MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen asıl, birleşen ve karşı dava olan alacak davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl davanın ve karşı davanın kabulüne, birleşen davanın ise reddine dair verilen hükmün, süresi içinde davalı birleşen dosya davacısı ile birleşen dosya davalı-k.davacısı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Asıl davada davacılar, dava dilekçelerinde özetle; inşa edildiği dönem mevzuatına ve onaylı projeye uygun olarak tamamlanan ve hastane binası ruhsatı mevcut bulunan taşınmazlarını 2011 yılında bakımlı ve tüm tesisatı ile birlikte davalıya kiraya verdiklerini, sözleşmede tahliye anında da aynı şekilde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, davalının mecuru teslim edildiği şekliyle 11 ay kullandığını ancak sonrasında Sağlık Bakanlığı onaylı projesine aykırı tadilat ve değişiklikler yaptığını, durumu öğrenmeleri üzerine davalıya projeye aykırı tadilatları durdurmaları ve kiralananı eski hale getirmeleri için ihtarda bulunduklarını, davalının mecuru tahrip edilmiş haliyle fiilen terk ettiğini, taşınmazın durumunun 04.04.2013 tarihli 06125 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Tespit Tutanağı” ve ... 20. Hukuk Mahkemesi’nin 2013/39 D.İş sayılı dosyası ile tespit edildiğini, davalıya yapılan bildirimlerin sonuçsuz kaldığını belirterek davalı kiracı tarafından binada yapılmaya çalışılan tadilatların ve tahribatların neler olduğunun, taşınmazın eski hale getirilmesi için yapılması gereken tamir ve tadilatların ne kadar süre içinde yapılacağının ve masrafların tesbiti ile reeskont faiziyle birlikte tahsilini, eski hale getirme talebinin kabul görmemesi halinde kiralananın hastane binası olduğu dikkate alınarak eksik tadilatların kullanıma hazır şekilde
tamamlanması için gerekli gider ve bu süreçte uğranılan zararın reeskont faiziyle birlikte tahsilini; davalının fiilen tahliye ettiği tarihten karar tarihine kadar işleyecek kira kaybının tespitiyle reeskont faiziyle birlikte tazmin ve tahsilini; kira sözleşmesinin 10. maddesinin 2. fıkrası uyarınca tespit olunan 6 aylık süreden aşağı olmamak kaydıyla aynı koşullarla kiraya verme süresi boyunca işleyecek kira bedellerinin reeskont faiziyle birlikte tahsilini; sözleşmenin 10. maddesi uyarınca tespit edilen 150.000,00 USD cezai şartın reeskont faiziyle birlikte tahsilini; akte aykırı eylemleri nedeniyle 25.000 TL manevi tazminatın tahsilini talep etmiş ve taleplerini 01.09.2015 tarihli dilekçesi 1.496.535 TL'na yükseltmişlerdir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; davacıların iddialarının doğru olmadığını, binanın hastane olarak inşa edilmediğini, 1997 yılında konut olarak inşa edildiğini ancak 2004 yılında özel hastane iskanı alındığını, Sağlık bakanlığı’nın öngördüğü standartları taşımayan bir bina olduğunu, hazır ve işleyen bir hastaneyi devralmadıklarını, kira sözleşmesi sonrasında taraflarınca binanın statiği ile ilgisi bulunmayan, binaya değer katıcı nitelikte inşaat ve tadilat çalışması yapıldığı sırada davacılar tarafından ihtarname gönderilerek projeye aykırı tadilat yaptıklarının iddia eildiğini, bu ihtarnameye cevaben yapılan çalışmaların bina statiğiyle ilgisi bulunmadığının, binaya zarar verici nitelikte olmayıp, aksine binaya değer katıcı imalatlar yapıldığının bildirildiğini, tadilatlar sırasında binanın kullanılamayacak derecede ayıplı olduğunun ortaya çıktığını ve bu nedenle kiraya verenlere ayıp ihtarında bulunularak ayıpların giderilmesi için 3 aylık süre verildiğini ve hastane faaliyetlerinin durdurulduğunu, 3 aylık süre sonrası binanın ayıpsız şekilde taraflarına teslim edilmediğini ve kiraya verenlerce binada güçlendirme projesi yapılmak üzere hastanenin tıbbi cihaz, alet ve tesisat gibi malzemelerden arındırılması halinde 1 ay içinde binanın kullanıma hazır teslim edileceğinin bildirildiğini, kiralananın ayıplı olduğunun bu ihtarname ile kiraya verenler tarafından kabul edilmiş olduğunu, kiraya verenlere binanın tıbbi cihaz ve ekipmandan zaten arındırıldığı ancak elektrik, su ve havalandırma tesisatının güçlendirme projesi sonrası yeniden kullanılmabilmesi için düzenli şekilde sökülerek kaldırılması gerektiği bildirilerek teslim edildiğini, güçlendirme çalışmalarına başlandığını ve bu arada taraflarınca da binanın statiği ile ilgisi olmayan değer artırıcı tadilat ve imalatların yapıldığını, ancak kiraya verenler tarafından bildirilen 1 aylık süreden çok daha fazla süre geçmesine rağmen güçlendirme projesinin bittiğine, hastane olarak kullanıma uygun olduğuna dair izinlerin taraflarına sunulmadığını ve bildirim yapılmadığını, dolayısıyla taraflarına kiralananın teslim edilmediğini ve sonucunda davacılara 31.03.2013 tarihi itibariyle kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirildiğini, 26.03.2013 tarihinde anahtarların taşınmaz ile birlikte teslim edildiğini, kira sözleşmesine güvenerek 4.885.671 TL masraf yapıldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Birleşen İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/148 Esas sayılı dosyasında davalı-birleşen dosya davacısı, dava dilekçesinde özetle; kira sözleşmesine güvenerek kiralanana masraf yaptığını, ancak kiralananın ayıplı olması nedeniyle davalılara yapılan ayıp ihtarı üzerine davalıların 1 ay içinde güçlendirme projesi yapılarak kiralananı teslim edeceklerini bildirdiklerini, tadilat ve dekorasyon çalışmalarının bir kısmının davalıların da bilgisi dahilinde davalılarca yapılan güçlendirme çalışmaları sırasında gerçekleştirildiğini, ancak kiralananın belirtilen sürede ayıptan arındırılmış ve kullanıma hazır bir şekilde kendisine teslim edilmediğini, bu nedenle kiraya veren davalılarla imzalanan kira sözleşmelerinin 31.03.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere haklı nedenlerle feshedildiğini ve anahtarların davalılara teslim edildiğini, sözleşmenin feshinden sonra ihtarname gönderilmesine rağmen mecuru kullanmak düşüncesiyle yapılan masrafların menfi zarar kapsamında davalılarca giderilmediğini belirterek kiralanana yapılan masrafların menfi zarar kapsamında giderilmesi amacıyla 4.849.786 TL nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/148 Esas sayılı dosyası davalılarından ... cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; kiralanan taşınmazın hissedarlarından olduğunu, birleşen dosya davacısı ile 2011 yılında kira sözleşmesi imzaladığını, taşınmazın 2004 yılında ruhsat alınmak suretiyle uzunca süre hastane olarak kullanıldığını, davalı tarafça da bu şekilde 2 yıl kullanıldığını, faaliyete hazır ve her türlü teçhizatıyla eksiksiz ve kusursuz olduğunu, muvafakat alınmaksızın, sözleşmeye de aykırı olarak yapılmaya başlanan tadilatlar neticesinde bina statiği ve yük kapasitesine zarar verecek nitelikteki tadilatlar dolayısıyla birleşen dosya davacısı-karşı davalı şirkete ihtarname gönderildiğini, sözleşmeye uygun ve bina statiğine zarar vermeyen tadilatlar yapıldığı hususunun doğru olmadığını, ön izinler alınmaksızın ve proje olmaksızın birleşen dosya davacısı karşı davalı tarafından tadilatlara başlandığını, taşınmazın kullanılamaz hale geldiğini ve Özel Hastaneler Yönetmeliğine de aykırı olan tadilat ve inşaat faaliyetleri neticesinde ruhsat için statik güçlendirme projesi uygulanmasını talep ettiğini, Deprem Mühendisliği ve Afet Yönetmeliği Enstitiüsüne müracaat edildiğini, alınan rapor doğrultusunda güçlendirme projesi uygulandığını, davalı tarafından yapılan faaliyetlerin yönetmelik ve projeye aykırı olması nedeniyle birleşen dosya davacısı karşı davalı şirketin tadilatları yarım bırakarak kiralananı tahliye ettiğini, bu dekorasyon ve tadilatların sökülmesi gerektiğinden kiralanana müspet katkısı olmadığını, kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle teslim sonrası mahkeme aracılığıyla tespit yapıldığını, kullanıma hazır hastane şeklinde teslim edilen kiralananı sözleşme ve yönetmeliklere aykırı olarak yapılan tadilatlar sonucu hastane olarak kullanılamaz halde teslim aldıklarını belirterek binanın yeniden hastane olarak kullanıma hazır hale getirilmesi için yapılacak harcama zararının %44 hissesi bakımından fazlaya dair talep ve hakları saklı kalmak üzere 50.000 TL’nin birleşen dosya davacısı-karşı davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, 07.09.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de talebini 670.143,63 TL daha yükselterek toplam 720.134,63 TL'nın haksız fesih tarihi olan 31.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine , birleşen davaya yönelik açılan karşı davanın ise kabulüne dair verilen hüküm dairemiz 2017/3091 E 2018/7667 K sayılı ilamıyla hüküm ile gerekçe arasında çelişki bulunduğundan bozulmuştur.
Mahkemece, bozmaya uyularak asıl dava bakımından;davanın kısmen kabulü ile manevi tazminat taleplerinin reddine; davalının mecuru haklı bir neden olmaksızın tadilatları yarım bırakarak kullanılamaz halde tahliye ettiği gerekçesiyle her bir davacının hissesine düşen miktar oranında projeye uygun hale getirme ve tesisatın yeniden yapılması için gereken harcama bedeli olan 1.636.669,63 TL’den davacıların hisseleri oranında belirlenen 916.535 TL tahliye tarihi olarak tespit edilen noter tespit tarihi olan 04.07.2013 tarihinden işleyecek ticari faiziyle; 6 aylık yeniden kiraya verilebileceği süre olarak belirlenen makul süre kira kaybı ve 3 aylık tadilat süresi kira kaybına tekabül eden 580.000,00 TL nin ticari faiziyle; 150.000,00 USD cezai şart bedelinin yine davacıların hissesine düşen miktarlar üzerinden ödeme tarihindeki Türk Lirası karşılığı üzerinden kamu bankalarının uyguladığı en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, birleşen dava bakımından, birleşen asıl davanın reddine ve karşı davanın kabulü ile 50.000 TL’nin dava tarihinden 620.134,63 TL nin ise ıslah tarihinden işleyecek ticari faiziyle birlikte birleşen dosya davacısı karşı davalıdan alınarak birleşen dosya davalısı karşı davacıya ödenmesine karar verilmiş; hüküm, davalı-birleşen davacı-karşı davalı Acıbadem Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi ile birleşen dosya davalısı karşı davacı ... tarafından temyiz edilmiştir.
I- Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen dava yönünden temyiz eden tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
II- a) Asıl dava bakımından; Davalı- birleşen dosya davacısının eski hale getirme ve tadilat süresi kira kaybı talebine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Asıl davanın davacıları ..., ... , ..., ..., ..., ... ile kiracı Yeni Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi arasında 1 Mayıs 2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 55.000 TL +stopaj bedelli kira sözleşmesi imzalandığı, kiracı Yeni Sağlık Hizmetleri Anonim Şirketinin davalı Acıbadem Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi tarafından birleşme yoluyla devralındığı ve Acıbadem Sağlık Hizmetleri Anonim Şirketi’nin davaya taraf haline geldiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6. maddesinde “Her türlü tadilat ve tamirat kiracıya aittir. Mecur bakımlı ve tüm tesisatı ile kiracıya teslim edilmiş olup tahliye halinde kiracı tarafından aynı şekilde teslim edilecektir. Kiracı mal sahibinin yazılı muvafakatname almadan taşıyıcı kollarından ve iskelet yapısında tadilat yapamaz. Aksi halde kiracı, akde aykırı davranmış addedilir. Mecurda izin dahilinde yapılacak her türlü sabit hale gelen tesis kiralayanın malı addedilecek ve kiralayana terk edilecektir. İş bu tesislerin ve tadilatın yapılma masraflarından ötürü kiracı kiralayandan hiçbir meblağ talep etmeyecektir.” hükmüne, 7. maddesinde “ Kiracıya teslim edilenler; elektrik, su, doğalgaz, ısıtma, soğutma, havalandırma sistemleri, tıbbi demirbaş ve cihazlar hariç tüm ekipmanları ile jeneratör, asansörler, aydınlatma, tavan ve yer döşemeleri, kapılar, dolaplar, banyo fitrifiyeleri, hasta odaları, muayene odaları, ameliyathane odaları, yoğunbakım odaları, görüntüleme odaları, labratuvar odası, kafeterya bölümü, acil bölümü, yemekhane bölümü, idare odaları, teknik servis odaları kiracıya teslim edilmiş olup tahliye ederken de kiralayana aynı şekilde iade edilecektir. (Hasta odalarındaki ve ameliyathane odalarındaki duvara monteli hasta başı oksijen aparatı dahil diğer demirbaşlar hariçtir. Diğer odalar ve bölümler boştur.) hükmüne, 10. maddesinde “Kira sözleşmesi 5(beş) yıl için tanzim edilmiştir. Kiracı en az 6 ay talebini önceden yazılı olarak Kiralayana ihbar etmek kaydıyla işbu kira sözleşmesini istediği zaman sona erdirebilir. Böyle bir bildirim yapılması ve 6(altı ) ay süreye riayet edilmesi halinde Kiralayan Kiracıdan kira sözleşmesinin kalan süresine ilişkin kira bedelleri için herhangi bir bedel talep etmeyecektir. Bildirimsiz fesih halinde kira süresi bitmeden kiracı kiralananı erken tahliye eder ise kira bedellerinden ve kiraya verenin diğer tazminat taleplerinden bağımsız olarak kiracı kiralayana 150.000 (Yüzellibin) USD cezai şart ödemeyi ve iş bu cezai şart miktarının da makul bir miktar olduğunu kabul beyan ve taahhüt etmiştir.” hükmüne yer verilmiştir.
Mahkemece yapılan keşif sonrası bilirkişiler tarafından hazırlanan 02.06.2014 tarihli bilirkişi raporunda imalat kalemlerine ait malzeme miktarlarının ve bu miktarlara ilişkin kullanılacak işçiliklerin tek tek hesaplanmasındaki zorluk ile getirmesi olası yanılmalardan kaçınılması amacıyla, ana gayrımenkulün Sosyal Güvenlik Müdürlüğü’nün yayınladığı, binaların yapısal özelliklerine göre aktivite bazındaki tamamlanma yüzdelerine ilişkin tablo yardımıyla binanın m2 bazındaki eksik imlaatların %27,5 mertebesinde olduğunun hesaplandığı belirtilmiş, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2013 Yılı Yapı yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğ’de V. sınıf B grubu inşaatların birim maliyeti olarak belirlenen 1.270, 00 TL/m2 esas alınmak suretiyle hesaplama yapılarak bulunan miktardan %15 yıpranma payının düşülmesiyle birlikte 1.166.669,63 TL zarar ziyan bedeli belirlenmiş ve bu bedele medikal tesisatın tamamen yeniden yapılması için hesaplanan 470.000 TL eklenerek mahkemece bu bedeller toplamı olan 1.636.669,63 TL esas alınmak suretiyle davacıların hisseleri oranında alacağın tahsiline karar verilmiştir. Ancak bilirkişi raporu bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.
6098 sayılı TBK 'nın 316/1. maddesi (BK.'nın 256.maddesi) hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. maddesi (BK.'nın 266.maddesi) gereğince
sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür.Kira sözleşmesinin 6. maddesine göre kiralanan bakımlı ve tüm tesisatı ile kiracıya teslim edilmiş olup tahliye halinde de aynı şekilde teslimi zorunludur. Yine sözleşmenin 7. maddesinde kiralanan ile birlikte kiracıya teslim edilen kalemler belirtilmiş olup bu maddede de kiracının tahliye ederken kiralananı aynı şekilde kiraya verene teslim edeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin bu hükmü tarafları bağlar. Hal böyle olunca davacı kiraya verenler eski hale getirme bedelini talep edilebilecektir. Ancak davalı kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Hükme esas alınan raporda hangi kalemlerin eski hale getirilmesi gerektiği açıklanmamış, binanın tamamlanması gereken kısmının Sosyal Güvenlik Müdürlüğü verilerine döre %27,5 olduğu belirtilerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı maliyetleri esas alınarak hesaplama yapılmıştır. Ayrıca “medikal tesisatın yenilenmesi” adıyla belirlenen 470.000 TL bedelin de neyi kapsadığı, kira sözleşmesinin 6. ve 7. maddeleri kapsamında eski hale iadesi gereken kalemler arasında olup olmadığı denetlenemediği gibi bu bedel bakımından yıpranma payı hususunda değerlendirme yapılmamış ve yıpranma payı düşülmemiştir. Rapor bu haliyle hüküm kurmaya ve denetime elverişli değildir. Kiralananda davalı tarafça tadilat yapılmakla birlikte kiraya verenlerce güçlendirme çalışması da yapılmıştır. Mahkemece; alanında uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak; kira sözleşmesi hükümleri de dikkate alınarak güçlendirme projesi kapsamında yapılan tadilatlar ile kiracı tarafından yapılan tadilatlar bakımından ayrı ayrı inceleme yapılıp, güçlendirme projesi kapsamında kalan tadilatlar dışlanarak kira sözleşmesinin 6. ve 7. maddesi kapsamında kiracının kullanımı nedeniyle eski hale getirme talebine konu kalemler açıklanmak suretiyle bu kalemlerin tahliye tarihindeki rayiç bedeli üzerinden eski hale getirme bedeli hesaplanıp kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı düşülerek eski hale getirme bedelinin hesaplanması ve tamirat süresinin de bu kalemlere göre tespiti gerekirken, denetime ve hüküm kurmaya elverişsiz, hatalı hesaplamalara dayalı bilirkişi raporları esas alınarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
b) Davalı-birleşen dosya davacısının cezai şart ve kira kaybı tazminatına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Kira sözleşmesinin 10. maddesinde kiracının 6 ay önceden ihbar etmek suretiyle sözleşmeyi feshetmesi gerektiği belirtilmiş, devamında ise bildirimsiz fesih halinde kiracının 150.000 USD cezai şart ödemeyi ve bu cezai şart tutarının makul bir miktar olduğunu kabul ve taahhüt ettiği düzenlenmiştir. Asıl davada davacılar, kira sözleşmesinin belirlenen süreden önce tek taraflı feshi nedeniyle hem cezai şart alacağı hem de mahrum kalınan kâr isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesinde, erken fesih nedeniyle 150.000 USD cezai şart ödeneceği kararlaştırıldığına göre kira sözleşmesinin erken tahliye nedeniyle sona ermesinden kaynaklanan tazminat tutarı sözleşmede belirlenmiş olup kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan cezai şart tutarı kadardır. Bu nedenle mahkemece, erken fesih nedeniyle 150.000 USD cezai şart bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki makul süre kira bedeli olarak ayrıca 6 aylık kira bedeline hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
c)Birleşen İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/148 Esas sayılı dosyası bakımından; birleşen dava davalılarından ve kiralananın paydaşı olan ... ile davacı kiracı arasında kiralananın diğer paydaşları olan davalı-asıl dava davacıları ile imzalanan kira sözleşmesinden ayrı olarak 01.05.2011 başlangıç tarihli ikinci bir kira sözleşmesi imzalanmış olup, birleşen dosya davacısı kiracı, her iki kira sözleşmesine de dayanarak davalılardan talepte bulunmuştur.
Birleşen dosya davacısı kiracı ile davalılardan ... arasında da 01.05.2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 40.000 TL bedelli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Bu kira sözleşmesinin 4. maddesinde “ Kiracı, hastane amacına uygun olarak, mecurda ana taşıyıcılara
dokunmamak kaydıyla, tadilat dolayısıyla yapılan harcamalar nedeniyle kiraya verenene hiçbir şekilde rücu edemeyeceği gibi kiradan mahsup yoluna da gidilemez. 14. maddede bildirilen demirbaşlar listesinde herhangi bir kalem kontrat bitiminde eksik olursa bunu kiracının tamamlaması ya da o anki bedelini karşılaması gerekmektedir.” hükmü, 12. maddesinde “Bina hastane olarak kiraya verilmiş olup birinci sınıf malzeme kullanılmıştır. Anahtar kiracılara teslim edilecektir. Kiracılar da mal sahiplerine kontrat bitiminde hiçbir noksan olmadan anahtar teslimi olarak geriye teslim edecektir. Aksi takdirde doğacak zarar ziyan kiracı tarafından karşılanacaktır.” hükmüne, 14. maddesinde de “tarafların anlaşamamazlığı halinde binanın ilk kiralandığı zamanki haliyle herhangi bir zarar verilmeden sağlam bir şekilde teslim edilmesi gerkmektedir” hükmüne yer verilmiş, 13. maddesinde kiralananın kiracıya teslim edildiği duruma binanın demirbaşlarının nelerden ibaret olduğu yazılmıştır.
Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK m. 530) Sözleşmenin feshinin haklı ya da haksız olması faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece sonuca etkili değildir. Yargıtayın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. İmalat tarihinin kanıtlanamaması halinde kural olarak zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.
Somut uyuşmazlıkta; birleşen dosya davacısı kiracı ile kirayaverenler arasında imzalanan kira sözleşmelerinde kiracının yapılan tadilatlar dolayısıyla kiraya verenlerden talepte bulunamayacağı ve kiraya verenlere rücu edemeyeceği belirtilmiş ise de söz konusu hüküm kiralananın kira süresi sonunda tahliyesi durumunda uygulanacaktır. Her iki kira sözleşmesi de 01.05.2011 başlangıç tarihli olup 5 yıl sürelidir. Kiracı kiralananı 5 yıllık kira süresi dolmadan tahliye etmiştir. Bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı kiraya verenlerce de benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğu belirlenmeli, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedelleri, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilip, sökülüp götürülebilecek imalatların sözleşme hükümleri uyarınca istenemeyeceği de nazara alınarak, sonucuna göre bir karar verilmelidir. Mahkemenin bu yönleri göz ardı ederek yazılı şekilde kiracının kira sözleşmesini feshinin haksız olduğu gerekçesiyle birleşen davanın tümden reddine karar vermesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
d) Birleşen İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/148 Esas sayılı dava dosyasındaki karşı davaya yönelik temyiz incelemesine gelince;
Birleşen davaya yönelik olarak açılan karşı dava; davalılardan ... tarafından davacı kiracı ile imzalanan kira sözleşmesine dayalı olarak açılan eski hale getirme bedeli, mecurun yeniden hastane olarak kullanıma uygun hale getirilmesi bedeli talebine ilişkindir.
Birleşen dosya davalısı Salih ile davacı kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesinin 12. maddesine göre “Bina hastane olarak kirayara verilmiş olup birinci sınıf malzeme kullanılmıştır. Anahtar teslimi kiracılara teslim edilecektir. Kiracılar da mal sahiplerine kontrat bitiminde hiçbir noksan olmadan anahtar teslimi olarak geriye teslim edecektir. Aksi takdirde doğacak zarar ziyan kiracı tarafından karşılanacaktır.”. Sözleşmenin 13. maddesine göre binanın demirbaşları; dış cephe, yer mermerleri, yer fayansları, yer döşemeler, tavan, tavan alçıları, kapılar, pencereler, su tesisatları, doğalgaz tesisatları, elektrik panoları, musluklar, bataryalar,
ayaklı lavabolar, ışıklandırma sistemleri, telefonlar, santraller, kamera sistemleri, su pompaları, havalandırma, klima cihaz ve sistemleri, mutfak techizatları, lobi, ön büro ve oturma gruplarıdır. Sözleşmenin 14. maddesine göre ise tarafların anlaşmazlığı durumunda binanın ilk kiralandığı zamanki haliyle herhangi bir zarar verilmeden sağlam bir şekilde teslim edilmesi gerekmektedir.
Yukarıda asıl dava bakımından “a)” bendinde yapılan açıklamalar da dikkate alındığında asıl dava ile birleşen davaya yönelik karşı dava bakımından hükme esas alınan raporda hangi kalemlerin eski hale getirilmesi gerektiği açıklanmamış, binanın tamamlanması gereken kısmının Sosyal Güvenlik müdürlüğü verilerine döre %27,5 olduğu belirtilerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı maliyetleri esas alınarak hesaplama yapılmıştır. Ayrıca “medikal tesisatın yenilenmesi” başlığı altında belirlenen 470.000 TL bedelin de neyi kapsadığı, kira sözleşmesi kapsamında eski hale iadesi gereken kalemler arasında olup olmadığı denetlenemediği gibi bu bedel bakımından yıpranma payı hususunda değerlendirme yapılmamış ve yıpranma payı düşülmemiştir. Rapor bu haliyle hüküm kurmaya ve denetime elverişli değildir. Kiralananda davalı tarafça tadilat yapılmakla birlikte kiraya verenlerce güçlendirme çalışması da yapılmıştır. Mahkemece; alanında uzman bilirkişi heyetinden taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınarak; kira sözleşmesi hükümleri de dikkate alınmak suretiyle güçlendirme projesi kapsamında yapılan tadilatlar ile kiracı tarafından yapılan ve kiraya verenlerce benimsenen tadilatlar ayrı ayrı incelenerek, güçlendirme projesi kapsamında kalan tadilatlar dışlanarak kira sözleşmesi kapsamında kiracının kullanımı nedeniyle eski hale getirme talebine konu kalemler tek tek açıklanmak suretiyle bu kalemlerin tahliye tarihindeki rayiç bedeli üzerinden eski hale getirme bedeli hesaplanıp, kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payı da düşüldükten sonra eski hale getirme bedelinin hesaplanması gerekir. Bu yönler göz ardı edilerek yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Kabule göre de; davalı-karşı davacı davasını fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 50.000 TL üzerinden açmış 07.09.2015 tarihli dilekçesi ile de talebini 670.143,63 TL daha yükselterek toplam 720.134,63 TL'nın haksız fesih tarihi olan 31.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davacı talebini 720.143,63TL olarak ıslah etmesine rağmen mahkemece 670.143,63 TL üzerinden hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, temyiz olunan kararın II-(a), (b) ve (c) bentlerinde açıklanan nedenlerle temyiz eden asıl dava davalısı-birleşen dava davacısı Acıbadem Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi yararına, (d) bendinde belirtilen nedenlerle de temyiz eden birleşen dosya davacısı- karşı davalı ... Sağlık Hizmetleri ve Ticaret Anonim Şirketi ve birleşen dosya davalısı- karşı davacı ... yararına HUMK'nın 428 inci maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20/01/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy