MAHKEMESİ : Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 18/02/2014
NUMARASI : 2013/572-2014/212
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira parasının uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davalının davaya konu mecurda 15/06/2010 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, sözleşmenin 7.1 maddesinde aylık kira bedelinin aylık net cironun %2,70+KDV olarak belirlendiğini, önceki malik ve davalının kiralanandaki süpermarketin aylık net cirosunun 800.000-1.000.000 TL arasında olacağı konusunda taahhütler verdiğini, yanıltılmak suretiyle düzenlenen ek protolkolle kira sözleşmesine taraf olduğunu, kira bedeline esas cironun öngörülenden daha düşük gerçekleştiğini, kira parasının emsal kira bedellerine göre az olduğunu, edimler arasındaki dengenin müvekkili aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğunu iddia ederek, kira sözleşmesinin 7.1.md.sinin kaldırılmasını, aylık kira bedelinin dava tarihinden geçerli olmak üzere 12.000 TL+KDV olarak tespit edilmesini, tespit edilecek aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline hükmedilmesini ve 10 yıllık sözleşme süresinin sonuna kadar yılda bir artış yapılması ve artışın her yılın ocak ayında DİE tarafından açıklanan TEFE+ÜFE ortalaması oranına göre yapılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin tapuya şerh verildiğini, davacı tarafın da basiretli bir tacir gibi durumu tetkik ederek ek protokolü imzaladığını, kira sözleşmesini kabul ettiğini, Ahde vefa ilkesi gereğince sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış edimler dengesi sonradan değişmiş olsa bile borçlunun sözleşmedeki edimini aynen ifa etmesi gerektiğini, müvekkilinin bir taahhüdü bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, 2010 yılı 5. Ayında net kira bedeli 7.232,56 TL iken bu rakamın düşme göstererek 2011 yılının 11. Ayında 3.853,06 TL'ye kadar gerilemiş olduğu, işlemin temelinin çöktüğü, belirtilerek hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen aylık 13.500 TL + KDV kira bedelinden hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle, kira bedelinin aylık 10.800 TL + KDV olarak tespitine, 10 yıllık sözleşme süresi sırasında her yılın Ocak ayında açıklanan (DİE) Tefe ve Üfe artış ortalaması oranında kira artış oranın uygulanmasına, 15.6.2010 tarihli kira sözleşmesindeki 7/1 maddesindeki kira bedeline ilişkin ibarenin kaldırılmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlanmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.
Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir, işte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (MK.md.4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir.Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında MK. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.
Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "işlem temelinin çökmesi" gündeme gelir, işte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.
Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şarlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı niteliktedir.
Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağan üstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmelidir.
Somut olayda ; Taraflar arasında 25/03/2010 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile 800 m2 lik alana sahip dükkan ile 454 m2 lik depo ve eklentileri süpermarket olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Sözleşmenin 7.1 maddesinde aylık kira bedelinin aylık net cironun %2,70 i + KDV olacağını kararlaştırmıştır. Davacı bu taşınmazı 25/05/2010 tarihinde iktisap ederek davalı kiracı ile 15/06/2010 tarihinde protokol düzenlenmiş ve protokolde kira sözleşmesinin tüm hükümleri ile tarafları bağladığı kabul edilmiştir. Davacı vekili tarafından 07/12/2011 tarihinde eldeki dava açılarak sözleşmedeki ciroya dayalı nispi kira bedeline ilişkin hükmün sabit kiraya dönüştürülmesi ve ayrıca sözleşmede olmayan artış hükmünün sözleşmeye eklenmesi istenmiştir. Mahkemece daha önce yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne dair verilen karar taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06/02/2013 tarih ve 2013/60 Esas 2013/1701 Karar sayılı ilamı ile bozularak uyarlama için öngörülen koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin değerlendirilmesi kiralanan yerin aylık net cironun %2.70'inin sözleşmenin imzalandığı tarih ile dava tarihi arasındaki değişimleri tespit edilerek ek protokol tarihi ile dava tarihi de dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğine işaret edilerek bozulmuştur.
Mahkemece bozma ilamından sonra alınan bilirkişi raporunda; tarafların sözleşme kurulurken cironun iyi olacağını düşünüp alt limit belirlememesi ve sonucunda cironun düşük kalması nedeni ile işlem temelinin çöktüğü belirtilerek, aylık net cironun %2,70 ine göre kira bedelinin kira başlangıcı ile dava tarihi arasındaki miktarlarını gösterir tablo sunulmuş, davaya konu taşınmazın aylık kirasının brüt 13.500 TL olması gerektiğini bildirilmiştir.
Blirkişi raporunda belirtilen ciroya dayalı aylık kira miktarları incelendiğinde 2010 yılı 5.ayında aylık kira bedelinin 7232,56 TL, olduğu 2010 yılı 11.ayına kadar giderek düştüğü ve 2010 yılı 11.ayında 5264,29 TL olduğu, 2010 yılı Aralık ayında ise 6.737,17 TL olduğu, daha sonra 4000-5000 TL seviyelerinde devam ettiği, 2011 yılı 4.ayında 6070,46 TL olduğu, 2011 yılı 11.ayda ise 3853,06 TL olduğu görülmüştür.
Davacı sözleşmenin yapılmasından 1 yıl 6 ay sonra bu uyarlama davasını açmıştır. Bilirkişi raporunda ciroya dayalı kira bedelinin düşme eğiliminde olduğu görülmekte ise de en yüksek olduğu kira başlangıcındaki bedel ile en düşük olduğu dava tarihinden önceki bedel arasında kira bedelinde yarıdan fazla bir düşme olmadığı, bu dönem içinde kimi zaman kira başlangıcındaki rakama yakın bir meblağın tespit edildiği görülmektedir. Öte yandan kiralanan süpermarket olarak kullanılmaktadır. Cironun kimi zaman düşük kimi zaman da yüksek olması gayet doğal bir durum olup cironun düşmesi tacir olan davacı tarafından da tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır. Ciroya dayalı kira bedelinin bilirkişi raporundaki belirtilen 1,5 yıllık dönemdeki seyri dikkate alındığında taraflar arasındaki 10 yıl süreli kira sözleşmesinde işlem temelinin çöktüğünden de bahsedilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 20/11/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy