MAHKEMESİ : İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 06/03/2014
NUMARASI : 2013/631-2014/135
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. B.. T.. ve davalı vekili Av. İ.. M.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, davalı kiraya verenin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle 100.000 TL maddi, 400.000 TL manevi tazminatın tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 12.10.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalıya ait S.. Ç..3. ve 4. katlarında bulunan 2.200 m2 alanlı sergi ve kültür merkezi, aynı amaçla kullanılmak üzere davacıya kiralanmıştır. Sözleşmenin özel şartlarında kiralanan mekanda sergilerin Kasım 2012 tarihi itibariyle başlayacağı, kiracının beş yıl süreyle bu sergi alanını işletme hakkına sahip olduğu, gelir paylaşımlı ( bilet gelirinin % 15'i + KDV ) kira bedelinin Ocak 2014 tarihinden itibaren ödeneceği, sergi alanının personel, reklam, tanıtım ve pazarlama giderleri ile yılda en az iki adet olmak koşulu ile yurt dışından sergi getirilmesi, bu sergilerin lisans ve kira bedellerinin ödenmesi, gümrük ve nakliye işlemleri ile dekorasyon maliyetlerinin karşılanması ile diğer işletme giderlerinin kiracı tarafından karşılanacağı, kiracının getireceği sergiler ve bilet fiyatları konusunda kiraya veren ile mutabakat sağlayacağı kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin genel hükümlerinde, sergi alanının dekorasyonunun kiracı tarafından, alt yapısının kiraya veren tarafından gerçekleştirildiği, kiraya verenin sergi alanında sözleşmede ayrıntılı şekilde belirtilen imalatları dekorasyona hazır biçimde ilk serginin açılışından beş ay önce teslim etmek zorunda olduğu, kiracının teslim aldıktan sonra dekorasyonu yapmakla yükümlü bulunduğu, satış ve pazarlama kiracının sorumluluğunda olduğundan girişlerin ve bölümlemelerin yapılması sırasında kiraya verenin kiracı ile mutabakat sağlayacağı düzenlenmiştir. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmenin anılan maddelerinden kiralananın sözleşme tarihinde tam olarak hazır olmadığı, eksikliklerin kiraya veren tarafından yerine getirileceği ve bunun için kiraya verene beş aylık süre tanındığı anlaşılmaktadır. Diğer yandan dosyaya sunulan belgeler, sözleşme hükümleri ve davacı kiracının yapmayı amaçladığı iş itibariyle kiralananda geniş kapsamlı uluslararası sergi ve kuruluşların değerli müze eserlerinin sergileneceği görülmektedir. Ancak davalı tarafından alt yapı ve imalatlarının yerine getirilmemesi nedeniyle davacı sözleşmenin imzalanmasından yaklaşık beş ay sonra 08.03.2013 tarihinde mahkeme aracılığı ile kiralananda tespit yaptırmış, bu hususta alınan bilirkişi raporunda davalının sözleşme ile üstlendiği edimleri tam olarak yerine getirmediği, taşınmazın bu haliyle kullanmaya elverişli olmadığı, söz konusu eksikliklerin kırkbeş günlük süre içinde giderilebileceği saptanmıştır. Bunun üzerine davacı tarafından 10.04.2013 keşide ve 12.04.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile on gün içinde alt yapı, ilave inşaat ve tadilat çalışmalarına başlanması, kaybedilen zaman itibariyle kira süresinin iki yıl süreyle uzatılması, kira ödemelerinin Ocak 2016 tarihinden başlatılması, bu konuda ek protokol düzenlenmesi için tarafların bir araya gelmesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceği bildirilmiştir. Davalı ise, 19.04.2013 tarihli cevabi ihtarnamesi ile kiralananın süresinde davacıya teslim edildiğini, kendisine düşen edimleri yerine getirdiğini, tespit raporunda belirtilen saptama ve değerlendirmelerin gerçeğe uygun olmadığını beyan etmiştir. Davalının davacının taleplerine karşı çıkması üzerine, davacı tarafından bu kez 03.05.2013 tarihinde yaptırılan ikinci tespitte, yine kiralananın kullanmaya elverişli olmadığı belirlenmiştir. Bu arada davacı, taşınmazı kiralama amacına uygun kullanmak üzere 01.04.2013 tarihinde A... Museum of Naturel History ve The Field Museum ile ilkine 75.000 Dolar, ikincisine 50.000 Dolar ödemek suretiyle sergi sözleşmeleri yapmıştır. Bu sözleşmelere göre sergiler Ekim 2013 ayında başlayacaktır.
Davacı, 19.08.2013 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, sergi sözleşmeleri nedeniyle toplam 125.000 Dolar ödeme yaptığını , kiralananın süresinde ve kullanıma elverişli şekilde teslim edilmemesi nedeniyle Ocak 2014 ayına kadar sadece kendisine ait olacak sergi gelirlerinden mahrum kaldığını, aynı şekilde kiralanan alanda faaliyet gösterecek cafe ve satış stantlarından kira geliri elde edemediğini, sergi bağlantıları yapılması amacıyla büyük miktarda yurt dışı seyahat ve konaklama masrafları yaptığını, yaşanan olumsuz süreç nedeniyle önemli boyutta itibar ve güven kaybettiğini belirterek, maddi ve manevi zararlarının tazminini istemiştir.
Davalı ise, sözleşmenin imzalanması ile kiralananın davacıya teslim edildiğini, sözleşmede belirtilen işlerin yapılabilmesi için davacının uygulama projelerini kendisine teslim etmediğini, bu nedenle sadece yapılabilecek olanların yerine getirilebildiğini, davacı iyi niyetli olsa, eksiklikleri kendisinin tamamlayıp bedelini talep edebileceğini, yine davacının kendisi ile mutabakat sağlamadan ve yaptırmış olduğu tespitte eksiklikleri gördüğü halde basiretsiz davranarak sergi sözleşmeleri yaptığını, kendisine düşen dekorasyon edimlerini yerine getirmediğini, işbu dava ile de fahiş taleplerde bulunduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkeme, sözleşmede kiralananın ne zaman teslim edileceğinin tam olarak gösterilmediğini, ilk serginin ne zaman yapılacağının belli olmadığını, keza sergilerin yapılması konusunda taraflar arasında mutabakat sağlanmadığını, davacının işbu dava ile talep ettiği zarar kalemlerini isteyebilmesi için sözleşmeyi feshetmesinin gerektiğini, tespit yaptırıp kiralanandaki eksikleri gördükten sonra müze sözleşmeleri akdettiğini, müze sözleşmesinin 30.9.2015 tarihine kadar olan bir zaman dilimini kapsamakta olup henüz gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin, dolayısıyla zararın ortaya çıkıp çıkmayacağının belli olmadığını, davada tazminat isteme koşullarının oluşmadığını belirterek, davanın reddine karar vermiştir.
Dava tarihinde yürürlükte olan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 249 / 1 maddesi ) gereği, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir.
Yine 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi hükmü ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 106.maddesi ) gereği, davalı kiraya verenin sözleşme edimlerini yerine getirmemesi durumunda, davacı kiracı ya edimin aynen yerine getirilmesini ve gecikmeden ötürü uğradığı zararların tazminini, ya edimin yerine getirilmesinden vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden dolayı uğradığı müspet zararının tazminini ya da sözleşmeyi feshederek menfi zararının tazminini isteyebilir. Görüldüğü üzere davacının müspet zararlarını talep edebilmesi için sözleşmenin feshedilmesi zorunlu değildir.
Müspet zarar, borçlu edayı gereği gibi ve zamanında yerine getirseydi, alacaklının mal varlığı ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarar olup kar mahrumiyetini de içine alacağı kuşkusuzdur.
Dava konusu olayda; davalı kiraya verenin sözleşme ile üstlendiği edimleri yerine getirmediği davacı tarafından mahkeme aracılığı ile yaptırılan iki ayrı tespit ile sabittir. Her ne kadar davalı, davacı tarafından uygulama projelerinin sunulmaması nedeniyle eksikliklerin tam olarak giderilmediğini savunmuş ise de, sözleşmede davacı kiracıya bu hususta getirilen bir yükümlülük olmadığı gibi, aksine girişlerin ve bölümlemelerin yapılması sırasında kiraya verenin kiracı ile mutabakat sağlayacağı düzenlenmiştir. Davalının ise bu konuda bir girişimde bulunduğu iddia ve ispat edilmemiştir. Bu durumda davalı kiraya verenin kiralananı sözleşmede belirtildiği şekliyle ve zamanında sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde davacı kiracıya teslim edemediğinin kabulü gerekir. Diğer yandan davacının yaptırmış olduğu tespitten sonra kiralanandaki eksikliklerden haberdar olduğu halde müze sergileme sözleşmeleri yapması, yukarıda açıklandığı üzere yapılacak serginin geniş kapsamlı olması, bu konuda yapılacak görüşmelerin ve bağlantıların uzun zamana yayılması karşısında basiretsiz bir davranış olarak nitelendirilemez. Bu durumda mahkemece her ne kadar kira sözleşmesi feshedilmemiş ise de, davalının kusurlu davranışları nedeniyle davacının müspet zararlarını isteyebileceği gözetilerek, aralarında müze sergilemesi konusunda uzman bir bilirkişinin de yer alacağı bilirkişi kurulundan davacının talep ettiği zarar kalemleri konusunda rapor aldırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ve hatalı değerlendirme sonucu davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 14/10/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy