(743 S. K. m. 2) (6570 S. K. m. 7, 15)
Dava: Davacı M. M. vekili Avukat F.K. tarafından, davalılar F. ve D. aleyhine 28.7.1997 gününde verilen dilekçe ile davacının davalılarca tahliye edildiği taşınmazın yasal süre geçmeden başkasına kiralanması nedeniyle 500.000.000 lira tazminat istenmesi üzerine mahkemece yapılan yargılama sonunda; davanın reddine dair verilen 17.7.2000 günlü kararın Yargıtayca incelenmesi davacı vekili Avukat F.K. tarafından süresi içinde istenilmekle temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor ile dosya içerisindeki kâğıtlar incelenerek gereği görüşüldü:
Karar: Dava 6570 sayılı Taşınmaz Kiraları Hakkındaki Yasa'nın 15. maddesinden doğan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece istem reddedilmiş karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
6570 sayılı yasanın 15. maddesine göre; "Kiralayan 7. maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. (15/1)." Ayrıca "Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkulü üç yıl müddetle başkasına kiralayamaz."
Yasanın ifadesinde bulunan mücbir sebep kavramı yargıcın takdirine kalmıştır. Bugüne kadarki uygulamalarda; ihtiyaç iddiasında bulunan kişinin ölmesi, işyeri ihtiyacı için taşınmazın tahliyesinden sonra ihtiyacı olan kişinin sağlığının ağır şekilde bozulması, askerlik gibi nedenler mücbir sebep sayılmıştır.
Öte yandan yasadaki kiralayan sıfatı, kiralayan (üçüncü şahıs olabilir) ve malik gerçek ve tüzel kişiliği kapsar.
Somut olayda, işyeri dava dışı E. tarafından davacıya kiralanmış olup, eşi F. tarafından çocuklarının işyeri ihtiyacı nedeniyle icra ile tahliye ettirilmiştir. Aynı taşınmaz bu defa yasal süre geçmeden taşınmazda intifa hakkı sahibi olan G. tarafından bir başka kişiye kiraya verilmiştir.
Yasa kiralayan sıfatı altında ayrım yapmamıştır. Aksi halde 6570 sayılı yasanın 15. maddesinin uygulama alanı kalmaz. Üçüncü kişi kiralayan gösterilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilir. Malik aynı taşınmazı bir başkasına kiraya verir. Bu tür uygulama Medeni Kanunun ikinci maddesinde belirtilen dürüstlük kuralına aykırıdır.
6570 sayılı yasanın 15. ve Medeni Kanunun 2. maddesinde yukarıda aktarılan esaslar gözetilmeden davanın red edilmesi isabetsiz olup karar bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda gösterilen nedenlerle bozulmasına ve peşin alınan harcın istek halinde geri verilmesine 22.2.2001 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Kira konusu olan taşınmazın intifa hakkı G., Kuru mülkiyeti de E.'nindir. E., G.'nin çocuğudur.
Kira sözleşmesine göre 31.12.1990 tarihinde davacıya üç yıllığına kiralanmıştır. Kira bedellerinin kimin tarafından alındığı, diğer bir anlatımla, E.'nin mi yoksa intifa hakkı sahibi G.'nin mi aldığı anlaşılamamaktadır. Daha sonra E, 15.1.1996 tarihin de ölmüştür. Geriye eşi F., çocukları D. ve G. kalmıştır. Adı geçenlerin 14.1.1997 tarihinde davacı aleyhine, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtıkları, davanın kabulü ile davanın tahliye kararı verilerek sonuçlandığı ve kesinleştiği daha sonra da davacının icra yoluyla tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Tahliyeden sonra bu iş yeri bu defa intifa hakkı sahibi G. tarafından üçüncü bir kişiye 12.5.1997 tarihinde kiraya verilmiştir.
İşte eldeki bu dava ile önceki kiracı olan davacı, 6570 sayılı yasanın 15 ve 16. maddesi uyarınca zarar gördüğünü belirterek tazminat istemiştir. Daha önce davacı, F. hakkında şikâyette bulunmuş ve F. hakkında açılan kamu davası sonunda işyerinin kiraya esas intifa hakkı sahibi tarafından verilmesi, F.'nin bunda katkısı olmaması nedeniyle beraatine karar verilmiştir.
Eldeki bu davada mahkeme, ceza mahkemesindeki gerekçeyi esas almak suretiyle davacı istemini reddetmiştir.
Yukarıya aktarılan olgulardan da anlaşılacağı üzere, yerde kullanma ve yararlanma hakkı sahibi olan G.'dir. Böyle bir taşınmazda, kuru mülkiyet hakkı sahibinin doğrudan kullanma gelirinden yararlanma ve bu bağlamda kiraya verme hak ve yetkisi bulunmamaktadır. Ancak bu somut olayda kiralama sözleşmesinin kuru mülkiyet sahibi tarafından yapıldığı anlaşılmaktadır. Bir kiralama sözleşmesinin geçerli olması için, mutlaka taşınmaz maliki tarafından yazılması şart olmadığı gibi, yazılı olması da bir geçerlilik koşulu değildir. Ancak, malik olmayanın veya olay anında kullanma yetkisi bulunmayanın yeri kiraya vermesi usulsüz ise de kira parasının maliki, olayımızda ise intifa hakkı sahibi tarafından alınması ile sözleşmeye geçerlilik sağlanmış olur. Somut olayda, E.'nin intifa hakkı sahibi adına da hareket ettiği anlaşılmaktadır. 1990 yılında kiraya verilen yerin, 1997 yılına kadar intifa hakkı sahibi tarafından kiralamadan habersiz olması ve kira bedellerini almaması düşünülemez. Bu bakımdan gerçek kiraya verenin G. olduğu kabul edilmek gerekir.
Davalıların miras bırakanı E.'nin ölümü ile daalıların (o davada davacı) yerin intifa hakkının başkasına ait olması nedeniyle tahliye davası açmaları ve bu davanın kabulü hukuka uygun değildir. Davalıların o davayı açmada yetki ve hakları bulunmamaktadır. Mahkemenin o davayı davalıların dava açma da sıfatlarının bulunmadığı gerekçesi ile reddetmesi gerekirdi. O davanın kabul edilmesi, davalıların bu davada sorumluluğunu gerektirmez.
Eldeki bu davada sorumluluğu düzenleyen 6570 sayılı yasanın 15. maddesi haksız tahliyeyi değil, tahliyeden sonra kiraya vermeyi bir sorumluluk öğesi olarak kabul etmiştir. Davalı, davacıyı haksız ve kötü niyetle tahliye ettirmiş olabilir. Ancak bu onun sorumluluğu için yeterli değildir. Sorumluluk için bu yeri yeniden kiraya vermelidir.
Somut olayda, davalı değil, üçüncü kişi ve gerçek hak sahibi kiraya vermiştir. Bir sorumluluk varsa bu o kişiye ait olmalıdır. Nitekim adı geçen ceza dosyasındaki açıklamalarında tüm gelişmelerden bilgi sahibi olduğu anlaşılmaktadır. Kaldı ki olayımızdaki davalı, zaten yeri kullanma hakkına sahip değildir. Tahliyeden sonra davacıya teklifte bulunabilsin. Yerin yararlanma ve kirasını alma hakkı sahibi G.'dir. Üçüncü kişiye kiraya veren de bu kişidir.
Mahkemece kararın bu gerekçelerle onanması gerektiği düşüncesindeyim.
Full & Egal Universal Law Academy