İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2023/270 Esas, 2024/1134 Karar
KARAR: Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ: Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2021/483 Esas, 2022/429 Karar
Taraflar arasındaki kat malikleri kurul kararının iptali ve yönetici tayini davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince kat malikleri kurul kararının iptali yönünden kabulüne, yönetici tayini isteminin ise reddine karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Muğla ili, Bodrum ilçesi, ... Mahallesi Çatal ... Mevkii pafta No: 9-10, 446 parsel (Yeni 449 Parsel), Zemin+1, 8 No’lu bağımsız bölümün maliki olduğunu, müvekkilinin taşınmazının bulunduğu parselde ayrıca 48 adet bağımsız bölümünün bulunduğunu, müvekkilinin taşınmazının bulunduğu 449 ada 2 parselde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 üncü maddesi gereğince usulüne uygun ve hukuken geçerli bir yönetim oluşturulmadığını, müvekkilinin taşınmazının bulunduğu 449 ada 2 parselde 41 adet, bu taşınmaza komşu 449 ada 1 parselde 6 adet ve 449 ada 3 parselde ise 8 adet bağımsız bölüm bulunduğunu, davalı site yönetiminin 634 sayılı Kanun'a aykırı olarak, 449 ada 1-2-3 parseller için hukuki anlamda geçerli bir yönetim olmamasına karşın fiiliyatta müşterek olarak idare etmeye çalıştığını, davalı site yönetiminin, iş bu hukuka aykırılığın ortadan kaldırmak adına davaya konu 31.10.2020 tarihli Yaşam Konakları 449 ada 1-2-3 Parsel II. Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı’nı yapmış bulunduklarını, yapılan işbu 31.10.2020 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı ve alınan kararların açıkça 634 sayılı Kanun'un ve Yönetim Planına aykırı olup yok hükmünde olduğunu; davalı site yönetimi tarafından müvekkiline usulüne uygun çağrı kağıdı gönderilmemiş olması sebebi ile müvekkilinin 31.10.2020 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısından ve alınan kararlardan haberinin olmadığını, müvekkil şirketin söz konusu olağanüstü toplantı ve alınan kararlardan ancak dava tarihi itibari ile haberi olduğunu, davalı site yönetiminin en son düzenlediği 31.10.2020 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında hali hazırda fiilen yönetim görevini üstlenen davalı site yönetiminin müvekkilinin taşınmazının bulunduğu 449 ada 2 parsel adına yönetim, karar alma ve aidat toplama yetkisi bulunmaması sebebi ile 31.10.2020 tarihli olağanüstü genel kurulda alınan 6. No’lu kararın iptalinin gerektiğini belirterek, 31.10.2020 tarihli Yaşam Konakları 449 ada 1-2-3 parsel II. Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu Toplantısının ve bu toplantıda alınan kararların iptaline, davalı site yönetiminin yönetim yetkisinin iptali ile Muğla ili, Bodrum ilçesi, ... Mahallesi Çatal ... Mevkii, pafta No: 9-10, 446 ada 2-parsel (Yeni 449 ada 2 parsel) sayılı taşınmaza hakim müdahalesi ile bu ada parsel için yönetici atanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı taraf cevap dilekçesinde özetle; davacının 1 aylık hak düşürücü süre içinde davasını ikame etmediğini, bu nedenle davanın usulden reddi gerektiğini, 31.10.2020 tarihli II. Olağanüstü Genel Kurul’a çağrı kağıdı ve gündemin 20.10.2020 tarihinde davacıya bizzat tebliğ edildiğini, Site Genel Kurul kararlarının iptali davasında husumetin toplantıya katılıp olumlu oy veren site maliklerine yöneltilmesi gerektiğini, Yargıtay'ın da emsal kararlarının da Genel Kurulun iptali davasının tüzel kişiliği bulunmayan, yalnızca genel kurul kararlarını uygulamakla görevli site yönetimi aleyhine açılması halinde husumet yokluğu sebebiyle davanın reddedilmesi gerektiğini, davacının dava dilekçesinde ileri sürdüğü iddiaların açıkça aidat ödemesinden kurtulmak amacıyla ortaya atılmış olduğunu, davacının dava dilekçesinde Site Yönetiminin toplu yapıya geçmemesini eleştirdiğini ancak aynı zamanda genel kurulun toplu yapıya geçiş kararının kaldırılmasını talep ettiğini, aidat ödemelerini yapmak istemeyen bu konuda zaman kazanmak isteyen davacının çelişkili iddialarla iş bu davayı ikame ettiğini, aidat ödemesini zamanında ve tam ödemeyen davacının siteye karşı toplamda 1.796,19 TL aidat borcu bulunduğunu, aidat borcunun tahsili amacıyla başlatılan icra takibine davacı tarafça haksız şekilde itiraz edildiğini, itirazın iptali davası yargılamasının Bodrum 3. Sulh Hukuk Mahkemesi 2020/327 Esas sayılı dosyasında devam ettiğini, iş bu davadan hemen sonra huzurdaki davayı ikame eden davacının asıl gayesinin Bodrum 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/327 Esas sayılı dosyasındaki yargılamayı sürüncemede bırakmak olduğunu, genel kurulca alınan kararın toplantı ve karar nisabına uygun olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile kat malikleri kurul kararının iptali yönünden kabulüne, yönetici tayini isteminin ise reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı sitenin kurulu bulunduğu 449 ada 1-2-3 parsellerin hukuki anlamda geçerli bir yönetiminin olmamasına karşın fiiliyatta müşterek olarak idare edilmeye çalışıldığını, davalı site yönetiminin işbu hukuka aykırılığı ortadan kaldırmak adına davaya konu 31.10.2020 tarihli Yaşam Konakları 449 ada 1-2-3 parsel II. Olağanüstü Genel Kurul Toplantısını yaptığını, davalı site yönetimi tarafından düzenlenen 31.10.2020 tarihli olağanüstü toplantı ile ilgili müvekkil şirkete herhangi bir çağrı yapılmadığı gibi çağrı kağıdı veya iadeli taahhütlü mektup dahi gönderilmediğini, müvekkili şirketin söz konusu toplantıdan haberi olmaması sebebi ile 31.10.2020 tarihli Olağanüstü Toplantıya katılmadığını, davaya konu 31.10.2020 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında alınan kararlar yerel mahkeme tarafından iptal edilmiş ise de Yaşam Konakları Sitesinde bulunan kat malikleri tarafından usulüne uygun şekilde toplantı yapılabileceğinden bahisle ... Mahallesi 449 ada 2 parsele yönetici atanması taleplerinin reddedildiğini, ... Olağanüstü Toplantısının 449 ada 1-2-3 parseller için ortaklaşa yapıldığını, oysaki söz konusu parsellerin ayrı parseller olup toplu yapıya geçilmediğini, ... 31.10.2020 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında alınan kararların iptal edilmesi ve geçerli bir yönetimin bulunmaması hususları göz önüne alındığında müvekkilin taşınmazının bulunduğu 449 ada 2 parsel için 634 sayılı Kanun'un 34 ncü maddesi gereğince usul ve kanuna uygun şekilde atanmış bir yönetim de bulunmadığını, ... 449 ada 2 parselde bulunan bağımsız bölümler için yönetici atanmasının yasal bir zorunluluk olduğunu belirterek, Mahkeme kararının kaldırılması ile davalarının tümden kabul edilerek Muğla ili, Bodrum ilçesi, ... Mahallesi Çatal ... Mevkii, 446 ada 2 parsel (Yeni 449/2 Parsel) sayılı taşınmaza hakimin müdahalesi ile yönetici atanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Mahkeme kararında Bodrum ilçesi, ... Mahallesi, 449 ada 2 parsel sayılı taşınmaz için yönetici atanması talebinin reddine karar verilmesi yerinde olduğunu, ancak 31.10.2020 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısının iptaline dair verilen kararın yerinde olmadığını, davaya konu toplantıdan önce 31.10.2020 günü yapılan 449 ada 1-2-3 parsele ilişkin Olağanüstü Genel Kurul Toplantısının Yönetim Kurulunun seçilmesi başlıklı 11 nolu maddesinde Yönetim Kurulunun her bir parselden bir üye olacak şekilde seçilmesine, seçilen yöneticilerin bir üst yönetim oluşturarak 3 parseli tek bir kurul olarak yönetmesine oy birliği ile karar verildiğini, maddenin devamında, "449 ada 1 parsel için ..., 449 ada 2 parsel için ..., 449 ada 3 parsel için de ... yönetici olarak seçilmiştir. Bu 3 parselin içinde her 3 parselde mevcut kat maliklerinin ortak kullanımına tabi birçok ortak alan ve tesis olması nedeniyle, yöneticilerin üst bir kurul olarak birlikte hareket etme mecburiyetinde olması sebebiyle toplantıya katılan 52 kat maliki tarafından oybirliği ile üst bir kat malikleri kurulunun oluşturulmasına karar verilmiştir." şeklinde karar alındığını, bu bağlamda, davaya konu Olağanüstü Kat Malikleri Toplantısına çağrının, kat maliklerince de kabul edilen bu üst kurul tarafından yapıldığını, mahkemece usulüne uygun Yönetici seçilmediği kararının yerinde olmadığını, müvekkili sitede kanuna uygun yönetim kurulu seçildiğini, davaya konu toplantı tutanağına çağrı ve diğer işlemlerin de iş bu usulüne uygun seçilen Yönetim Kurulu tarafından gerçekleştirildiğini, davacı tarafa Genel Kurul Toplantı Tutanağının usulüne uygun olarak gönderildiğini, kararı ve toplantıyı öğrenmesinin üzerinden 1 ay içinde Genel Kurul Toplantısını iptalini talep etmeyen davacının davasının hak düşürücü süre sebebiyle usulden reddi gerektiğini, yetkili bir yönetimin bulunmadığını iddia eden davacının, yetkisiz bir yönetime dava açmasının davanın usulen reddini gerektirdiğini, husumetin toplantıya katılıp olumlu oy veren Site Maliklerine yöneltilmesi gerektiğini, davaya konu site maliklerinin Yönetim Planının Değişmesi ve Toplu Yapıya Geçiş için karar aldığını, kanuna uygun olarak kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun imzası toplanarak Bodrum Tapu Müdürlüğüne sunulduğunu, halihazırda 3 farklı parselde kurulu Yaşam Konakları Sitesinin kanuna uygun olarak toplu yapıya geçtiğini, genel kurulca alınan kararın toplantı ve karar nisabına uygun olduğunu belirterek, kararın kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafça, davalı site yönetimine dava açılabileceğinin kabulü ile davalı sitenin 449 ada 1-2 ve 3 parseller üzerinde kurulu olduğunun, dava konusu genel kurul tarihi itibarıyla, 634 sayılı Kanun'un 66 ncı ve 67 nci maddelerine göre, ada parsel yönetimi bazında oylanarak yasaya uygun olarak toplu yapı yönetimine geçilmediğinin, sitenin, toplu yapı yönetimine geçilmiş gibi fiili olarak oluşturulan tek bir yönetim tarafından yönetildiğinin, fiili durumun hukuka aykırı olduğunun anlaşılmasına göre; davalı siteyi fiilen yöneten yönetim kurulunun olağanüstü toplantı çağrısı yapmasının hukuka aykırı olduğu, ayrıca toplantının davacı şirkete iadeli taahhütlü mektupla tebliğ edildiği hususunun davalı tarafça ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın 31.10.2020 tarihli olağanüstü genel kurul kararının iptali talebi yönünden kabulü ile anılan genel kurul toplantısında alınan kararların iptaline; somut olayda, 634 sayılı Kanun'un 34/6 maddesinde düzenlendiği gibi 449 ada 2 parsel maliklerinin parsel yönetiminde anlaşamaması veya aralarında yaptıkları bir genel kurul toplantısında yönetici atayamama gibi bir durumlarının olmadığı gerekçesiyle 449 ada 2 parsele yönetici atanması talebi yönünden ise davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmeyerek istinaf istemlerinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü hususları tekrar etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat malikleri genel kurulu kararının iptali ve yönetici atanması talebine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davalıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
27.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.