zaman içinde eskiyen kiracısı bulundukları otelin; rekabet gücünün zayıfladığını ve otel gelirlerinde tahmin edilemeyecek boyutta düşme gerçekleştiğini, sonuçta kira borçlarını ödeyemez duruma düştüklerini; yani, otellerin açılmasıyla oluşan bu olağanüstü durum sebebiyle kira sözleşmesindeki edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve açık biçimde müvekkili aleyhine bozulduğunu iddia ederek; yıllık kira bedelinin 14.7.2006 tarihinden geçerli olmak üzere 180.000 YTL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, cevap dilekçesinde; uyarlama şartlarının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; "...Dava konusu taşınmaz otel olarak kullanılmakta olup, davacı şirket tacirdir. TTK 20.maddesinin 2.fıkrasına göre, tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü söz konusudur... Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin basiretli davranıp gereken tedbirleri alması halinde önleyebileceği bir ödeme güçlüğünü göstererek sözleşmenin uyarlanmasını istemesi hukuk düzeninin kabul edilebileceği bir durum değildir.
Sözleşme yapılırken hiç kimse davacıya Tokatta yeni otellerin açılmayacağı garantisini vermemiştir. Tacir olan davacının basiretli bir işadamı gibi bu durumu önceden öngörmesi ve buna göre gerekli tedbirleri alması ve yeni oteller açıldığında da serbest piyasa koşullarında yeni otellerle rekabet edecek ekonomik tedbirleri alması kendisinden beklenir. Diğer yandan ….. Oteli yeni açılan otellere göre şehrin daha merkezi bir konumunda ve daha önceden tanınıp bilinen belli bir müşteri potansiyeli olan bir otel olarak; yeni açılan otellere göre daha avantajlı durumdadır. Davacı bu avantajı kendi lehine kullanabilir. Bütün bu hususlar gözetilerek, uyarlama davası şartları oluşmadığından davanın reddine karar vermek gerekmiştir, gerekçesiyle" davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Davada; taraflar arasında aktedilen kira sözleşmesinde, sonradan gelişen öngörülemeyen şartlar nedeniyle (yani otellerin açılmasıyla oluşan müşteri kaybı ve gelirdeki düşme nedeniyle) edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde davacı (kiracı) aleyhine bozulduğu ve kira parasının ödenemez hal aldığı iddia edilerek; sözleşmedeki yıllık kira parasının uyarlanması talep edilmiştir.
Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre sözleşme, yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan biri için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan ortaya çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu (denge aleyhine bozulan taraf) sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.
Gerçekte sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke, özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.
Sözleşme yapıldığı andaki karşılıklı edimler arasında var olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede, büyük ölçüde bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsniyet (TMK'nun 2, 4.maddeleri) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık, beklenmeyen hal şartı (sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Sözleşmenin yapılmasından sonra umulmayan bir neden akdin ifasını taraflardan biri için çok ağırlaştırmışsa TMK'nun 2.maddesine dayanılarak, sözleşmede uyarlama ile ilgili bir hüküm olmasa bile, hakimin sözleşmeyi tadil veya uyarlayabileceği kabul edilmektedir. (YHGK. 3.2.1988gün, 1987/11-411 E-1998/66 K)
Somut olayda, dava konusu otel; turistik otel olarak kiralanmış olup, bulunduğu ilin turizm potansiyelinin çok düşük olduğu bilinmektedir. Dolayısıyla, aynı nitelikte veya daha iyi şartlara haiz yeni otellerin açılmış olmasının müşteri kapasitesini etkileyebileceği ve gelir kaybına yol açacağı bir gerçektir. Bu durumun, davacının; işletme şartlarını zorlaştıran ve gelirini etkileyen, sözleşmenin yapılmasından sonra ortaya çıkan umulmayan bir neden olduğu kabul edilmelidir. Zira, bir işletmenin sağladığı gelirleri; giderlerini karşılayamaz halde ise, işletmenin hayatiyetini sürdürmesi beklenemez. Sözleşmenin aynı şartlarda devamı, davacı işletmenin iktisaden mahfına sebebiyet verecekse; mahkemece, davacı (kiracı) aleyhine sonradan bozulan dengenin yeniden tesisi ve kira parasının hakkaniyete uygun olacak şekilde uyarlanması gerekir. Aksi halde, sözleşmenin sürdürülmesi zora girer. Oysa, sözleşmenin devamı, sözleşme süresi dikkate alındığında, her iki tarafında menfaatine bulunmaktadır.
Bununla birlikte, davacı; tacir olup, ticari faaliyetlerinde (özellikle sözleşme yaparken) basiretli bir iş adamı gibi davranmak zorundadır. Sözleşmenin yapıldığı tarihteki şartları bilerek, sözleşme yapmış olduğundan (ihaleye girdiğinden) serbest iradeyle kararlaştırılan (ilk) kira bedelinden daha aşağı olacak şekilde uyarlama talebinde bulunması doğru değildir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler ışığında; inceleme ve araştırma yapılarak, sonucu dairesinde (TMK'nun 2. ve 4.maddeleri de gözetilerek) kira parasının (sözleşmenin kurulduğu tarihteki taraflar arasında oluşan dengeyi koruyacak şekilde) uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde davanın reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 550 YTL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine, ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.06.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)