MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ: Kira bedelinin uyarlanması
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira parasının uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, aylık kira bedelinin 3.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesi üzerine hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili,dava dilekçesinde,davalının 1.5.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 1.000 TL yıllık 12.000 TL kira parası ile kiracı olduğunu,Maliye Bakanlığının devlet kiralamalarına ait artırım oranının yıllık artış oranı olarak kabul edildiğini,değişen ekonomik,sosyal ve çevresel koşullar nedeniyle kiranın düşük kaldığını emsal kiraların aylık 3.500 TL civarında olduğunu,kiranın değişen ekonomik şartlara göre uyarlanması gerektiğini belirterek günün şartlarına göre son olarak aylık 1.250 TL olan kira parasının aylık 3.750 TL olarak uyarlanmasını talep etmiş. Mahkemece,davanın kira tespit davası olarak nitelenerek Sulh Mahkemesinin görevli olduğundan bahisle verdiği görevsizlik kararı,Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 10.1.2011 tarih ve 2010/13873-2011/20 sayılı ilamı ile; "... davacının dava dilekçesindeki talebi kira bedelinin tesbiti olmayıp kira bedelinin uyarlanmasıdır. Uyuşmazlığın bir yıllık kira bedeli üzerinden miktarı gözetildiğinde Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir..." gerekçesiyle bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen son kararda,davanın kısmen kabulüne,aylık kira bedelinin 3.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiştir.
Hukukumuzda "sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)" ve "sözleşme serbestliği" ilkesi gereğince sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.
Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
./..
Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.
Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. md.4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK.md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.
Dava konusu olayda;Davacı, değişen ekenomik,sosyal ve çevresel koşullar nedeniyle kiranın düşük kaldığını belirterek halen 1.250 TL olarak ödenen aylık kiranın 3.500 TL olarak belirlenmesi talebi üzerine mahkemece "...kiralananın bulunduğu caddenin son yıllarda potansiyelinin arttığı, nüfusun ve ticaretin artması sonucu gayrimenkul kiraları ve satış değerlerinin enflasyonun çok üzerinde bir artışı da beraberinde getirdiği,kira sözleşmesinin bu şekilde yeni ekonomik duruma göre uyarlanması gerektiği..." gerekçesiyle aylık kiranın 3.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmiştir.Ancak yukarıda açıklanan uyarlama şartlarının taraflar açısından gerçekleştiğinden söz edilemeyeceğinden mahkemece şartları gerçekleşmeyen istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 04.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.