MAHKEMESİ : Kahramanmaraş 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 12/06/2014
NUMARASI : 2012/1326-2014/837
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, yeni malik tarafından açılan, kira bedelinin yıllık 200.000 TL olarak tespiti istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile yıllık kira bedelinin 130.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili ,davacıların yeni malik olduklarını,davalı T.Halk Bankası A.Ş'nin eski malikle imzalanan 16.05.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğunu ancak 10 yıl süreli sözleşmenin taraflarınca çekilmez bir hal aldığını,5 yıl daha süresi bulunan sözleşmeye katlanmalarının beklenemeyeceğini ;3 yıl ve daha uzun sözleşmelerde 3 yılın sonunda yeni koşullara göre uyarlama yapılabileceğini, taşınmazın bulunduğu çevrenin ekonomik olarak geliştiğini ,ekonomik gelişmeler dikkate alındığında kira bedelinin piyasa değerlerinin altında kaldığını bildirerek kira bedelinin 16.05.2012 tarihinden itibaren yıllık 200.000 TL olarak tespitini istemiştir.Davalı vekili,TBK'nun 344. maddesinin yürürlüğününü kiracısı tacir olan sözleşmeler bakımından 8 yıl süreyle ertelendiğini,talep edilen dönemde sözleşmede yer alan artış şartı uyarınca arttırılarak kiranın yıllık net 86.937 TL olarak ödendiğini bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile yıllık kira bedelinin 16.05.2012 tarihinden itibaren 130.000 TL olarak tespitine karar verilmiştir.
Önceki malik ile davalı arasında imzalanan 16.05.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşmenin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kira artışının TÜİK Üretici Fiyat Endeksinin (ÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı../.. Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
Mahkemece keşif yapılarak bilirkişi heyetinden alınan rapor doğrultusunda yıllık kira bedelinin 130.000 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de, davacıların davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin olup mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında uyarlama koşullarının varlığı hususunda araştırma yapılıp sonucuna göre ; Uyarlama şartlarının bulunmaması durumunda ise TBK.nun 344. maddesinin tacirler için uygulanamayacağı bu itibarla sözleşmede yer alan artış şartının tarafları bağlayacağı göz önüne alınarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA,istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 08/04/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy