MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/3475 Esas, 2025/763 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 8. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/670 Esas, 2022/1260 Karar
Taraflar arasındaki müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verilmiştir.
Davalılar ... vd. vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 31.03.2026 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.
Duruşma günü temyiz eden davalılar ... vd. vekili Avukat ... ve yetki belgesine istinaden davalı .... San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Avukat ... gelmiş, aleyhine temyiz olunan davacı vekili duruşmaya katılmamıştır.
Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu İstanbul ili ... ... Mahallesi 39 92... parselde bulunan ...'nde A/Zemin/E 107 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, dava konusu A/1-Bodrum/E 17 nolu bağımsız bölümün davalılardan ...'nin kiracısı, diğer davalıların ise maliki olduğunu, davaya konu taşınmazda yönetim planında ortak alanların kullanılma biçimine ilişkin hükümlere aykırı bir şekilde faaliyet sürdürüldüğünü, davaya konu taşınmaz AVM içerisinde yer almakta olsa da yönetim planına aykırı bir biçimde girişinin AVM içerisinden değil AVM'nin dışına yapıldığını, buna ek olarak ortak alan olarak sayılan alana yine yönetim planına aykırı bir şekilde oturma alanı oluşturulduğunu, bu nedenle Atlantis AVM'de yer alan 17 nolu dükkan vasıflı taşınmazda davalı tarafından yapılan projeye aykırı imalatların yıkılarak ve ortak alan işgaline son verilerek açılmış olan kapının da kapatılarak taşınmazın eski hale getirilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın davalı şirket yönünden öncelikle usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, davalının kiracı vasfıyla hareket ettiğini, tüm işlem ve fiillerinin hukuka, hakkaniyete uygun olduğunu, davalının dava konusu bağımsız bölümü ilk kiralama tarihinden beri aynı şekilde kullandığını beyanla davanın reddini istemiştir.
2. Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı kiracı şirketin davaya konu alanı AVM yönetimi ile yaptığı ortak alan kira sözleşmesi ile kiraladığını ve kiraladığı ortak alanda, kira sözleşmesine ve eklerine uygun olarak kira sözleşmesinde kendisine tanınan haklar çerçevesinde tadilat yapıldığını, mimari projeye ve hukuka aykırılık teşkil edecek hiçbir işlem olmadığını beyanla davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazdaki 17 nolu bağımsız bölümün, sabit cam-vitrin cephesine cam kapı girişi açıldığı ve dükkanın ön cephesinde etrafı camla çevrili, üstü açılır kapanır tente taktırılmak ve zemine yer döşemesi kaplayarak kış bahçesi yapılmak suretiyle ortak alan niteliğinde olan açık otopark ve bahçe kısmına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 4'üncü maddesi ve yönetim planı hükümlerine aykırı olarak el atıldığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkil şirketin dava konusu yerde kiracı olarak bulunmakta olduğunu, kira sözleşmelerinin dosyada mübrez olup müvekkilin taşınmazı ilk günkü kiraladığı şekli ile kullandığını, müvekkilin kira sözleşmesi kapsamında kiralanan taşınmazda kullanımda bulunduğu süreçte herhangi bir hukuka ve kanuna aykırı davranışı da bulunmadığını, dava dışı avm yönetimi ... Yönetimi ile müvekkil arasında keşide edilen 26.04.2018 tarihli kira sözleşmesine istinaden müvekkilin halen dava dışı avm yönetimine kira bedeli ödemesi yaptığını ve kira sözleşmesinin halen yürürlükte olup müvekkilin adı geçen yere ilişkin herhangi bir müdahalesi ve avm yönetiminden de müvekkile karşı kiralananın kullanımına ilişkin, kira sözleşmesinin devam ettiğini beyan etmekte olduğunu, dosya kapsamında kiracı konumunda olan müvekkil şirketin sorumluluğunun bulunmadığı halde müvekkilin de dosya kapsamına dahil edilerek kendisinin sebebiyet vermediği ve kiraladığı hali ile kullandığı yere ilişkin mezkür hükmün hukuka aykırı kaldığını, bilirkişi raporunda tüm davalılar bakımından sorumluluğun ayrıştırılması ve müvekkile karşı huzurdaki davanın ikame edilemeyeceği hususundaki itirazlarının irdelenmediği gözetildiğinde huzurdaki davanın müvekkili şirket yönünden usulden ve esastan reddine karar verileceği yerde mezkür hükmün kurulmasının hukuka ve kanuna aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; mahkeme kararına dayanak bilirkişi raporunda talep ve itirazlarının değerlendirilmediğini, el atmanın önlenmesine karar verilen 60... ortak alanın avm yönetiminin kiralama yetkisinde olan ve avm yönetiminin kiraya vermiş olduğu ve dosyada da bu ortak alanın kiralamasına ilişkin kira sözleşmesinin bulunduğu bir yer olduğunu, hukuken kira sözleşmesi ile kiralanmış bir yere, el atıldığı şeklinde bir hukuki değerlendirme yapmanın hukuka ve gerçeklere aykırı olduğunu, bilirkişi ek raporunda ortak alan kira sözleşmesine hiç değinilmemiş olmasının ve ortak alan kira sözleşmesinin raporda hiç tartışılmamasının ve değerlendirilmemesinin hukuka açıkça aykırı olduğunu, kapanır tavan ve açılır kapanır camın da 3 Temmuz 2017 tarihli Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 59 uncu maddesi gereği yapı ruhsatı gerektirmeyen inşai faaliyetler kapsamına girmekte olduğunu, bu maddeye göre açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk pergola, çardak, kameriye ve benzerlerinin yapımının ruhsata ve izne tabi olmayan işlerden olduğunu, dosyada kat malikleri kurulunda oy birliği ile ortak alanların kiraya verilmesine ilişkin kararlar mevcut iken ve yönetimde bu yetkiye istinaden ortak alanı kiraya vermiş iken ve davacının bizatihi kendisi dahi ortak alanların kiraya verilmesine ilişkin vekalet vermiş iken bilirkişinin yaptığı değerlendirmelerin anlaşılamadığını, keşifte de görüldüğü üzere 17 nolu dükkanın vitrininde açılan bir cam kapı olmadığını, bağımsız bölüm ile ortak alan arasında cam vitrin mevcut olup, raporun bu yönüyle de hatalı olduğunu, yine bilirkişi raporlarında usule uygun krokilendirme de yapılmadığını, davalılardan kiracı ... Ltd.Şti.'nin davaya konu ortak alanı ise ... Yönetimi ile yaptığı ortak alan kira sözleşmesi ile kiraladığını ve kiraladığı ortak alanda, kira sözleşmesine ve eklerine uygun olarak, kira sözleşmesinde kendisine tanınan haklar çerçevesinde tadilat yaptığını, kiracının yapmış olduğu tadilatın, World Atlantis Alışveriş Merkezi Yönetim Kurulunun, ortak alan kira sözleşmesinde izin verilen tadilatlar olduğunu, kaldı ki yapılan tadilatın Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde yapı ruhsatı gerekmeyen inşai işler olarak tanımlanan, sundurma, pergola olarak tarif edilen ve izin ve ruhsat gerektirmediği kanunen tanımlanmış işlerden olduğunu bu nedenle mahkemece eksik inceleme ile karar verildiğini belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 634 sayılı Kanun'un 4 üncü maddesine göre ana binanın dış cephesinin, açık otopark alanının ve bahçe alanının binanın ortak yerlerinden olduğu, dava konusu yerde kiracı olarak bulunulmasının ve kira sözleşmesine istinaden bağımsız bölümlerin kira sözleşmesini yaptıkları tarihteki şekliyle, kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmeden kullanılmasının 634 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesine aykırılığı ortadan kaldırmadığı, yönetime bağımsız bölüm sahiplerinin veya kiracıların ana yapının dış cephesinde ve ortak alanlarda değişiklik yapılması için izin verme yetkisi verilmediği, dava konusu ana taşınmazın ortak alanlarından sayılan, binanın dış cephesi, açık otopark alanı ve bahçe alanını, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almadan, mimari proje hilafında dükkanın dış cephesine kapı açılmasının ve önüne 60... alanlık kış bahçesi inşa edilmesinin, 634 sayılı Kanun'un 4 üncü, 18 inci ve 19 uncu maddelerine aykırılık oluşturduğu, mahkemesince mahallinde keşif icra edilerek ve keşif neticesinde hazırlanarak sunulan hüküm kurmaya ve denetlemeye elverişli bilirkişi raporu uyarıca karar verildiği, kararın infazında tereddüt hasıl olmadığı, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ve davalılar ... vd. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirilmesi istemine ilişkindir.
2. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davalılardan peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,31.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.