İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2024/1200 Esas, 2024/1409 Karar
KARAR: Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ: Bakırköy 6. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2023/746 Esas, 2024/354 Karar
Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının maliki olduğu ... Sitesi F Blok 390 numaralı dairenin teras katına pergola ve süs havuzları yaptırıldığının tespit edildiğini, pergolanın projede olmayan yerlere ve projede olmayan büyüklükte davalıya tahsis edilmiş alanı aşacak şekilde cam ve aluminyum eklenerek kapalı bir alan yaratılmaya çalışılması yöntemi ile pergolanın meydana getirildiğini ve izinsiz süs havuzu inşa edildiğini, yapılan bu imalatların yönetim planına, kanuna ve yerleşik içtihatlara aykırı olduğunu, bu nedenlerle ortak alana el atmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile eski hale iade davalarının sadece kat maliklerine tanındığı, kat maliki olmayan yönetimin bu davayı açabilmesi için kat malikleri kurulunda özel yetki alması gerektiği, dosya içeriğinde bu konuda alınmış bir yetkinin bulunmadığı, davacıya bu hususta alınmış özel yetkinin sunulmasının istenildiği; ancak davacı tarafından sunulan toplantı tutanağı incelendiğinde "ilgili mevzuat kapsamında kat maliklerinin taraf olduğu her türlü uyuşmazlıkta davalarda taşınmazın aynından kaynaklananlar dahil olmak üzere kendisinin bir vekil ile temsil edilmesine oy birliği ile karar verilmiştir". şeklinde genel bir yetki verildiğinin anlaşıldığı, mimari projeye aykırılığın giderilmesi için davacı yönetime kat malikleri tarafından özel yetki verilmesi gerektiği, toplantı tutanağında projeye aykırılığın eski hale getirilmesine, ortak alana müdahalenin önlenmesine yönelik dava açmak üzere özel yetki alınmadığı, genel ifadeler bulunduğu, kat maliki olmayan yönetimin ortak alana müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılığın eski hale getirilmesi davasını açamayacağı gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Site Yönetim Kurulu Başkanı ...'nin dava açmaya yetkili olmasına rağmen davanın usulden reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, ... Toplu Yapı Yönetimi Temsilciler Kurulunun 18.03.2023 tarihli olağanüstü toplantısında alınan karar ile ...’ye her türlü hukuki uyuşmazlıkta yetki verildiğini, projeye aykırılıktan doğan eski hale iade davaları olarak belirtilmesi mevcut yetki belgesini kazuistik hale getireceğini ve pratik bir durum oluşturmayacağını, ... Sitesi'nin 15 bin kişilik 818.000,00 m²ye yayılan bir site olduğundan yapılacak her dava türü için oylama yapılmasının oldukça zor olduğunu, ayrıca temsilcilere genel yetki yerine özel olarak her davada yetki verildiği durumda açıkta kalacak dava türü ortaya çıkabileceğini, bu durumun da tekrardan temsil yetkisi alınması için kat maliklerinin toplanmasını gerektireceğini ve bununda oldukça güç bir durum olduğunu, müvekkili yönetimin kat malikleri toplanmadıkça hukuki yollara başvurma hakkının kullanılamaz hale geleceğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yöneticinin mülkiyet hakkının kullanılmasına bağlı olan ortak yere el atmanın önlenmesi davasını açma yetki ve görevi bulunmadığı, bu nitelikteki bir davayı yöneticinin açabilmesi için ana taşınmazda kat maliki olması ya da bu konuda kendisine kat malikleri kurulunca özel yetki verilmesi gerektiği, dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; davanın yönetimi temsilen ... ve ... tarafından açıldığı, davacı tarafça delil olarak sunulan 18.03.2022 tarihli temsilciler kurulu olağanüstü toplantısında alınan kararın mülkiyet hakkına dayalı olan bu davanın açılmasına ilişkin özel yetki içermediği, bu nedenle ana taşınmazda kat maliki olmayan, kat malikleri kurulunca da özel bir yetki verilmeyen ve tüzel kişiliği bulunmayan yöneticinin bu davayı açmakta aktif husumet ehliyeti olmadığından Mahkemece verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) tabi taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 634 sayılı Kanun'un 19 uncu ve 33 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Ana taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. 634 sayılı Kanun'un 35 inci maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hâle getirilmesi davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak, kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi hâlinde böyle bir davayı açabilir.
3. Yukarıda yapılan açıklamalar bir bütün olarak değerlendirildiğinde; davacı ... yönetimini temsil eden yöneticinin kat maliki olmadığı; ancak dava açma yetkisinin yönetim planındaki kat maliklerini temsil yetkisine istinaden temsilciler kurulu kararına dayandığı ve 20.02.2023 tarihli toplantıda yöneticiye müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hâle getirilmesi konusunda yetki verildiği gözetildiğinde, davanın davacının aktif husumeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekilinin temyiz isteminin kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesinin kararının BOZULMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.