MAHKEMESİ : Eskişehir 3. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 15/05/2014
NUMARASI : 2013/1524-2014/901
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava,kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece,davanın kısmen kabulüne,aylık kira bedelinin 01.05.2013 tarihinden itibaren brüt 9.031,27.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili aylık kira bedelinin 01.05.2013 tarihinden itibaren aylık 10.000.-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasında imzalanan 01.05.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi kurulu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde net 8.500.-TL ve brüt 10.626.- TL kira bedeli getireceğini belirtmişlerdir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, Mahkemece bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesine göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesi ile değişik geçici 2.maddesinde ise; “ Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.
Mahkemece yukarıda belirtilen hususlar ışığında davalının tacir oluşu ve tacirler yönünden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344.maddeszinin 8 yıl süre ile ertelenmiş olması,taraflar arasında düzenlenen 1.5.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin 3.maddesinde "ilk beş yıl kiranın artırılmayacağı, beşinci yılın sonunda ÜFE oranında artış yapılacağının" kararlaştırılması karşısında, kira sözleşmesinde düzenlenen artış şartı gereği ÜFE oranında artış yapılarak kira bedelinin tespit edilmesi gerekirken hak ve nesafete göre kira tespiti yapılarak hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04/11/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy