MAHKEMESİ : Pozantı Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 26/03/2013
NUMARASI : 2012/38-2013/43
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı sözleşmenin feshi ve alacak davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından açılan, akde aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi, zorunlu ve faydalı imalat bedelinin tahsili ve peşin olarak fazladan ödenen kira parasının istirdatı istemine ilişkindir. Mahkemece kira sözleşmesinin feshine, fazladan ödenen kira parası 2500,00 TL nin istirdatına, kiralanana yapılan masraflara ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu işyerini davalıdan 23.06.2010 tarihli sözleşme ile kiraladıklarını, sözleşme süresinin 8 yıl olduğunu, kiralayanın müvekkiline iskan sorunu olmadığını, ruhsat alınmasında sıkıntı yaşanmayacağını beyan etmesi üzerine, taşınmazda pide fırını olarak kullanılmak üzere tadilatlar yaptığını, ancak Pozantı Kaymakamlığı yetkililerinin işyeri açma ruhsatı alınmadan faaliyette bulunduğundan bahisle işyerinin mühürleneceğini bildirmesi üzerine, müvekkilinin ruhsat için müracaat ettiğini, bu sırada kiralananın iskan izni olmaması nedeniyle işyeri açma ruhsatı alınamayacağını öğrendiğini, Pozantı Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/14 D.İş dosyası üzerinde yapılan delil tespitinde kiralanana yapılan masrafın 32.516,00 TL olarak tespit edildiğini, ayrıca müvekkilinin 2 yıllık kira parasını da peşin ödediğini, 02/11/2011 tarihli ihtarname ile işyerinin iskan ruhsatı olmaması nedeniyle sözleşmeden dönme hakkını kullandığını ve 2 senelik peşin ödenen kira parasından fesihten sonra ki döneme ait 10 aylık kira parasının iadesini ve kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların ödenmesini ihtar ettiğini, davalının ihtarnameye cevap vermediğini, BK.nun 249 maddesi gereğince kiraya verenin kiralananı sözleşmedeki amaca uygun teslim etmesi gerektiğini, kiralananın iskan ruhsatının olmaması nedeniyle davalının edimini sözleşmeye uygun olarak getirmediğini belirterek, kira sözleşmesinin feshine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 2500,00 TL fazladan ödenen kira parası, 32.535,00 TL kiralanana yapılan masraflar olmak üzere 35.035,00 TL nin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı ise, kira sözleşmesinin 5. maddesi gereğince kiracının kendi adına gerekli izin ve ruhsatları alma konusunda yetkili olduğunu, bu nedenle tazminat talep edemeyeceğini, taşınmazın 1979 yılında yapılan bir yapı olduğunu, davacının gerekli izinleri almadan kiralananda tadilat yaptığını ve kiralananı fırın olarak kullanmak istediğini, sözleşmede ise kiralananın boş olarak mevcut haliyle kiraya verildiği ve sözleşme sonunda da aldığı gibi teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin bu yerin fırın olarak kullanılacağına dair taahhüdünün de olmadığını, aksine davacının kiralananda bir takım masraflar yaparak kiralananın vasfını değiştirdiğini ve yeni yapılan inşaat vasfına dönüştürdüğünü, müvekkilinden tadilat yapmak için izin alınmadığını, davalının kiralananın mevcut halini görerek kiraladığını, zarar söz konusu ise kendisinin sorumlu olması gerektiğini, kaldı ki taşınmazda 14 ay da faaliyetine devam ettiğini belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece Pozantı Kaymakamlığınca davacıya faaliyetini durdurmasının ihtar edilmesi üzerine davacının kiralananı kullanamadığından, sözleşmenin geçerliği ortadan kalktığından bahisle peşin ödenen kira parasından, sözleşmenin ortadan kalktığı tarihten sonraki aylara ait 10 aylık kira parasının iadesini istemekte davacı haklı olduğundan 2.500,00 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacıya iadesine, faydalı ve zorunla masraflara ilişkin istemin ise sözleşme hükümleri gereğince reddine karar verilmiştir. Hüküm kabul edilen kısıma yönelik davalı tarafından, reddedilen kısıma yönelik olarak davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında 23.06.2010 başlangıç tarihli ve sekiz yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taşınmaz davacıya, boş işyeri olarak kiraya verilmiştir. Kiralananın pide fırını olarak kullanılacağı ve sözleşmesinin 3. maddesinde kontrat bitiminde tarafların anlaşma sağlamaları halinde kontratın yenileneceği, sağlanmadığı takdirde kiracının mal sahibine teslim aldığı gibi kiralananı hasarsız teslim edeceği, kiracı tarafından yapılan her türlü tadilatın aynı şekilde bırakılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı sözleşmenin feshine delil olarak işyerinin 12/08/2011 tarihinde mühürleneceğine ilişkin 08/08/2011 tarihli Pozantı Kaymakamlığınca tebliğ edilen yazıyı dosyaya ibraz etmiş ilgili yazıda işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı olmayan işyerinin 08/08/2011 tarih ve 87 sayılı karar gereğince kapatılacağı ve 12/08/2011 tarihinde mühürleneceği hususu davacı kiracıya bildirilmiştir. Davacının işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı için müracaat ettiğine ve kiralananın iskan ruhsatı olmaması nedeniyle başvurusunun reddedildiğine dair her hangi bir delil dosyada bulunmamaktadır. Öte yandan davacı tarafından Adana Noterliğinin 02/11/2011 tarihli ihtarnamesi ile kiralananın İlçe Özel İdaresinin 08.08.2011 tarihli 187 sayılı kararı gereğince işyerinin kapatılmasına ve mühürlenmesine karar verilmesi ve kiralananın iskan izinin olmaması nedeniyle işyeri açma ve çalışma ruhsatının da alınamadığı belirtilerek sözleşmeden dönme hakkının kullanıldığı bildirilmiş, ancak kiralananın teslim edildiğine dair dosyaya bir delil sunulmamıştır. Davalı vekili ise temyiz dilekçesinde kiralananın kendilerine teslim edilmediğini davacının zilyetliğini devam ettirdiğini, anahtarların dava sırasında 08/05/2012 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini belirtmiş, davalının bu kabulüne göre kira sözleşmesinin sonra erdiği anlaşılmıştır. Bu duruma göre davacının ve davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde,
1-) Davalının kabul edilen kısma yönelik temyiz itirazlarının değerlendirilmesinde; Davaya konu kiralanan kira sözleşmesi gereğince davacı kiracıya teslim edilmiş olup, davacı kiracının ihtarname keşide ettiği tarihte de davacının hakimiyetinde ve zilyetliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının kira sözleşmesinden döndüğünden bahisle davalı kiraya verene ihtarname keşide etmiş olması, davacının kiracının kira borcundan kurtulması için yeterli değildir. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Davacı tarafından kiralananın davalı kiraya verene teslim edildiğine ilişkin delil sunulmamıştır. Davacı ise kiralananın davadan sonra 08/05/2012 tarihinde teslim edildiğini temyiz aşmasında belirtmiştir. Bu durumda mahkemece kiralananın davalıya hangi tarihte teslim edildiği üzerinde durularak, davacı kiralananın peşin ödediği kiradan iadesi gereken miktar olup olmadığı hususunda karar verilmesi gerekirken, fesih ihtarnamesinin tebliğ edilmesiyle kiracının kira borcundan kurtulacağının kabulü doğru değildir.
2-)Davacının faydalı ve zorunlu masraflara yönelik temyiz itirazlarına gelince; Kira sözleşmesinin Özel Şartlar 3. maddesi gereğince kiralananda yapılan imalat bedellerinin talep edilemeyeceği belirtilmiş ise de; ilgili madde sözleşmenin kararlaştırılan süre sonunda sona ermesi halinde yapılan imalatların akıbetini düzenlemektedir. Davacı haklı sebeble kira sözleşmesini tek taraflı süresinden önce feshettiğinden bahisle faydalı ve zorunlu masrafları talep etmektedir. Davacı kiracı, sözleşmenin 8 yıl süreceği inancıyla kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların bedelini sözleşme sonunda talep etmeyeceğini kabul etse dahi, sözleşmenin haklı olarak bu süreden önce feshedilmesi halinde kiraya verenden talep etmesinde bir engel bulunmamaktadır. Bu nedenle sözleşme hükmü gereğince imalat bedellerinin talep edilmeyeceğine ilişkin mahkeme gerekçesi isabetli değildir. Ne var ki, davacı davasını Pozantı Kaymakamlığının 08.08.2011 tarihli yazısı sonrasında kiralananın iskan ruhsatı olmadığından işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı alınamayacağını öğrendiğini belirterek sözleşmeyi feshetmiş ise de, davacının kiralananda yaklaşık 14 ay boyunca işyeri açma ve çalışma ruhsatı olmaksızın faaliyette bulunduğu, bu tarihe kadar iskan ruhsatı olmadığına ilişkin bir itirazı olduğuna dair bir delil sunulmadığı gibi, davacının işyeri açma ve çalışma ruhsatı alabilmesi için müracaatı ve müracaatının bu nedenle reddedildiğine dair delilde ibraz etmemiştir. Ayrıca köyde yer alan kiralananın 1979 yılında yapılmış bir yapı olduğu belirtilmiş, mahkemece davacının sözleşmeyi feshetmekte haklı olup olmadığına ilişkin delilleri toplanmamıştır.
Bu nedenle mahkemece, öncelikle davalının kiralananda yaklaşık 14 ay faaliyetine devam etmesine, kiralananın işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı olmaması nedeniyle mühürleneceğinin Kaymakamlıkça bildirilmiş olmasına göre, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı için bir müracaatının bulunup bulunmadığı, müracaatı var ise reddedilip edilmediği, reddedilmiş ise red sebebinin ne olduğu ve 1979 yılında yapıldığı iddia edilen ve köy yerinde bulunan kiralananda söz konusu faaliyetin yapılmasına mevzuat açısından engel bulunup bulunmadığı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınamamasına davacının yaptığı imalatların bir etkisi olup olmadığı hususları İlçe Özel İdaresinden sorularak ilgili kayıtlar getirtilerek davacının sözleşmeyi feshetmesinin haklı olup olmadığı üzerinde durularak davacının sözleşmenin feshinde haklı olduğu kanaatine varılırsa davacı kiracı tarafından yapılan ve kiralanan taşınmazda bulunan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının saptanarak zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tesbiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırmayla ve yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir
SONUÇ:Yukarıda (1) No'lu bentte açıklanan nedenlerle davalının, (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 19/03/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy