MAHKEMESİ : İstanbul 18. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 19/11/2013
NUMARASI : 2013/106-2013/711
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiracılık sıfatının tespiti ve muarazanın önlenmesi davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira ilişkisinin tespiti ve çekişmenin önlenmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Davacı vekili; Davalı Hazineye ait 4.395,31 m2 lik taşınmazın 22.12.2010 günlü sözleşme ile yıllık 115.500,00.-TL kira bedeli ile davacı şirket tarafından çay bahçesi, lokanta, kahvehane, büfe ve otopark olarak kullanılmak üzere kiralandığını, davacı şirketin yapmış olduğu kira sözleşmesine istinaden ilk günden itibaren kiralananı işletmeye hazır hale getirmek için gereken idari başvuruların yapıldığını, ancak işletmeyi gerçekleştiremeden davalı idarenin davacı şirketle olan sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini, davacının hiç bir gelir elde edemediği halde düzenli olarak kira bedellerini yatırdığını, fesih işleminin hukuka aykırı olduğunu, sözleşmede ve şartnamede kira bedelinin süresinde ödenmemesinin fesih sebebi olarak düzenlenmediğini, belirterek davacı şirketin dava konusu kiralananda halen kiracı olduğunun tespiti ile davalı idarenin tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshetmesi işleminin iptaline, bu şekilde kiracılığa yönelik yapmış olduğu müdahalenin giderilmesine, karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili Davacının dava konusu taşınmazı ihale yoluyla 23.12.2010 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi ile kiralandığını, 31.01.2011 tarihinde yer teslimi yapıldığını, davacı tarafça kira bedellerinin vadesinde yatırılmadığını, bunun üzerine kira bedellerinin 30 günlük sürede ödenmesi aksi halde sözleşmenin feshedilerek bedelin icraen tahsil edileceğine ilişkin ihtarname gönderildiğini, ihtarnamenin davacı tarafa 12.06.2012 tarihinde tebliğ edildiğini, davacı tarafça 16.08.2012 tarihinde kira miktarının 50.000 TL lik kısmının yatırıldığını ancak tamamının ödenmediğini, bu nedenle kira sözleşmesinin 11.maddesi ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 62. maddesine göre 23.12.2010 gün ve 20741 nolu noter tasdikli kira sözleşmesinin Deftardarlık makamının 06.09.2012 gün ve 1046 sayılı oluru ile feshedildiğini, bu hususun davacı tarafa bildirilmesine karşın taşınmazın davacı tarafça teslim edilmediğini, bunun üzerine taşınmaz üzerindeki işgalin sonlandırılmasının Büyükçekmece Belediyesinden istendiğini ve Belediyenin 13/12/2012 tarih ve 512143 sayılı yazısı ile işgalin kaldırıldığını bildirdiğini, davacı tarafça kira sözleşmesinin hükümlerine uyulmadığını, kira sözleşmesinin 11. maddesi gereğince kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi hükmüne ve 2886 sayılı yasanın 62. maddesine dayanılarak sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilmesinde kanun ve sözleşme hükümlerinde aykırılık bulunmadığından davanın reddine karar verilmesini savunmuş mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı ile davalı idare arasında, 2886 Sayılı Yasa hükümlerine göre düzenlenen 23/12/2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmeye konu yer Çay bahçesi Lokanta Kahvehane, Büfe ve otopark amaçlı kullanılmak üzere davacıya kiraya verilmiştir. Kira sözleşmesinin 11. maddesinde "Kiracının kira dönemi sona ermeden faaliyetini durdurması……….veya taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi hallerinde 2886 sayılı Kanunun 62. Maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın İdarece feshedilerek kesin teminatı gelir kaydedilir ve cari yıl kira bedeli tazminat olarak tahsil edilir. ” düzenlemesine yer verilmiştir. Davalı idare sözleşmenin bu hükmüne dayalı olarak ödenmesi gereken birinci yıl kira bedelinin 2.,3., 4 taksidi ile ikinci yıl kira bedelinin birinci taksit tutarı ve kati teminat farkının keşide edilen 30 gün süreli ihtara rağmen ödenmediğinden bahisle sözleşmeyi tek yanlı olarak feshetmiştir. Davacı işbu davayı feshin hukuka uygun olmadığı iddiası ile açmıştır. Dosya kapsamına göre, kiralananın Borçlar Kanun'unun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi bir yer olduğu anlaşılmaktadır. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 315.maddesinde (818 sayılı BK.nun 260.maddesi) düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Somut olayda 23/12/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin süresi henüz dolmamıştır. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Feshin hukuka aykırı olduğu iddiası ile açılan davanın belirtilen bu husus nazara alınarak incelenip sonuca bağlanması gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine,19.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy