(818 S. K. m. 256) (1086 S. K. m. 293)
Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Karar: Uyuşmazlık, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, dava dilekçesinde, davalının kiracısı olduğu 41 no'lu büroyu satın aldığım, davalının ise 39,40 ve 42 no'lu büroların kiracıları ile anlaşarak taşınmazları tek çatı altında müştereken kullandıklarını, oysa bu dört büronun malik ve kiracılarının ayrı olduğunu, aralarında hukuki bir bağ bulunmadığım, bu kullanım tarzının Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı olduğunu, hiçbir hak sahibinin taşınmazım üçüncü bir kişinin kullanmasına rıza göstermek zorunda olmadığım, bu akde aykırılığın giderilmesi konusunda davalıya süreli ihtarname gönderilmesine karşın sonuç alınamadığını, sonrasında yaptırılan tespitte akde aykırılığın sürdürüldüğünün saptandığım, sözleşmede de kiralananın diğer bürolarla birlikte bu şekilde kiralandığına ilişkin bir açıklama bulunmadığını belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir.
Davalı vekili, müvekkilinin 41 no'lu büronun kiracısı olup kiracılık ilişkisinin diğer 39-40 ve 42 no'lu büroların kiracıları ile aynı tarihte başladığım, o tarihte büroların mülkiyetinin tek kişiye ait olduğunu, daha da önemlisinin kira başlangıç tarihinde kiralananın davacının satın aldığı şeklinde olduğunu, yani sözü edilen tadilatın önceki kiracı zamanında yapıldığım, bu durumda davanın muhatabının da önceki malik ve kiracı olduğunu, kaldı ki davacının taşınmazı mevcut haliyle satın aldığım, diğer büroların maliklerinin de davacının kardeşi olup birlikte kiralananın bütün olarak kullanıldığını görerek satın aldıklarım, davanın kira parasını artırmaya yönelik olarak kötü niyetle açıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Borçlar Kanunu'nun 256. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiralayanın hukukuna zarar verme olgusu akde aykırılık sayılır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.
Olayımıza gelince; davalının önceki malik kiralayan A. ile akdettiği 01.01.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmazı davacı 04.05.2005 tarihinde satın almıştır. Sözleşmenin özel şartlar 2. maddesinde kiracının kiralananda kiralayan veya ev sahibinin onayı olmadan onarım ve değişiklik yapamayacağı, izinsiz yapılan değişiklik ve onarımlarda kiracının kiralananı eski haline getirerek teslim etmek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup davalı kiracıyı ve kiralananı satın almakla kira sözleşmesine halef olan davacıyı bağlar. Davacı kiralananın komşu 39-40 ve 42 no'lu bürolarla birleştirilerek bir bütün olarak kullanılması sebebiyle davalıya bu akde aykırılığı gidermesi için on beş günlük süre tanıyarak 05.05.2005 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameyi takiben akde aykırılık hukuki sebebine dayanarak işbu davayı açmıştır. Davalı ise kiralananın başlangıçtan beri bu konumda olduğunu ve davacının da bu durumu bilerek satın aldığın, önceki malik ve davacının bu duruma zımni muvafakatlerinin bulunduğunu savunmaktadır. Kiralananın bu şekli ile kullanılmasına zımnen muvafakat edildiği hususu maddi olaya ilişkin olması nedeniyle davalı tarafından tanık dahil her türlü delille kanıtlanabilir.
Nitekim davalı da cevap dilekçesinde konuya ilişkin tanıklarını bildirmiştir. Dosyaya celbedilen tapu kayıtları ve kira sözleşmelerinden ise kiralananın komşusu 40 no'lu büronun davacı ve kardeşi A., 42 no'lu büronun davacının diğer kardeşi D. tarafından yine aynı tarihte 04.05.2005 tarihinde satın alındığı, 39 no'lu büronun ise 11.10.2005 tarihinden itibaren H.'ye ait bulunduğu, 39-40 ve 42 no'lu büroların 01.01.2005 tarihinde önceki malik A. tarafından kiraya verildiği anlaşılmaktadır. Yine diğer komşu bürolar hakkında mahkemenin 2005/1400, 2005/1401 ve Şişli 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2006/888 Esas sayılı dosyalarında aynı sebebe dayalı davalar açıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece davalının savunması doğrultusunda göstermiş olduğu tanıkların dinlenip uyuşmazlığın yukarda esas numaraları verilen dava dosyaları ile birlikte değerlendirerek çözümlenmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.'nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27.02.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy