MAHKEMESİ : Gebze 2. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 09/01/2013
NUMARASI : 2009/681-2013/12
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira sözleşmesinin feshi, feshe bağlı tazminat, peşin ödenen kira parasının fesihten sonraki kısmının iadesi ve depozito bedelinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece iade taleplerinin kabulüne tazminat talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir
2-Davacı vekilinin feshin haklı nedene dayandığı ve fesih talebi hakkında bir karar verilmesi gerektiğine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davada dayanılan ve hükme esas alına 25.06.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan taşınmaz sözleşmede belirtildiği hali ile; "inşaat ruhsatı ile yapılmakta olan depolama kompleksi" niteliğinde olup lojistik merkezi olarak kullanılmak üzere davacı tarafından kiralanmıştır. Tarafların mutabakatına dayalı olarak kiralanan taşınmaz 31.07.2008 tarihinde bir tutanakla kiracıya teslim edilmiştir. Bir yıllık kira bedeli olan 980.226 TL ve depozito bedeli olan 230.000 Euro’nun davacı tarafından davalıya peşin olarak ödendiği uyuşmazlık konusu değildir. Kiralanan teslim alındığı hali ile kullanıma uygun olmadığından kullanıma uyun hale getirilmesi için yapılması gereken işler taraflar arasında imzalanan “Ek-2” başlıklı protokolde belirtilmiştir. Söz konusu protokolde sayılan işlerin kiralayan tarafından en geç 26.09.2008 tarihine kadar tamamlanarak kiracıya teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Kiraya verenin yapmayı taahhüt ettiği işler arasında üç katlı idari bina inşası da yer almaktadır. Protokolde ayrıca süresinde tamamlanamayan işlerle ilgili olarak kiracının, yazılı ve sözlü ihtara gerek kalmaksızın kiralayanı işten el çektirilerek ve belirtilen işleri kiralayan hesabına yapabileceği, yapmış olduğu harcama ve her türlü zararını da kiralayandan isteyebileceği kararlaştırılmıştır. Davacı, Ek-2’de belirtilen işlerin taahhüt edilen tarihten uzun bir süre geçmiş olmasına rağmen tamamlanmadığını, tamamlanmasının
da mümkün olmadığını, deponun büyüklüğünün sözleşmedeki miktardan daha düşük olduğunu belirterek sözleşmeyi 30.04.2009 tarihi itibariyle feshettiğini bildirmiştir. Davacı tarafından fesih tarihi itibariyle kiralananda yaptırılan delil tespitinde; idari binanın çelik karkasının mevcut olduğu ve henüz tamamlanmadığı, ofis binasının yapıldığı yerin mimari projede tuvalet ve soyunma odası olarak gözüktüğü ve deponun toplam büyüklüğünün sözleşmedeki gibi 7.100m2 olmayıp 5.916m2 olduğu tespit edilmiştir.
Davacı, kiralananın kullanıma uyun bir halde teslim edilmediği, sözleşmenin eksik işlerin tamamlanması şartına bağlı olarak kurulduğu, şart gerçekleşmediğinden sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğu iddiasındadır. Davalı ise eksik işlerin tamamlanmamasının davacının kusurundan ileri geldiğini, sözleşmeye göre kiracıya bu işleri tamamlama yetkisinin verildiğini, davacının kendi kusuruna dayalı olarak fesih ve tazminat isteyemeyeceğini savunmuştur. Kiralanan taşınmazın mevcut hali ile 31.07.2008 tarihinde kiracıya teslim edildiği taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Kiralananın teslimi tarihinden sonra düzenlenen “Ek-2” başlıklı protokolde; kiraya verenin yapmayı taahhüt ettiği işler sıralanmış, süresinde tamamlanamayan işlerle ilgili olarak kiracıya, bu işleri kiralayan hesabına bizzat tamamlama yetkisi tanınmıştır. Protokoldeki hüküm eksik işlerin tamamlanması yönünde kiracıya bir mecburiyet yüklememekte olup kiracının protokolde kendisine tanınan yetkiyi kullanmaması kiracı aleyhine hukuki sonuç doğurmaz. Davacının Gebze Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/91 d.iş sayılı dosyası üzerinden yaptırdığı delil tespitinde; 26.09.2008 tarihine kadar yapılması taahhüt edilen idari bina inşaatının tespit günü olan 30.04.2009 tarihi itibariyle kararlaştırılan seviyeye ulaşmadığı gibi, yapılması taahhüt edilen ofis binasının taşınmazın onaylı mimari projesinde yer almadığı belirlenmiştir. Dosyaya sunulan 15.03.2012 havale tarihli bilirkişi raporunda da benzer hususlara değinilmiş olup onaylı inşaat projesinde yer almayan ofis binasına ilişkin tadilat projesinin taahhüt edilen süreden çok sonra 09.06.2009 tarihinde alındığı belirtilmiştir. Onaylı inşaat projesinde yer almayan tadilat ve değişikliklerin gerçekleştirilmesi için tadilat projesi zorunlu olup Ek-2 protokolde idari büroya ilişkin projenin en kısa sürede alınıp inşaat işlerinin bitirilmesi kiraya verenin sorumluluğundadır. Tadilat projesinin alınmaması ve eksik işlerin belirtilen tarih itibariyle tamamlanmamış olması davalı kiralayan yönünden sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Davalının sözleşmede taahhüt ettiği işlere yönelik olarak kendisine uygun bir süre tanınmadığını öne sürmüş ise de tarafların kesin vadeye bağlanmadığı hallerde ihtar söz konusu olup somut olayda yapılması taahhüt edilen işlerin tadilat projelesi ile birlikte en geç 26.09.2008 tarihine kadar tamamlanması taahhüt edildiğinden davalının bu hususa yönelik savunması yerinde değildir. Bu yönüyle davacının feshinin haklı nedene dayandığının kabulü gerekir. Davadaki istek peşin ödenen kira parasından fesih tarihinden sonraki kısmının iadesine ilişkindir. Davacının bu talebi akdin ileriye dönük feshi sonucunu doğurur. Kiracının fesih nedeni olarak ileri sürdüğü sebepler arasında yer alan idari bina inşaatının kararlaştırılan tarihe kadar tamamlanamamış olması kiracı yönünden haklı fesih nedenini oluşturmakta ise de kiracının feshe bağlı tazminat istekleri menfi zarara ilişkin olup müspet zarar istemi de olmadığından tazminat isteminin bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekir. Mahkemece belirtilen bu hususlar göz ardı edilerek davacının feshinin haklı gerekçeye dayanmadığından bahisle, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
3-Davalının iadesine karar verilen kira parasına yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davalı vekili; kiralananın usulüne uygun olarak tahliye ve teslim edilmediğini, tek yanlı fesih ihtarının yeterli olmadığını, iadesi gereken tutarın teslim tarihine göre belirlenmesi gerektiğini temyiz konusu yapmıştır. Taraflar arasında 25.06.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalanmasını müteakip demirbaşları ile birlikte kiralanan 31.07.2008 tarihli tutanakla kiracıya teslim edilmiştir. Bu tarih itibariyle kiracının fiili hakimiyetine geçen taşınmaza ilişkin olarak keşide edilen fesih ihtarı tek başına akdi ilişkiyi sonlandırmak için yeterli değildir. Kiracı kiralananı usulü dairesinde kiraya verene teslim ve iade borcu altındadır. Kiracı kiralananı usulüne uygun tahliye ve teslim etmedikçe kira borcu ile sorumludur. Davacı 02.05.2008 tarihinde tebliğ ettirdiği fesih ihtarında kiralananın demirbaşları ile birlikte teslim alınmasını ihtar etmiş ise de teslim olduğunu kanıtlayabilmiş değildir. Bu durumda kiralananın 09.06.2009 tarihinde davalının mecurda yaptırdığı delil tespiti tarihinde onun fiili hakimiyetine geçtiğinin kabulü gerekir. Mahkemece davacının teslim borcunu 09.06.2009 tarihi itibariyle yerine getirdiğinin kabulü ile iadesine karar verilen tutarın buna göre hesaplanması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır
SONUÇ: Yukarıda 2 ve 3 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21.01.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy