MAHKEMESİ : Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 24/06/2014
NUMARASI : 2012/1034-2014/824
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit-istirdat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av.A.. C.. ve davalı vekili Av.H.. İ.. Ç.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava kira sözleşmesinin baştan itibaren geçersizliğinin tespiti ve feshi ile ilk yıl kira bedeline karşılık verilen beş adet bononun iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili; 19.06.2012 tarihli kira sözleşmesi ile 14 ada parselin deniz yönündeki 3.000 m2'lik bölümü ile bu parsele komşu 9.500m2 alanı “beach restoran ve cafe” olarak işletmek üzere kiraladıklarını, bir yıllık kira bedeline karşılık davalıya toplam 200.000 Usd bedelli beş adet senet verdiklerini, senetlerden 25.000 USD bedelli ve 08.07.2012 vadeli olanının banka hesabına havale yolu ile ödendiğini, müvekkilinin 14.06.2012 tarihinde Bodrum Belediyesine işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı için başvuruda bulunduğunu, 10.07.2012 tarihli belediye başkanlığı kararı ile sözleşmeye konu 3.000 m2'lik bölümün ikinci derecede doğal sit alanı olduğu ve üzerinde ruhsatlandırılacak her hangi bir işyeri bulunmadığı bu yere komşu 9.500m2 lik alanın ise kıyıdan doldurma yoluyla kazanılan arazi niteliğinde olup bu yer üzerine yapılmış olan yapı ve tesislerin ruhsatlandırılabilmesi için Maliye Bakanlığından izin alınmasının zorunlu olduğundan bahisle işyeri açma ruhsat başvurusunun reddedildiğini, işyerinin 24.07.2012 tarihinde kapatılarak faaliyetten men edildiğini, mülkiyeti ve kullanma hakkı hazineye ait bir taşınmazın hazine ile arasında her hangi bir kira ilişkisi olmadan davalı tarafından müvekkiline kiralandığını, davalının müvekkilini yanılttığını, bu şekilde baştan itibaren batıl olan kira sözleşmesinin iptali ve feshi gerektiğini belirterek kira sözleşmesinin baştan itibaren batıl olması nedeniyle iptali ve feshine, bir yıllık kira bedeli olarak davalıya verilen senetler yönünden davacının borcu bulunmadığının tespiti ve senetlerin iptaline karar verilmesini istemiştir. Davacı vekili 19.06.2014 tarihli dilekçesi ile menfi tespit istemine konu alacağa ilişkin olarak 11.07.2012 tarihinde ve 16.07.2012 tarihinde davalıya ait banka hesabına yapılan toplam 45.000 USD’nin istirdadını talep etmiştir. Davalı vekili ise; sözleşmeye konu yerin müvekkiline ait parselin 3.000m2 lik kısmı olduğunu bu yere komşu 9.500m2 alanın ise deniz kıyısında devletin hüküm ve tasarrufunda olan dolgu alanı olduğunu, müvekkiline ait 3.000m2 lik alana inşa edilecek tesise ruhsat alınması gerektiğini, deniz kıyısındaki dolgu alanın ise ilgili idare ile kira ilişkisi kurularak veya kiraya verence kiralanıp alt kira sözleşmesi ile davacıya kullanım hakkı verilerek veya Ecrimisil bedeli kiracı tarafından ödenmek suretiyle kiracının kullanımının sağlanacağını, davacının üzerine her hangi bir tesis ve yapı yapmadığını, davalının parsele komşu deniz dolgu alanında kurulu tesisler için başvuruda bulunduğunu ve başvurunun maliye bakanlığından alınmış bir izin olmadığından reddedildiğini, belediyece mühürlenen tesislerin devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanda olduğunu, sözleşmeye göre kiracı tarafından kurulacak olan tesislerin parsel için öngörüldüğünü, kiracının parsel üzerine her hangi bir tesis inşa etmeksizin ruhsat almasının mümkün olmadığını, davacının tesisleri yaptığı yerin hazineye ait olup bu yerin hazineye ait olduğunun sözleşmeden anlaşıldığını, davacının davayı öncesinde her hangi bir ihtar keşide etmeksizin sezon sonunda ikame ettiğini, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece; 21.05.2014 tarihli bilirkişi raporu çerçevesinde davacının kiralananı henüz tahliye etmediği, mecurun sözleşme ile amaçlanan şekilde işletilememesinde kiralayanın kusuru veya mecurdan kaynaklanan kusur bulunmadığı, davalının sözleşmeye aykırı bir davranışı bulunmadığı kiracı yönünden sözleşmenin haklı nedenle feshi koşullarının oluşmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı vekillerinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin sözleşmenin sona erdiğine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 19.06.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalıya ait 14 ada parselin deniz yönündeki 3.000m2 lik bölümü ile bu parsele komşu milli emlakten kiraya veren adına kiralandığı belirtilen 9.500m2 lik dolgu alanı, üzerine güneşlenme, restoran, dükkanlar ve bağlantılı alanlar kurulmak ve işletilmek üzere davacı tarafından kiralanmıştır. Davacı tarafından deniz dolgu alanına sözleşme çerçevesinde çeşitli tesisler inşa edildiği belirtilerek 03.07.2012 tarihinde belediyeye ruhsat başvurusu yapılmıştır. Belediye başkanlığı ruhsat başvurusuna verdiği cevapta; sözleşmeye konu 14 ada parselin ikinci derecede doğal sit alanında yer aldığı ve üzerinde yapı bulunmadığı, kıyıdan dolgu yolu ile kazanılan alan üzerindeki yapı ve tesislere inşaat ruhsatı verilebilmesi için maliye bakanlığınca kiralama işlemi yapılmış olmasının gerektiği, bu belgenin tapu yerine geçeceği, bu şekilde tesislere yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması halinde talebin incelemeye alınacağı belirtilmiş akabinde işyeri ruhsat alınmadan faaliyette bulunulduğu gerekçesi ile 24.07.2012 tarihinde mühürlenerek faaliyetten men edilmiştir. Davacı vekili; kiralama ve kullanma hakkı kendisine ait olmayan bir taşınmaz parçasının davalı tarafından yanıltıcı bilgi ve beyanlarla müvekkiline kiralandığını, müvekkilinin davalı tarafından yanıltıldığını öne sürerek sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğunun tespitini istemiştir. Sözleşme uyarınca deniz dolgu alanının hazineden kiralanmış olması gerektiği ancak böyle bir kiralamanın mevcut olmadığı dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır. Sözleşmenin konuya ilişkin kiraya verenin hak ve yükümlülükleri bölümünün 1.maddesinde; “kiracı işbu sözleşme ile kiraya verenin………mevkiinde bulunan 14 ada 47 parselin deniz yönündeki 3.000m2 ‘sini veyine……….deniz kıyısında bulunan ve milli emlakten kiraya veren adına kiralanan 9.500m2 dolgu alanını işbu sözleşmedeki şatlar dahilinde kiralamıştır” ifadelerine yer verilmiştir. Sözleşmenin kira bedeli bölümünde ise “………ilk yılın kira bedeli 200.000 Usd………olarak ödenecek ve müteakip yıllarda her yıl için………olmak şartı ile kira bedeli arttırılacaktır………….ecrimisil ücretini imzalayan adına işletmeci, işletme süresince her yıl ilgili resmi kurum ve kuruluşlara ödemekle yükümlüdür” hükmüne yer verilmiştir. TBK'nun 301 maddesi gereğince kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Sözleşmeye konu 9.500m2 lik alanın devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olup bu tür yerler üzerine inşa edilecek tesislere işletme ruhsatı verilebilmesi için bu yerin hazineden kiralanmış olması gerektiği ancak, sözleşme tarihi ve sonrası itibariyle bu yerin kiralanmadığı anlaşılmaktadır. Bu hali ile kiralanan taşınmazın sözleşmedeki amaca uygun ve elverişli olduğundan söz edilemeyeceği açıktır. Ancak davacı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir olup, ticari iş ve işletmesi ile ilgili bütün işlerde basiretli hareket etmek zorundadır. Bu kapsamda davacıdan, kiralanan işyerinin hukuki durumu hakkında önceden bir araştırma yapması beklenen bir durumdur. Davacının yasadan kaynaklanan bu yükümlülüğünü ihlal etmiş olmasının yanı sıra kiralanandaki hukuki ayıbın giderilmesine yönelik davalıya keşide ettiği her hangi bir ihtarname de bulunmamaktadır. Bu yönü ile mahkemenin kiracının sözleşmenin iptali ve feshi talebinin yasaya uygun olmadığına yönelik kabul ve gerekçesi dosya içeriğine uygun ise de; kiralanan işyerinin belediyece mühürlenerek faaliyetten men edildiği 24.07.2012 tarihi itibariyle kiracının kiralanan üzerindeki fiili hakimiyetinin ve dolayısıyla sözleşmenin sona erdiğinin kabulü gerekir. Bu durumda davacının bu tarihe kadar olan kira paralarından, bu tarihten sonra ise taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin kira tutarından sorumlu olduğunun kabulü ile kalan miktar yönünden menfi tespit isteminin kabulü gerekirken bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
3-Davalı vekilinin teminat iadesi ve alacağa geç kavuşulmasından kaynaklanan zarar ziyana yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Dava menfi tespit istemine ilişkin olup, menfi tespit istemine konu senetlerden bir bölümü dava açıldıktan sonra icra takibine konu edilmiştir. Konuya ilişkin İcra İflas Kanununun 72.maddesinin 2 ve 4.fıkralarında; “İcra takibinden önce açılan menfi tespit davasına bakan mahkeme talep üzerine alacağın %15’inden aşağı olmamak üzere gösterilecek teminat mukabilinde icra takibinin durdurulması hakkında ihtiyati tedbir kararı verebilir.” “Dava alacaklı lehine neticelenirse ihtiyati tedbir kararı kalkar, buna dair hükmün kesinleşmesi halinde alacaklı ihtiyati tedbir dolayısıyla alacağının geç almış bulunmaktan doğan zararını gösterilen teminattan alır. Alacaklının uğradığı zarar aynı davada takdir olunarak karara bağlanır. Bu zarar her halde yüzde yirmiden aşağı tayin edilemez” hükümleri yer almaktadır somut olayda; davacının talebi doğrultusunda, davadan sonra başlatılan icra takipleri yönünden ihtiyati tedbir kararı verilmiş olup dava alacaklı lehine neticelendiğine göre mahkemece İİK’nun 72/4.maddesi uyarınca alacaklının alacağını geç almış bulunmaktan doğan zararını gösterilen teminattan alma imkanını ortadan kaldıracak şekilde teminatın davacıya iadesine karar verilmesi ve alacaklının uğradığı zarara yönelik olarak olumlu olumsuz bir karar verilmemiş olması usul ve yasaya aykırı görülmüştür.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 2 ve 3 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 30.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy