DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, akdin feshine, tahliye isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili ve davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalının tüm, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davacının vekalet ücreti ve yargılama giderlerine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.1.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde, ortaklardan kiracı şirketteki ortaklık payının %51'in altına düşmesi halinin akde aykırıık nedeni sayılacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece, davacının akdin feshi talebi kabul edildiğine göre davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiği gibi yargılama giderlerinin tamamından davalının sorumlu tutulması yönünde hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 01.04.2013 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
Dava, akde aykırılık nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının sözleşmenin 1/a maddesi hükmüne aykırı davrandığını ileri sürerek sözleşmenin feshini ve kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, cevap dilekçesinde, akde aykırılığın söz konusu olmadığını, Türk Borçlar Kanunu'nun 354. maddesine göre, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini, davacının mevcut durumu 2008 yılından beri ses çıkarmayarak zımnen muvafakat ettiğini bildirerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalının sözleşmenin 1/a maddesine aykırı davrandığı, ancak aykırılığın kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olmadığından, bunun tahliyeyi gerektirmediği, sözleşmenin feshi sebebi olduğu gerekçesiyle, tahliye isteminin reddine, sözleşmenin feshine karar verilmiştir.
Uyuşmazlık, kiralananın doğrudan kullanımıyla ilgili olmayan sözleşmeye aykırılık halinin, sözleşmenin feshini gerektirip gerektirmediği noktasındadır.
Kira sözleşmesi, 1.7.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK.nun dördüncü bölümünde üç ayırım halinde düzenlenmiştir. Birinci ayırımda genel hükümler (adi kira), ikinci ayırımda konut ve çatılı işyeri kiraları, üçüncü ayırımda ise ürün kirası (hasılat kirası) düzenlenmiştir. İkinci ayırımda düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiraları, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna denk gelmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi, TBK.nun 347 ve devamı maddelerinde, bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki ana başlıkta düzenlenmiştir. Bildirim yoluyla sona erme, kanunda öngörülen süre ve şekillere uyularak tarafların iradesiyle gerçekleştiğinden, burada üzerinde durulmayacaktır.
Dava yoluyla sona erme de, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere, iki ana başlıkta düzenlenmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler, TBK.nun 350 ve 351.maddelerinde, konut veya işyeri gereksinimi, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimi olarak sayılmıştır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler, TBK.nun 352. maddesinde tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması olarak sayılmıştır. Bunun dışında, birinci ayırımda düzenlenen genel hükümler (adi kira), ikinci ayırımda düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarındaki özel hükümlere aykırı olmamak koşuluyla uygulanacağından, TBK.nun 315. maddesinde düzenlenen kiracının temerrüdü ve 316. maddesinde düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık yani sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşme sona erdirilebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin sona erdirilmesi az yukarıda açıklanan sona erme nedenleriyle mümkündür. Kanunda bu nedenler tüketici olarak sayılmıştır. Bunun dışında sona erme nedeni kabul edilemez. Sözleşmeyle yeni bir sona erme nedeni benimsenemez. Sözleşmeye konulan böyle bir hüküm, kanunun açık ve emredici hükmüne aykırı olacağından ve kanuna aykırılık halleri doğrudan kamu düzenini ilgilendirdiğinden, kendisine hukuksal bir sonuç bağlanamaz. Esasen, TBK.nun dava sebeplerinin sınırlılığı başlıklı 354. maddesi, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler,
kiracı aleyhine değiştirilemez hükmünü getirmekle, bu hukuki gerçeği yasallaştırmış bulunmaktadır. Ancak, önemle belirtmek gerekir ki, böyle bir yasal düzenleme olmasa bile, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi nedenlerinin, kanunda tek tek tüketici olarak sayılan nedenlerden ibaret olduğu hususunda tereddüde yer yoktur.
Bu açıklamaların ışığında somut olaya dönüldüğünde, davalının TBK.nun 316. maddesi anlamında sözleşmeye aykırılığının bulunmadığı dosya içeriği ile sabittir. Mahkemenin kabulü de, bu yöndedir. Sözleşmeye aykırılık olduğu kabul edilen olgu, dava dışı davalı şirketteki payının %51'in altına düşmesidir. Bu durum sözleşmenin 1/a maddesine aykırılık oluşturmaktadır. Sorun da buradan kaynaklanmaktadır. Kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgisi olmayan bu aykırılık, sözleşmenin sona erme nedeni olmasını mümkün kılar mı? Bu soruya olumlu cevap vermek hukuken mümkün bulunmamaktadır. Zira, az yukarıda açıklandığı üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sona erme nedenleri kanun tarafından tek tek sayılmıştır. Kanuna aykırı olacak şekilde yeni sona erme nedenleri benimsenmek suretiyle, sözleşmenin feshine karar verilemez.
Bu bağlamda, sözleşmenin feshi ile, sözleşmenin sona ermesi terimlerinin aynı anlam ifade ettiğini belirtmekte yarar vardır. Zira fesih, bozma, bozulma, dağılma, dağıtma, kapatma, kapatılma anlamlarına gelmektedir. Sözleşmenin feshi denildiğinde, sözleşmenin sona erdirildiği herkesçe bilinen bir gerçektir.
Öte yandan, bir taraftan tahliye istemi reddedilirken, diğer taraftan sözleşmenin feshine karar verilmesi açık bir çelişkidir. Çünkü sözleşme feshedilmekle (sona erdirilmekle) kanuna aykırı olarak taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi sona erdirilmektedir. Bu şekilde kiracı fuzuli şagil durumuna düşmekte, ikinci aşamada meni müdahale yoluyla, reddine karar verilen tahliye fiilen gerçekleşmektedir.
Bu nedenlerle, kanunda öngörülmeyen sona erme nedeni, sözleşmeyle öngörülemeyeceğinden, davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken, kira sözleşmesinin feshine (sona erdirilmesine) karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, mahkeme hükmünün bu nedenle bozulması gerekirken, esastan benimsenmek suretiyle, sadece yargılama gideri ve vekalet ücretine hasren bozulmasına ilişkin sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyoruz. 01.04.2013
Full & Egal Universal Law Academy