MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 19/11/2013
NUMARASI : 2013/174-2013/853
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı uyarlama davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, brüt 35.000 Amerikan Doları olan aylık kira parasının 22.03.2013 tarihinden itibaren aylık brüt 50.000 Amerikan Doları olarak uyarlanmasına ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının müvekkilinin maliki olduğu taşınmazda 02.04.2001 başlangıç tarihli ve yirmi yıl süreli aylık 27.000 USD kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, ayrıca taraflar arasında 15.04.2008 tarihinde yapılan ek sözleşme ile kira bedelinin 35.000 USD yapıldığını, kiracılık süreci içinde bir uyarlama davası açılmadığını, kira sözleşmesinin bu şekilde devamının davacı açısından çekilmez hale geldiğini, kira bedelinin emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak günün ekonomik şartlarına uyarlanmasının gerektiğini, kira artışı talep edilmiş ise de, davalının bu istemi kabul etmediğini, halen kira parasının brüt 35.000 USD olarak ödendiğini, bu miktarın son derece düşük kaldığını belirterek, hak ve nesafet ilkeleri gereği aylık kira parasının 22.03.2013 tarihinden itibaren 50.000 USD olarak uyarlanmasını talep etmiştir. Davalı vekili, davacının talebinin dava dilekçesi içeriği itibariyle kira parasının uyarlanması olduğunu, davada uyarlama koşullarının oluşmadığını, kira bedelinin Amerikan Doları olarak belirlendiğini ayrıca 15.04.2008 tarihinde davalının kabulü ile kira bedelinin 27.000 den 35.000 USD’a artırıldığını, davanın sözleşmeye bağlılık ilkesine de aykırı olduğunu, kira parasının yeniden belirlenmesini gerektirecek herhangi bir olağanüstü değişikliğin yaşanmadığını belirterek, haksız ve dayanaksız açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Davalı kiracı, davacı kiraya veren ile akdettiği 02.04.2001 başlangıç tarihli, yirmi yıl süreli ve aylık brüt 27.000 USD bedelli kira sözleşmesi ile kiralananda kiracı iken, 15.04.2008 tarihli ek protokol ile kira bedelinin aylık brüt 35.000 USD olarak düzenlenmiştir. Bu hususlarda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davadaki uyuşmazlık, taraflar arasındaki yirmi yıllık sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin günün koşullarına uygun hale getirilmesi isteminden ibarettir.
Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesi, hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu, sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.
Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.
İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki meydana gelir ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif iyi niyet kurallarına aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse, artık taraflar akitle bağlı tutulmazlar. Değişen koşullar karşısında Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere savaş durumu, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir. Akit yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hâkim; duruma göre, alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine (onun tamamen veya kısmen) akit yapıldığı andaki dengeyi sağlayacak biçimde, edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur.
Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda, bu hususta intibak (uyarlama) hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de, sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek, Türk Medeni Kanunu'nun 2/2 maddesi hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması anlamına gelebilir.
Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir oransızlık çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Türk Medeni Kanunu'nun 1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk, Türk Medeni Kanunu'nun 1. maddesi gereğince sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. Bu yönteme o sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan “irade özgürlüğü”, “sözleşme serbestliği” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale (uyarlama) müessesesi, istisnai, tali (ikinci derecede) ve yardımcı niteliktedir.
Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince; Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar öngörülebilir olmakla beraber, bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.
Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve sübjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, dürüstlük kuralları ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi Türk Medeni Kanunu'nun 1. maddesindeki yetkiye dayanılarak hâkim tarafından doldurulmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar, yukarıda açıklanan esasların, toplanan delillerin ret ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Burada önemle belirtilmesi gereken husus, uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin, salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle, örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle intibak boşluğu doldurulup, sözleşmenin düzeltilemeyeceğidir. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz, sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçekten de uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiraya verenin hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği, yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna varılır ki, hükümlerini sürdüren bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir.
Olayımızda ise, davacının talebi kira bedelinin değişen koşullara göre uyarlanması olup, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın niteliği, konumu, çevresel faktörler değerlendirilerek 22.03.2013 tarihinde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi durumunda emsal kira bedellerinden hareketle kira bedelinin brüt 78.000 TL (42.786 USD) olarak belirlenmesine rağmen kira bedelinin 57.184,74 USD olarak uyarlanmasının uygun olacağının belirtildiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle hazırlanan raporun yeterli araştırmayı içermediği ortadadır. Davalının eski kiracı olmasından dolayı yapılacak hakkaniyet indirimi dikkate alınmadığı durumda dahi brüt 42.786 USD a kiralanabileceği açıklanan bir taşınmazın kira bedelinin brüt 57.184,74 USD olarak uyarlanması mümkün değildir.
Buna göre, yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin kural ve yöntemlerin ışığı altında mahkemece; yerinde uygulama yapılıp, tarafların gösterdiği ve bilirkişilerce resen belirlenecek emsaller gezilerek uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar araştırılıp değerlendirilerek, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağının belirlenmesi, böylece sözleşmedeki kira parasının tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde uyarlanması, aksi halde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden, emsal araştırması yapılmadan ve taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumdan çok daha yüksek bir kira bedeline uyarlanmasına ilişkin eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca kira bedelinin belirlenmesine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy