MAHKEMESİ : Dörtyol Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 03/07/2014
NUMARASI : 2012/644-2014/416
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 23.06.2013-23.06.2014 tarihleri arası dönem için yıllık kira parasının 25.000-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; taşınmazı 23.06.2008 başlangıç tarihli 10 yıl süreli sözleşme ile davalıya kiraladığını, kira bedelinin enflasyon oranında kiranın arttırılacağı kararlaştırıldığını; ancak taşınmazın bulunduğu arazinin hem sanayi içerisinde hem de E-5 karayolu üzerinde bulunduğunu, emsallerinin çok daha yüksek fiyat ile kiralandığını, taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayicin tespit edilerek kira bedelinin hak ve nesafet kuralları çerçevesinin de göz önüne alınarak kira bedelinin yeniden tespiti ile en son ödenen yıllık 16.000-TL kira bedelinin 23.06.2013 tarihinden itibaren yıllık 50.000-TL olarak belirlenmesini istemiştir. Davalı vekili, her yıl %10 artış yapılarak kiranın ödendiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Hukukumuzda "sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)" ve "sözleşme serbestliği" ilkesi gereğince sözleşme, yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.
Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.
Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.
Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.
Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. md.4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK.md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.
Somut olayda; Davacının dava dilekçesindeki istemi 23.06.2008 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesindeki kira bedelinin değişen koşullara göre yeniden uyarlanmasına ilişkindir. Uyarlama davasında uygulanması gereken kurallar, yukarıda belirtildiği şekilde tek tek ortaya konmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulu tarafından uyarlama için öngörülen kuralların gerçekleşip gerçekleşmediği tüm veriler dikkate alınarak incelenmeli, sözleşmede belirtilen kiralanan taşınmazın aylık net kira bedelinin sözleşmenin imzalandığı tarih ile dava tarihi arasındaki değişimleri tespit edilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilerek, karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı ve anılan ilkeleri içermeyen bilirkişi raporu benimsenerek davanın kısmen kabulüne karar verilmesi hatalıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre de davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 04.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy