MAHKEMESİ:Ticaret Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı-k.davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... ve davalı şirket vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Asıl dava,davacı kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan ödenmeyen kira parası ve ortak giderden oluşan toplam 60.132,80 EURO alacağın tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine,Birleşen Ankara 3.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/14 Esas sayılı dava,davacı kiracı tarafından davalı kiralayan aleyhine açılan iade edilmeyen 19.600 EURO depozito bedelinden oluşan alacağın tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine,...2009/74 Esas sayılı dava,davacı kiracı tarafından davalı kiralayan aleyhine açılan kiracının haklı feshi nedeniyle kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraf ile tadilatlar nedeniyle şimdilik 5.000 EURO ve kiracıdan haksız yere tahsil edilen elektrik ücret farkı 250 TL'nin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece,Asıl davada,davanın kısmen kabulüne,...2008/13734 esas sayılı takip dosyasında davalı itirazının,davalı-borçlunun 19.600 EURO mahsup talebinin kabulü ile 40.532 EURO asıl alacak için iptaline,takibin bu miktar üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden itibaren devlet bankalarınca bir yıllık Euro mevduat hesabına uygulanan en yüksek oranda faiz uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine,davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine,davalının kötüniyet tazminatı talebinin reddine, ... Mahkemesinin 2009/14 Esas sayılı davada,davanın reddine,davalının kötüniyet tazminatı talebinin reddine, Birleşen ...Mahkemesinin 2009/74 Esas sayılı davada,ıslah edilmiş alacak davasının kısmen kabulü ile, 106.431,65 Euro’nun 5.000 Euro için dava tarihi olan 5.2.2009 ve 101.431,65 Euro için ıslah tarihi olan 24.12.2012 tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarınca bir yıllık Euro mevduat hesabına uygulanan en yüksek oranda faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı-birleşen dosyalar davalısı kiralayan vekili tarafından temyiz edilmiştir. ./....
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre Birleşen Ankara 3.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/14 Esas sayılı davada, davacı-birleşen dosya davalısı kiralayan vekilinin, kötü niyet tazminatının reddine ilişkin hükme hasren temyiz itirazları ile Asıl davada, davacı-birleşen dosya davalısı kiralayan vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Asıl davada, davacı-birleşen dosya davalısı kiralayan vekilinin icra tazminatı talebinin reddine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davacı kiralayan vekili,dava dilekçesinde,davalının 17.1.2008 tanzim tarihli kira sözleşmesi ile Acity AVM'de kiracı olduğunu,Temmuz- Ağustos- Eylül-Ekim 2008 aylarına ait kira ve genel gider bedellerinin ödenmemesi üzerine Ankara 27. İcra Müdürlüğü’nün 2008/13734 esas sayılı dosyasında takip başlatıldığını, davalı- borçlunun haksız yere ödeme emrine itiraz ederek takibi durdurduğunu belirterek,davalının itirazının iptaline,takibin devamına ve % 40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiş,mahkemece,davanın kısmen kabulüne,davacının icra inkar tazminatı isteminin reddine karar verilmiştir. Takip konusu alacak kira ve genel gider bedelinden oluşmakta olup,kira sözleşmesinde aylık kira miktarı ve genel giderler açıkça yazılıdır. Bu durumda takip konusu alacak likit,belli ve muayyen olup,mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verildiğine göre,davacı lehine icra inkar tazminatı verilmesi gerekirken davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hükmün icra inkar tazminatına hasren bozulması gerekmiştir.
3-Birleşen ...Mahkemesinin 2009/74 Esas sayılı davada,davacı-birleşen dosya davalısı kiralayan vekilinin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:
Davacı kiracı vekili,dava dilekçesinde,davacının davalıya ait AVM' de 15.3.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu,davacının kiralanana büyük masraf yaparak tadilat yaptığını, ancak kira sözleşmesi imzalandıktan sonra AVM'nin Outlet tarzına dönüştürüldüğünü, davalı şirketin 22 ülkede faaliyet gösterdiğini ve 750 şubesi olduğunu,hiçbirinde outlet ürün olmadığını,davalıya outlet ürün bulundurulması için yazılı ve sözlü baskı yapıldığını,davalının çalışma tarzına uygun olmayan bu stil ile davalının zarar ettiğini, ayrıca AVM otoparkının bir bölümünün yıkıldığını, bu nedenle görüntü kirliliği ve kötü koku oluştuğunu, AVM'de faaliyete geçecek nikah ve tiyatro salonunun tamamlanmadığını, AVM'nin iskan ruhsatı olmadığı için davalının pahalı şantiye elektriği kullanmak zorunda kaldığını, bunun üzerine kiracı tarafından kiralayana bu eksikliklerin giderilmesi aksi halde kira akdinin feshedileceğini ve kiraların ödenmeyeceğine ilişkin 12.9.2008 tarihli ihtar gönderildiğini,davacının 18.9.2008 tarihli cevabi ihtar ile eksiklikleri kısa sürede gideremeyeceğini bildirdiğini,davacı kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle 7.10.2008 tarihli ihtar ile feshederek mecuru tahliye ettiğini ve yapılan tadilatları Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesinin. 2008/53 D.İş sayılı dosyası ile tespit ettirdiğini,kiracının yaptırdığı tüm tadilatları söküp götüremediğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla kiralananda yapılan tadilat masrafları için 5.000 Euro’nun ve elektrik ücret farkı olarak ödenen 250 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı kiralayan vekili, davacı kiracının kira sözleşmesini feshinin haklı nedene dayanmadığını,kiralananın bulunduğu AVM'nin başlangıçta da outlet olarak faaliyette bulunmak için açıldığını,sonradan outlet olmadığını, kiracının bir kısım tadilatlar yapmış ise de kira sözleşmesinin 15.maddesi gereğince söküp götürmediği imalat-tadilat bedellerini davalıdan isteyemeyeceğini,davacının işyeri açma ruhsatı olduğunu ve bunun yeterli olup, ayrıca yapı kullanma izin belgesine gerek olmadığını,davacının elektrik ücret ../....
Farkı talebinin de yersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece,ıslah edilmiş alacak davasının kısmen kabulü ile 106.431,65 Euro’nun 5.000 Euro için dava tarihi olan 5.2.2009 ve 101.431,65 Euro için ıslah tarihi olan 24.12.2012 tarihinden itibaren işleyecek devlet bankalarınca bir yıllık Euro mevduat hesabına uygulanan en yüksek oranda faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesi üzerine hüküm, davacı-birleşen dosya davalısı kiralayan vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında Ankara'da bulunan Acity AVM'deki 115 nolu mağazanın kiralanmasına ilişkin olarak 17.1.2008 tanzim ve 15.3.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 5.maddesinde “...kiracının kiralanana yapacağı dekorasyon projesini kiralayana onaylattıktan sonra yapacağı...”,sözleşmenin 15.maddesinde ise “...kiracının sözleşme sonunda kiralananı boş olarak teslim edeceği, kiralanana yaptığı ekleri, aplikleri, perdeleri, konsolları, halıları, separasyonları vs. mefruşat ve teçhizatı sözleşmenin sona ermesinden evvel kiralanan yere zarar vermeden söküp götürebileceği, kira sözleşmesinin sona ermesinden önce sökmediği bu tür ekleri kiralayana terk etmiş sayılacağı ve bu halde hiç kimseden hiçbir talepte bulunamayacağı, bunun kira bedelinden mahsup edilemeyeceği; ana birim tahrip edilmeden veya kendisi tahrip olmadan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan hiçbir dekorasyonun tahliye anında götürülemeyeceği, bunların kiralanan yerin tamamlayıcı parçası sayılacağı ve bedelsiz olarak kiralayana terk edileceği, kiralayan lehine artı değer oluşturduğu mülahazası ve isteminin ileri sürülemeyeceği ....” kararlaştırılmıştır.
Davacı kiracı tarafından, davalı kiralayana gönderilen 12.9.2008 tarihli ihtar ile kira sözleşmesi gereğince kiralayanın yerine getirmesi gereken bazı edimlerin yerine getirilmesi için 7 günlük süre verilmiş,kiralayanın eksikliklerin verilen sürede giderilemeyeceği cevabi ihtarı üzerin kiracı tarafından kira sözleşmesi 6.10.2008 tarihli ihtar ile feshedilmiş,kiralananın anahtarları 27.10.2008 tarihinde Ankara 11.noterliğine teslim edilmiş ve davalıya ihtarname gönderilmiştir. Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre mahkemece,davacı kiracının kira sözleşmesini haklı nedenlerle feshettiğinin kabulünde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kiracının kira sözleşmesini haklı nedenle feshetmesi karşısında kiracı gerçek zararını kiralayandan isteyebilir. Ayrıca,kira sözleşmesinin 15.maddesinde kira süresi sonunda kiracının kiralanana yaptığı imalatların sökülebilir olanlarını götürebileceği,götürmedikleri ve sökülemeyenlerin kiralayana ait olacağı ve kiracının bunların karşılığı bedel ödemeyeceği düzenlemesi kiracının yaptırdığı faydalı ve zaruri masrafların dava konusu edilmesine engel değildir. Kiracı kendi ihtiyacı için dahi olsa kiralanana yapmış olduğu giderlerden kiralananın mütemmim cüzü haline gelmiş olan faydalı ve zorunlu imalatları dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 410 ve devamında yer alan vekaletsiz iş görme hükümleri gereği kiralayandan isteyebilir. Ancak,dosyada mevcut bilirkişi raporları çelişkili olup hükme esas alınması için yeterli değildir. Mahkemece, gerektiğinde yerinde uzman bilirkişi heyeti ile yeniden keşif yapılarak, kiralanan yeniden kiralanmış ya da yeni tadilatlar yapılmış ise daha önce yapılan keşif ve tespit raporları dikkate alınarak,kiracı tarafından yapılan imalatların faydalı ve zorunlu imalatlar olup olmadığı yada davacı kiracının yaptığı iş için gereken dekorasyon veya lüks imalatlar olup olmadığı,kiralanana zarar vermeden sökülüp sökülemeyeceği, kiralayanın bu imalatları benimseyip benimsemediği, kiralayanı sebepsiz zenginleştirip zenginleştirmediği tespit edilmeli,davacı kiracı tarafından bu imalatlar için yabancı firmalardan alınmış faturalar ibraz edilmiş olup, bu imalatların ithal ya da piyasada kullanılan yerli malzemelerden olup olmadığı belirlenip,ithal iseler piyasadaki yerli malzemeler ile kıyaslanması,imalatların faturalardaki malzemeler ile uygunluk gösterip göstermediğinin ../...
tespit edilmesi, imalat bedellerinin imalat tarihindeki değerlerinin tespit edilmesi,ayrıca kiracının kira sözleşmesinin başlangıcından tahliye tarihine kadar olan kullanım süresindeki yıpranma paylarının belirlenip imalat bedellerinden düşülmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ;Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle ...Mahkemesinin 2009/14 Esas sayılı davada verilen hükmün ONANMASINA, davacı-karşı davalı kiralayan vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 2 nolu bentde açıklanan nedenlerle Asıl davada verilen hükmün icra tazminatına(davacı lehine) hasren ve 3 nolu bentte açıklanan nedenlerle Birleşen ...2009/74 Esas sayılı davada verilen hükmün BOZULMASINA ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı-karşı davalı yararına takdir olunan vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine ve onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 25.02.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.