MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın iptali
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira alacağının ve ortak giderlerin tahsili için yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkeme itirazın kısmen iptaline, takibin 20.870,70 TL üzerinden devamına karar vermiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı dava dilekçesinde, davalının 18/05/2009 tarihli kira sözleşmesi ile ... AVM'deki 6 no'lu bağımsız bölümün kiracısı olduğunu, kira parası ve ortak alan masraf bedelleri için icra takibi yaptıklarını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı cevap dilekçesinde, davacının kira sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmediğini, kiralananın, sözleşmenin 8.1 ve 8.2 maddesi gereğince teslim edilmediğini ileri sürerek, davanın reddini savumuştur.
Taraflar arasında 18.05.2009 başlangıç tarihi 5 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kiralananın davalıya teslim edilip edilmediği, teslim yükümlülüğün kimin tarafından ispatlanacağı, kiralananın usulünce teslim edilmemesi halinde Sözleşmenin 10.1 ve 10.2 maddelerinde Alışveriş Merkezinin açıldığı tarihten itibaren talep edilebilecek kira paralarının ve ortak giderlerin, kiralananı teslim almadığını ileri süren davalıdan talep edilip edilemeyeceğine ilişkindir.
Kira sözleşmesinde, kiralananın teslimi belirli bir usul ve süreye tabi kılınmıştır. Buna göre sözleşmenin 8.2. maddesinde, “Kiraya veren kiralanan yeri Ek:10'da yer alan Dekorasyon Teknik Şartnamesi'ne uygun olarak dekorasyon çalışmalarına başlamak üzere Alışveriş Merkezi açılış tarihinden itibaren 8 hafta önce kiracıya tutanakla teslim edecektir. Teslim tarihi kiraya veren tarafından belirlenecek bir tarih olup, kiraya veren tarafından tek taraflı olarak ertelenebilecek bir tarihtir.” denilerek, kiraya verenin teslim yükümlülüğünün ne şekilde yerine getirileceği düzenlenmiştir. Sözlemenin 8.3 maddesinde ise “Kiracının Ek 13 de belirtilen tutarları zamanında ve tam olarak ödememesi halinde iş bu kira sözleşmesi yürürlüğe girmez ve kiraya veren kiracıya yer teslimi yapmama hakkına haizdir. Kiracı kiralanan yerde faaliyete geçemediğinden bahisle kiraya verene karşı herhangi bir hukuki veya mali sorumluluk ileri süremez. Kiracı bu durumu işbu kira sözleşmesini imzalandığı anda kabul ve taahhüt etmiştir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Yine sözleşmenin, 9.1 maddesinde “Alışveriş Merkezinin açılışının Kasım 2009 olarak planlanmıştır. Kiraya veren kesin açılış tarihini öngörülen açılış tarihinden itibaren en az 3 ay içinde yazılı bir biçimde bildirecektir.” düzenlemesi ile açılış tarihinin bildirilmesi de belirli şekle tabi kılınmıştır. İlgili maddenin devamında Alışveriş Merkezi'nin açılışına kadar
kiracının bu süre zarfında işyerinin açılması için yapması gereken yükümlülükler belirtildikten sonra 9.3 maddesinin 3 fıkrasında “Kiracının işyerini Alışveriş Merkezinin açılış tarihinden itibaren 30 gün sonra da kendi kusuru nedeniyle açamaması halinde, kiraya veren dilerse sözleşmeyi feshetme hakkına haizdir” denilerek kiracının kusuruyla iş yerini açamaması halinde kiralayanın hakları düzenlenmiş, kiralayanın kusuru ile iş yerinin açılamaması halinde sorumluluğa ilişkin bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Kira bedelinin ödeme yükümlülüğü ise, sözleşmenin 10.1 maddesinde Alışveriş Merkezinin açılış tarihinde işlemeye başlayacağı kabul edilmiştir.
818 sayılı B.K'nun 249. maddesi gereğince kiraya veren, mecuru sözleşmeye uygun kullanmaya elverişli bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddetince bu halde bulundurmak ile yükümlüdür. Kira sözleşmesinde kira ve ortak gider masraflarının Alışveriş Merkezinin açılış tarihinden başlatılmasına ve sözleşmede kiracının da bu tarihe kadar iş yerini açılışa hazır hale getirmesi gerektiğinin üzerinde durulmasına, ayrıca bu süre içinde kiracının kusuru nedeniyle işyerinin açılmaması halinde kiracıya yükümlülükler getirilmesine göre, kira sözleşmesinin kira parasının başlayabilmesi yönünden işyerinin teslimi gerektiği şeklinde yorumlanması gerekmektedir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslime hazır olduğu halde, davalı kiracı tarafından teslim alınmadığını kanıtlamadıkça, kira parası ve ortak gider talep edemez. Kira sözleşmesinde, davacı kira sözleşmesinde kiralananın kiracıya tutanakla teslim edileceğini ve Alışveriş Merkezinin açılışından üç ay önce açılış tarihini davalıya yazılı olarak bildireceğini taahhüt etmiştir. Davacı taraf kiralananı teslim ettiğini veya teslime hazır olduğunu yazılı belge ile kanıtlayamadığı gibi Alışveriş Merkezinin açıldığını da yazılı belge ile kanıtlayamamıştır. Kaldı ki, taşınmazın hali hazırda kiracının kullanımında bulunmadığına ilişkin bir uyuşmazlık yoktur. Kiracının B.K'nun 249. maddesi gereğince kira sözleşmesinin feshine yönelik dava açmaması yahut ihtarda bulunmamış olması, aleyhine yorumlanamaz.
Bu durumda, davacının kiralananı teslim borcunu yerine getirmeden veya teslime hazır olduğuna dair bildirime yönelik sözleşmedeki edimlerini yerine getirmeden kira parası ve ortak gider masrafı talep edemeyeceğinden, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şeklide karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27.03.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.