MAHKEMESİ : Ortaca Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 17/04/2013
NUMARASI : 2012/85-2013/183
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle yoksun kalınan kar mahrumiyetinden oluşan 10.000 TL tazminatın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde;Davalıya ait S.. G.. Köyünde bulunan dükkanı C..-Bar olarak işletmek üzere 20.08.2007 başlangıç ve 31.12.2014 bitiş tarihli kira sözleşmesi imzalandığını,davalının 2011 yılında haksız yere kiralananı işgal edip bu yeri 3.kişiye kiraladığını belirterek 01.01.2011-31.12.2014 arasındaki davacının kiralananı işletememesinden kaynaklanan kar mahrumiyeti olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000 TL tazminatın tasiline karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili,açılan davanın yersiz olduğunu,davacı kiracının 2009 yılında kiralananı terkedip gittiğini,davacının ruhsatı iptal edilmeden 3.kişiye de kiraya verilemediğini,davacının aynı binada başka bir yer açtığını belirterek davanın reddini savunmuştur.Mahkemece,tarafların 23.05.2008 tarihli ikinci bir sözleşme yaptıklarını,davacının kiralanana 70.000 TL masraf yaptığına ilişkin yazılı belge sunamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.
Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.
Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.
Dava konusu dükkanın davacı tarafından cafe-bar olarak işletilmek üzere 20.08.2007 başlangıç ve 31.12.2014 bitiş tarihli kira sözleşmesi imzalandığı,ancak tarafların anlaşarak
23.05.2008 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli 2.bir kira sözleşmesi imzaladıkları hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyadaki bilgi ve belgelerden 23.05.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 23.05.2009 tarihinden itibaren kendiliğinden birer yıl süre ile uzadığı,2011 yılında davalı kiraya veren tarafından sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiği ve dava dışı 3.kişiye kiralandığı anlaşılmaktadır.Davalı kiraya veren, yenilenen kira sözleşmesi süresi dolmadan kiralananı işgal edip,bu yeri 3.kişiye kiralayarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanun'unun 249.maddesinde düzenlenen kiralayanın kiralananı sözleşme sonuna kadar kullanmaya hazır bulundurma yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Bu durumda kiracı, kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir dükkanın (cafe-bar) kiralanması için gereken makul süre tespit edilip, bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilerek mahrum kalınan karın belirlenmesi gerekmektedir.Ayrıca, iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız olarak feshedildiği hallerde 818 sayılı Borçlar Kanun'unun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanun'unun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı, sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur. Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.
Olayımızda, mahkemece yukarıda açıklandığı şekilde öncelikle kiracının aynı şartlarla bir dükkanı (cafe-bar) kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi ve daha sonra Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanun'unun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hakim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kar üzerinden davacı kiracının bu yeri işletmemesi nedeniyle uğrayabileceği risklerden uzak kalması nedeniyle hakkaniyete uygun bir indirim yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken dava ve davacı talebi yanlış nitelendirilerek davacının kiralanana imalat yaptığının kanıtlanamadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy