MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık akde aykırılık nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 1.9.1998 tarihli ve on yıl süreli protokolün 3.2. maddesinde “söz konusu arsa üzerine en az 1000 m2 alana zihinsel engelli çocuklar eğitim ve bakım evi ile en az 5000 m2 alana spor eğitim okulu yapılacağının” kararlaştırıldığını, davalı tarafından belirtilen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle ihtarname keşide edilmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmediğini ve protokolün kendiliğinden hükümsüz hale geldiğini, 14.8.2006 tarihli ihtar ile verilen bir aylık sürenin de 18.9.2006 tarihinde dolduğu halde taşınmazın tahliye edilmeyerek işgal edildiğini, işgal nedeniyle her türlü haklar saklı tutularak akde aykırılık nedeniyle taşınmazın tahliyesine karar verilmesi istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
Borçlar Kanunu’nun 256. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.
Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.9.1998 tarihli ve on yıl süreli protokol konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Anılan protokolün 3.2. maddesinde belirtilen işlerin yapılmasının kiracı tarafından taahhüt edilmiş olduğu tartışmasızdır. Borçlar Kanununun 256.maddesinin uygulanabilmesi için bizatihi kiralananın ya kötü kullanılması, gereken özenin gösterilmemesi ya da amacı dışında kullanılması gerekir. Dava dilekçesindeki anlatımlardan davanın sözleşme ile yapılması üstlenilen işlerin yapılmaması nedeniyle genel anlamda bir fesih davası olduğunun kabulü gerekir. Zira iddia olunan olgular kiralananın kullanılması ile ilgili olmayıp doğrudan doğruya sözleşmenin bir maddesinin yerine getirilmemesine ilişkindir. Fesih ve akde aykırılığın birbirine karıştırılmaması gerekir. Açıklanan
bu nedenle sözleşme ile kiracıya yüklenen edimlerin yerine getirilmemesi Borçlar Kanununun 256.maddesinde tanımlanan akde aykırılık olarak kabul edilemez. Ancak akdin feshine neden olabilir. Ne var ki davacı dava dilekçesinde akdin feshini istememiştir. On nolu boş alana moloz döktürülüğü ve bu halin Borçlar Kanununun 256/2.maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma olduğu yolundaki iddiaya gelince; fena kullanma ile akde aykırılık arasındaki ayırıcı özellik ileri sürülen eylemin ihtarla giderilebilecek nitelikte olup olmadığıdır. Moloz döktürülmesi eyleminin ihtarda verilecek uygun sürede kaldırılabileceği, bunun içinde kiracıya eylemine son vermesi için süreli ihtar gönderilmesi gerektiği kuşkusuzdur. Davalı kiracıya bu konuda süreli ihtar gönderilmediğine göre bu hususta tahliye nedeni sayılmaz. Baştan beri açıklanan maddi ve hukuki olgular karşısında davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.4.2010 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
Üye ...'ın Karşı Oy Yazısı
Dava, akde aykırılık hukuksal nedenine dayalı tahliye davasıdır. Dava konusu 150.340 m2 yüzölçümlü ve arsa nitelikli taşınmaz, davalıya en az 1.000 m2'lik alana "Zihinsel Engelli Çocuklar Eğitim ve Bakım Evi" ve en az 5.000 m2'lik alana "Spor Eğitim Okulu" yapılması, kurulacak vakıf aracılığıyla işletilmesi ve ayrıca mevcut spor sahalarının davalı tarafından kullanılması amacıyla kiralanmıştır. Davalı tarafından sözleşmedeki yükümlülüklerinin hiçbirinin süreli ihtarlara rağmen yerine getirilmemesi ve spor alanlarının ... Spor Kulübüne devredilmesi üzerine davacı tarafından tahliye istekli iş bu dava ... Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmıştır.
Anılan mahkemece yapılan yargılama neticesinde toplanan deliller ile mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi kurulu raporu gerekçe gösterilerek davalının akde aykırılık sebebiyle kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir. Çoğunluk görüşü akde aykırılığın kiralananın kullanımından kaynaklanmadığından B.K.256.maddesi gereğince tahliyeye karar verilemeyeceğine ilişkindir.
Bu durumda akde aykırılığın kiralananın kullanılmasından kaynaklanıp kaynaklanmadığının tespiti önem kazanmıştır.
Taraflar arasında 1.9.1998 tanzim tarihli ve protokol başlıklı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin konusu 2.madde'de 153.340 m2 yüzölçümlü gayrimusakkaf ve arsa nitelikli taşınmazın sportif ve eğitim amaclı kullanılmak üzere
Spor okulu ve zihinsel engelli çocuklar ve eğitim evi yapılması ayrıca mevcut spor alanlarının Bakırköy Belediyesince kullanılması olarak tarif edilmiştir.
Sözleşmenin 3/2.maddesinde kiralananın üzerine tarafların belirleyeceği en az 1.000 m2'lik alana "zihinsel engelli çocuklar eğitim ve bakım evi " en az 5.000 m2'lik alana "spor eğitim okulu" yapılacağı, bunların projelendirilmesi ve inşaatının davalı belediyeye ait olacağı, davalı belediyenin bu edimlerini yerine getirmemesi halinde protokülün kendiliğinden hükümsüz hale geleceği, 5.maddesinde de "spor eğitim okulu ile zihinsel engelli çocuklar eğitim ve bakım evinin kurulacak vakıflar tarafından yönetileceği kararlaştırılmıştır.
4.madde ile sözleşme süresi on yıl olarak belirlenmiştir. Kira bedeli ve ödeme şekli ise 8.madde ile kiralananın aynından doğan emlak, çevre temizlik vs. her türlü vergiler ile kiralayan bankaca konacak ilan, reklam, pano ve tabelalarla ilgili her türlü vergi ve harçlar taşınmazın yıllık kira bedeli olarak belirlendiği anlaşılmıştır.
Görüldüğü gibi sözleşmenin konusu 150.300 m2 gibi çok geniş bir alanı kapsayan arsa nitelikli kiralananın sportif ve eğitim amaclı kullanılmak üzere spor okulu ve zihinsel engelli çocuklar eğitim ve bakım evi yapılması ayrıca mevcut spor sahalarının davalı ... Belediyesince kullanılmasıdır. Başka bir anlatımla kiralananın sportif eğitim amaclı olarak kullanılmak üzere spor okulu ve zihinsel engelli çocuklar eğitim ve bakım evinin yapılması bizatihi kiralananın kullanılması ile ilgilidir. Bu şekildeki kullanım tarzı sözleşmenin olmazsa olmaz koşuludur. Bu sonuç, sözleşmenin genelinden çıktığı gibi kira bedelinin ödeme şeklinin kararlaştırılması biçiminden de açık ve seçik bir biçimde anlaşılmaktadır.
Mahkemece yapılan yargılama sırasında mahallinde uzman bilirkişi kurulu marifetiyle yapılan keşif neticesinde alınan 21.1.2008 tarihli bilirkişi raporunda, taşınmazın halen Bakırköy Spor Kulubü tarafından kullanıldığı, yaklaşık 2.000 m2'lik alana dökülmüş ve gayri muntazam alana serilmiş molozların bulunduğu, sözleşme gereği yapılması gereken en az 1.000 m2'lik alana "Zihinsel Engelli Çocuklar Eğitim ve Bakım Evi" ile en az 5.000 m2'lik alana "Spor Eğitim Okulu"nun yapılmadığı dolayısyla davalı tarafından sözleşme ile belirlenen edimlerinin hiçbir şekilde yerine getirilmediği anlaşılmıştır.
Dosya kapsamına göre de sözleşmenin düzenlendiği 1.9.1998 tarihinde keşfin yapıldığı 4.12.2007 tarihine kadar davalının sözleşmeyle kendisine yüklenen edimlerin hiçbirini yerine getirmediği sözleşme hükümlerini ağır bir şekilde ihlal ettiği sözleşmeye aykırlığın bizzat kiralananın kullanılmasından kaynaklandığı, akde aykırılığı süreli ihtarlara rağmen gidermediği ve aradan geçen uzun zaman sürecinde de akde aykırılığı giderme girişim ve faaliyetinde bulunmadığı gibi kiralananı akde aykırı olarak Bakırköy Spor Kulubüne devrettiği, bu bağlamda ahde vefa prensibini (sözleşmeye bağlılık ilkesini) ağır bir şekilde ihlal ettiği anlaşılmıştır.
Yerel mahkemece de bu fiili ve hukuki olgular tespit edilerek dosya kapsamında mevcut somut delil ve verilere dayanılarak davalının akde aykırılık nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir. Verilen bu karar usul ve yasaya uygun bulunmaktadır.
Tüm bu nedenlerle usul ve yasaya uygun bulunan mahkeme kararının onanması gerekmekte iken akde aykırılığın kiralananın kullanımından kaynaklanmadığı gerekçesiyle bozulması yönündeki çoğunluk kararına katılmıyorum.22.4.2010