MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/45 Esas, 2025/26 Karar
KARAR : Yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/1130 Esas, 2020/653 Karar
Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu toplantısında alınan 6 ve 7 nolu kararların iptali davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine kesin olarak karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi 11.03.2025 tarihli ek kararı ile kararın kesin nitelikte olduğunu belirterek temyiz talebinin reddine karar verilmiştir.
Ek karar davacı tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gereği düşünüldü:
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi ''kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları hariç olmak üzere 4 üncü maddede gösterilen davalar ile (23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararların'' temyiz edilemeyen kararlar olduğunu belirtmekle, davacının iptalini talep ettiği 18.12.2018 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının 6 ncı ve 7 nci maddesinde bir kısım kat maliklerince belediye ile yapılan 30 yıl süreli irtifak hakkı tesisi ve bunun sonucu ödenen bedellerin kat maliklerine bütçeden ödenmesi ve otoparkın kullanıma dair ortak alanların kullanımına ilişkin kararlar bulunmakta olup bu talebin niteliği itibarıyla mülkiyet hakkına ve taşınmazın aynına ilişkin olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesinin 11.03.2025 tarihli davacının temyiz isteminin reddine ilişkin ek kararının kaldırılması gerekmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; ek kararın kaldırılmasına karar verildikten sonra süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilmiştir.
Davacı tarafından temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 27.01.2026 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.
Duruşma günü davacı asil ... gelmiş, davalı vekili duruşmaya katılmamıştır.
Duruşmaya başlanarak hazır bulunan tarafın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde özetle; 22.12.2018 tarihli ... Sitesi kat malikleri kurulu toplantısında alınan 6 ve 7 nolu kararların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) ve yönetim planına aykırı olduğu gerekçesiyle iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile iptali istenen 6 nolu kararın işletme projesi ile altı malik tarafından Belediyeye irtifak sözleşmesi kapsamında ödenen bütçeden ödenmesi kararının 634 sayılı Kanun'un 45 inci maddesi gereğince oy birliği ile alınması gerekli kararlardan olduğu, bu sebeple iptalinin gerektiği, 7 nolu kararın ise misafir araçların site dışına park ettirmeleri, yürüme zorluğu bulunan veya malzeme taşınması söz konusuysa site içine aracın alınması sonrasında görevli personel gözetiminde site dışına park ettirilmesine ilişkin olduğu, anılan kararın oy çokluğu ile alınabileceğinden iptal talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf başvurusunda özetle; iptali istenen toplantıda alınan kararda 634 sayılı Kanun'un 45 inci maddesi kapsamında anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanmasının söz konusu olmadığını, sitenin anagayrimenkulünden ... Belediye Başkanlığına bir irtifak hakkı tesis edilmiş olmayıp; tam tersi olarak bir kısım kat malikleri tarafından kadimden bu yana kullanılan parselin tüm site menfaatine olacak şekilde ... Belediye Başkanlığına irtifak hakkı tesisine konu edilmesinin söz konusu olduğunu, taşınmazın siteye yine aynı şekilde kiralanması ve sitenin kullanımına sunulması nedeniyle oybirliğiyle alınması gereken bir kararın söz konusu olmadığını, ... Sitesi tarafından yaklaşık olarak 18 yıl boyunca ecr-i misil ödenerek kullanılan 34 parsel sayılı taşınmazın ifraz sonucu 35... parsel olduğunu, 35 parsel yönünden bir kısım kat malikleri tarafından konum itibarıyla en çok davacının faydalanacağı şekilde sırf site menfaatleri gözetilerek irtifak hakkı tesisi yoluna gidildiğini, bu bağlamda ... Belediye Başkanlığı ile imzalanan 21.06.2016 tarihli ve ... yevmiye nolu ... 1. Noterliğinde yapılan düzenleme şeklindeki irtifak hakkından doğan kullanım sözleşmesinin 5-b maddesine göre maliklerce tüm üst ve alt yapı kullanım haklarını kapsayacak şekilde yol, ... alan, otopark, altyapı ve yeraltı tesisleri için kullanılmak üzere tüm kullanım haklarının ... Site Yöneticiliğine kira sözleşmesi ile devredildiğini, ecrimisil bedeli ödenerek irtifak tesisi yoluna gidilmemesi durumunda sitenin tüm ana giriş, altyapı, su kuyusu olan taşınmazın site tarafından kullanılamayacağını, 6 numaralı genel kurul kararının 634 sayılı Kanun'un 45 inci maddesi kapsamında alınan bir karar olmaması nedeniyle oy birliği ile alınması gereken bir karar söz konusu olmayıp müvekkili aleyhine kurulan hükümlerin haksız ve hukuka aykırı olduğundan kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu iptali istenilen toplantıda alınan 6 nolu kararın içeriğinin dava dışı ... Belediye Başkanlığına ait 7 37... parsel sayılı taşınmazın ortak alan olarak kullanılmasından doğan gidere ilişkin olduğu, bu karar için özel nisap aranmadığı, özel nisap belirlemesinin dava konusu olayın aksine dava konusu taşınmaza ait ortak alanın kiralanması için uygun görüldüğü, böylelikle toplantı ve karar sayısının çoğunluğu sağlamasının yeterli olacağı, kat malikleri kuruluna yedi kat malikinin katılım sağladığı ve beş kat malikinin olumlu oy kullandığı böylelikle toplantı ve karar sayısının sağlandığı, ... Belediye Başkanlığının mülkiyetinde bulunan 7 37... parsel sayılı taşınmaz hakkında irtifak tesisinin kararda belirtilen altı kat malik lehine kurulduğu ve irtifak bedelinin bu kat malikleri tarafından ifa edildiği, bu nedenle belediye adına ödenen bedel hakkında alınan kararın bu hususlar dikkate alındığında usul ve kanuna uygun olduğu, bu kararın da 634 sayılı Kanun'un 45 nci maddesi anlamında bir karar olmadığı ve iptali gerekmediği, bu nedenle mahkemenin kararının yerinde olmadığı, kararın kaldırılarak davanın tümden reddi yönünde hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı temyiz dilekçesinde özetle; ... sitesinin İstanbul ili, ..., ... Mahallesi 7 37... parselde kayıtlı 4 adet ikiz villa olarak toplam 8 adet bağımsız bölümden ibaret olduğunu, davacının D1 blok maliki olduğunu, mimari proje tasdiki öncesi 02.06.1995 tarih, 1187 sayılı belediye encümen kararı uyarınca kamu yararına 1846 m² yol ve 685 m² park olarak 5 parselin tüm maliklerinin onayı ile terk ve tescil yapıldığını, 5 parselin kamu yararına terk ettiği toplam 2140 m² alanın tamamının 35... parsel olarak ... Belediyesi tarafından imar planına açıldığını, D blok maliki olarak otoparka ulaşımının imkansız hale geldiğini, bu nedenle İstanbul 13. İdare Mahkemesinde davaların açıldığını, açılan bu davaların olmasına rağmen altı malikin İstanbul Anadolu 29. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/114 Esas sayılı dosyası ile tapu iptal ve tescil davası açığını, dava sonucu tapu iptali olamayacağının ortaya çıktığını, bu çerçevede altı malikin ... Belediyesi ile sulh anlaşması yaparak müktesep haktan vazgeçtiğini ve yıllık 39.305,95 TL bedelle tapuda geçit irtifakı sözleşmesi imzaladıklarını, 2019 yılında bu bedelin 54.504,00 TL olduğunu, işlem aşamalarında D blok 1 ve 2 nolu bağımsız bölüm maliklerine haber vermediklerini, daha sonra irtifak tesisi yapan altı malikle yönetim arasında kira sözleşmesi yapıldığını, yönetime kira sözleşmesi yapılması için yetki verilmediğini, iptali istenen 6 ncı maddenin bu çerçevede 35 parsele ait belediyeye ödenen 43.632,00 TL bedelle ilgili olduğunu, toplantıda 35 parselin irtifak bedelinin sekiz malik tarafından ödenmesine dair karar aldıklarını, sözleşmeyi imzalayan altı malikin 5 parsel bütçesinde bulunan parayı yönetim adına belediyeye ödemek istediklerini, alınan kararın 634 sayılı Kanun'a ve yönetim planına aykırı olduğunu, bu nedenlerle 22 Aralık 2018 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının 6 ncı ve 7 nci maddelerinin iptaline karar verilmesi gerektiğini belirterek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.02.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.