MAHKEMESİ : Denizli 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 07/03/2013
NUMARASI : 2011/177-2013/123
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davalı A.. Ö.. tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından açılan dava konusu taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 6 ay sonra 3. Kişiye satılması nedeniyle peşin ödenen kira bedelinin iadesi ile taşınmaza yapılan faydalı masrafların tahsili ayrıca sözleşmenin imzalanması sırasında verilen 80.000 TL değerinde 4 adet senetten dolayı davalılara borcunun bulunmadığının tespitini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı A.. Ö.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davacının mülkiyeti davalılara ait olan otel binasını 12.02.2010 tarihli sözleşme ile davalılardan kiraladığını, kira sözleşmesinin 7. Maddesi gereğince ilk yıl kira bedelinin 20.000.00 TL olup, bunun karşılığında zemin kata hamam, sauna ve masaj odası yapılacağını, 10.000 TL'sini peşin ödediğini, kalan 10.000 TL için de senet verip ödediğini, kalan yıllar için sözleşmede yazıldığı şekilde senet verdiğini ve mecura imalatlar yaptığını, ne var ki davalılar tarafından mecurun birinci yıl dolmadan 09.08.2010 tarihinde 3. şahsa satıldığını, sözleşmenin 9. maddesinde işyerinin mal sahipleri tarafından 3. kişiye devri halinde kiracının yaptığı masrafların ödenmesi ve senetlerin iadesinin kararlaştırıldığını, davalılara 1. Yıl kirasının ödendiğini, ayrıca taşınmaza 13.531 TL masraf yaptığını, davacının yeni malik ile anlaşılarak 21.10.2010 tarihli yeni kira sözleşmesi imzaladığını ve bu sözleşme uyarınca 10.08.2010 tarihi ile 15.02.2011 tarihine kadar davalılara ödediği kira bedelini tekrardan yeni malike ödemek zorunda kaldığını, yeni malikin davacının yaptığı masrafları oteli bu şekilde aldığı gerekçesiyle ödemeyeceğini beyan ettiğini belirterek fazla hakları saklı olmak üzere davalılara haksız yere ödediği 10/08/2010-15/02/2011 6 aylık kira bedeli karşılığı 20.000,00 TL bedelin 10.000,00 TL sinin davalı Mustafa'dan diğer 10.000,00 TL'sinin ise davalı Alaaddin den, yeni malike ödeme tarihi olan 21.10.2010 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte tahsiline, işletmeye yapmış olduğu 13.531,00 TL imalat bedelinin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline ve davalılara vermiş olduğu 80000 TL bedelli 4 adet senet nedeni ile borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevabında; davacı tarafından mecura yapılan masraflar ile ilgili olarak kira sözleşmesinde bu imalatların kira bedeline sayılmak üzere yapıldığını, kendilerinden talep edilmesinin mümkün olmadığını, imalatların sökülüp götürülebilir nitelikte olduğunu ve sözleşme hükmü gereğince de işyerinde kalması gerekenlerin tahliye sırasında kiraya verenden talep edilemeyeceği hükmünün mevcut olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, kira bedeli olarak ödenen 20.000,00 TL ile işletmeye yapılan 13.530,00 TL giderin temerrüt tarihi olan 10.04.2011 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline, sözleşmeye konu ve davalılara verilmiş olan senetlerden dolayı davacının davalılara borçlu olmadığının tespitine, karar verilmesi üzerine, hüküm davalı A.. Ö.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin faydalı ve zaruri giderler alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.02.2010 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan otel-hamam-sauna olarak kullanılmak üzere davacıya kiralanmıştır. Kira Sözleşmesinin 7. maddesinde “işletme hakkının yıllık kira bedeli net 15/02/2010 ile 15/02/2011 arası 1 .yıl için 20.000 TL'ye zemin kata hamam,sauna ve masaj odası yaptırımıdır, ödemesi 10.000 TL si peşin geriye kalan 10.000 TL si 03/07/2010 tarihine senet verilmiştir.” şeklinde düzenlenmiştir. Kiracılık süreci içinde kiralanan taşınmaz 09/08/2010 tarihinde dava dışı Kazım Öselmiş’e satılmış, yeni malikle davacı 10/08/2010 başlangıç tarihli 1,5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalamıştır.
Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilir. Bununla birlikte yapıların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır. Öte yandan davacı kiracının dava tarihi itibarıyla kiralananı kullanmaya devam ettiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu sebeple davacı faydalı masrafları isteyemese de taşınmazın davalı tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeni ile kiralanandaki değer artışı gözetilerek bu artışı isteyebileceğinden mahkemece ek rapor alınarak ya da konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu ile yerinde yeniden keşif yapılmak sureti ile, taşınmazın satıldığı tarihte davacı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı masraflarla birlikte gerçek değeri ile faydalı masraflar dikkate alınmaksızın taşınmazın değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunarak bu miktara hükmedilmelidir. Eğer faydalı masrafların yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa davalının sebepsiz zenginleşmesinin olmadığı kabul edilerek dava reddedilmelidir. Mahkemece bu husus dikkate alınmaksızın bilirkişi raporunda belirlenen şekilde davanın kabulüne dair yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy