(818 S. K. m. 106, 249, 250)
Dava ve Karar: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... ve davalı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiralayan tarafından kiracı aleyhine ödenmeyen kira ve damga vergisi bedellerinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, 23.9.2011 tanzim tarihli kira sözleşmesi, ve revizyon I kira sözleşmesine istinaden daha önceki kiracı .... Üniversitesinin tahliye ettiği, İstanbul ili, .... ilçesi, .... Mahallesi, ..... Caddesi, No: .../.. adresinde bulunan ve tapunun 1143 ada, 2 parselinde kayıtlı ana gayrimenkul üstünde bulunan binalardan ana binanın 3, 4, 5, 6, 7, 8 nolu blokları ve tüm bu binaların alt yapı, üst yapı tesisleri ve eklentilerinin tamamının davalıya 20 yıl süreyle kiralandığını, bu yerlerin davalı kiracıya 26.09.2011 tarihli yer teslim tutanağı ile teslim edildiğini, davalının kiralananda tadilat yapmak için dört aylık süre talep etmesi üzerine kira bedelinin 01.02.2012 tarihinde işleyeceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 13.maddesinde "...kiralanan yerin başlangıçta ve kira süresince esaslı veya basit her türlü bakım ve onarım ile idamesi için yapılması gereken harcamaların, yürürlükteki İmar Mevzuatı uyarınca yapılması gereken güçlendirme veya esaslı onarımların kiracı tarafından yapılacağı, bu maddede sayılan her türlü faaliyetler için yapılan giderler ile benzeri faaliyetlerin tüm giderlerin kiracıya ait olacağı ve kiracının, vakıftan bu giderlerle ilgili olarak herhangi bir talepte bulunamayacağı"nın kararlaştırıldığı, davalı kiracının, ... Üniversitesinin tahliye ettiği mecurlarda tadilat ve tamirata başlayarak iç bölme duvarlarını yıktığını, iç kapıları söktüğünü, duvar ve kolonlara hasar verdiğini, asma tavanları, kalorifer, tesisat, kazan ve peteklerini, elektrik tesisat ve malzemelerini, mekanik tesisatları söktüğünü, yıkım ve söküm esnasında arta kalan molozların bir kısmını inşa. mahallinde bıraktığını ve kiraya verilen yerleri harabeye çevirdiğini fakat kiralamaya konu yerde açılacak Tıp Fakültesi için kontenjan alamaması üzerine başladığı tadilat ve tamiratı yarım bırakarak 20 yıllık kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini davacının tek taraflı feshinin kabul edilmediğinin davalıya bildirildiğini, kiralananın eski hale getirilerek tesliminin ve 2012 yılı Ocak-Şubat ayları kiralarının ödenmesinin istendiğini, davacının ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/45 D.İş sayılı dosyasında yaptırdığı tespitte kiralananın acil tehlike arzetmediği, deprem güvenliği için yıkılmasının gerekli olmadığının tespit edildiğini, davacı aleyhine açılan intifa hakkının iptali ve el atmanın önlenmesi davasının dava konusu kira sözleşmesinden önce 21.4.2011 tarihli karar ile reddedildiğini ayrıca sözleşmenin 17.maddesi gereğince davalının ödemesi gereken damga vergisini ödememesi nedeniyle davacının 69.755,40 TL damga vergisi ödemek zorunda kaldığını belirterek damga vergisi ve kira paralarının tahsili amacıyla .....İcra Müdürlüğünün 2012/6423 esas sayılı dosyasında icra takibi başlatıldığını belirterek icra takibine vaki itirazın iptaline, takibin devamına ve davacı lehine %20 icra tazminatına karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, cevap dilekçesinde, sözleşmenin fesih tarihi olan 5.1.2012 tarihi itibariyle yeni BK yürürlüğe girmediğinden 818 sayılı BK.nun hükümleri uygulanması gerektiğini, davalının bünyesinde bir tıp fakültesi ve buna bağlı araştırma hastanesi kurarak 2012-2013 öğrenim yılı için YÖK'den kontenjan alma niyetinde olduğunu, bu amaçla davacı ile 23.9.2011 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığını, 26.9.2011 tarihinde binaların teslim alınmasından sonra bina kullanılamaz durumda olduğu için hastane ve tıp fakültesi olarak kullanıma hazır etmek için tadilatlar yapılması gerektiğini, bunun için gerekli ruhsatın alınması ve gerekli teknik raporun düzenlenmesi için davalının .... ye başvurduğunu, ...'nün yaptığı araştırma ve deneyler sonucunda mevcut hali ile kullanımının sakıncalı olduğu ve yıkılıp yeniden inşasının daha uygun olduğuna ilişkin rapor düzenlendiğini, durumun davacıya bildirilmesine rağmen davacının görüşme taleplerini reddettiğini ve daha sonra davacının yaptırdığı inceleme sonucu hazırlanan ve İTÜ raporu ile benzer içerikteki 2001 Aralık tarihli raporu davalıdan gizlediğinin anlaşıldığını, ayrıca önceki kiracı .... Üniversitesinin de deprem riski gerekçesiyle davacı ile olan sözleşmesini sona erdirdiğinin ortaya çıktığını, davacının hile ile davalıyı hataya düşürüp sözleşme yapmaya sevk ettiğini, bu nedenle davalının 05.3.2012 tarihli ihtar ile geçmişe doğru etkili olmak üzere sözleşmeyi feshettiğini, davacının kiralananı teslim almaktan imtina etmesi üzerine davalının anahtarları .....Noterliğine 06.4.2012 tarihli emanet teslim tutanağı ile teslim edildiğini ve durumun davacıya 06.4.2012 tarihli ihtar ile bildirildiğini, davacıya borçları olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalı kiracının kiralananın ayıplı olduğu daha sonra anlaşıldığından kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanununun 249.maddesinde: Kiralayanın, kiralananı, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanmaya ( işletmeye) elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılamayacak veya yararlanmayı önemli ölçüde azaltacak ayıplı bir durumda teslim edilmesi halinde, kiracının sözleşmeyi bozmaya veya kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteme hakkı bulunduğu düzenlenmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanununun 250.maddesinde de; Kiralananın, kira süresi içinde, kiracının bir kusuru olmaksızın, sözleşmeyle güdülen amacı sağlayacak yolda kullanılma olanağını yitirmesi veya önemli ölçüde azaltacak bir duruma düşmesi halinde kiracının, kira parasından uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi bu sakatlık uygun bir süre içinde giderilmezse, sözleşmeyi de bozabileceği, kiraya verenin, kendisinin bir kusuru olmadığını kanıtlayamaması halinde tazminat ile yükümlü olduğu düzenlenmiştir.
Dava sırasında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda da benzer düzenlemeler yapılmıştır.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 23.9.2011 tanzim ve 01.2.2012 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 13.maddesinde kiralanan yerin başlangıçta ve kira süresince esaslı veya basit her türlü bakım ve onarım ile idamesi için yapılması gereken harcamalar kiracı tarafından yapılacağı, kira konusu yerde, yürürlükteki İmar Mevzuatı uyarınca yapılması gereken güçlendirme veya esaslı onarımlar kiracı tarafından yapılacağı bu maddede sayılan her türlü faaliyetler için yapılan giderler ile benzeri faaliyetlerin tüm giderleri kiracıya ait olacağı ve kiracının, vakıftan bu giderlerle ilgili olarak herhangi bir talepte bulunamayacağı" kararlaştırılmıştır. Taraflar Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir olup basiretli tacir gibi davranmak zorundadırlar. Davalı kiracı bir üniversitedir(vakıftır).Kira sözleşmesinin 13.maddesinde açıkça kiralanan yerin güçlendirme veya esaslı onarımının kiracı tarafından yapılacağı ve bunun karşılığında bedel talep etmeyeceği... düzenlenmiştir. Davalı kiracı kira sözleşmesinin 13.maddesi ile kiralanan taşınmazların güçlendirme veya esaslı onarım gerektirdiğini öğrenmiş ve kiralananın bu durumunu bilerek kira sözleşmesi imzalamıştır. Ayrıca dosya arasında mevcut tespit ve inceleme raporları kiralananın mevcut hali ile can ve mal güvenliği için acil tehlike arzetmediği, güçlendirme gerektiği yönündedir. Davalı kiracı kiralananı 26.9.2011 tarihli yer teslim tutanağı ile teslim almış, kiralananda esaslı tadilatlara girişmiş ve ancak 5.3.2012 tarihli ihtar ile sözleşmeyi feshettiğini bildirmiştir. Bu durumda davalının kira akdini feshinin haklı fesih olarak kabulü doğru değildir.
Ayrıca, kira sözleşmesinin iki taraflı sözleşmelerden olduğunda kuşku yoktur. İki taraflı sözleşmelerde borçlunun temerrüdü durumunda, alacaklıya BK.nun 106.maddesinde bir takım seçimlik haklar tanınmıştır. Buna göre alacaklı edimin aynen yerine getirilmesini ve gecikmeden ötürü uğradığı zararın giderimini isteyebilir ya da edimin aynen yerine getirilmesini reddederek, uğradığı olumlu (müspet) zararın giderimini isteyebilir yahut edimin aynen yerine getirilmesini reddederek sözleşmeden dönmek suretiyle olumsuz (menfi) zararın giderilmesini isteyebilir. Kiraya verenin Borçlar Kanunu'nun 249 ve 250.maddelerinde belirtilen teslim borcuna aykırı davranması halinde Borçlar Kanunu'nun 106.maddesinin burada da uygulama alanı bulacaktır. Borçlar Kanunu'nun 106.maddesinde belirtilen seçimlik haklardan edimin aynen yerine getirilmesini reddederek sözleşmeden dönme durumu sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshedilmesi başka bir anlatımla akitten rücu olarak tanımlanmaktadır. Ne var ki Borçlar Kanunu'nun 249 ve 250.maddelerinde kiracı yararına tanınmış sözleşmeden dönme yetkisi sürekli bir sözleşme ilişkisi niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilene dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde ortaya çıkan bozuklukta kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük feshedebilir.
Somut olayda, davalı kiracı kira sözleşmesini fesihte haklı olmadığı gibi, davalı kiracının 05.3.2012 tarihli fesih bildirimi geçmişe etkili olmaz ancak ileriye doğru etkilidir. Başka bir anlatımla davalı kiracı kiralanan taşınmazları tahliye ettiği 06.4.2012 tarihine kadar kira sözleşmesi ile bağlıdır ve kira sözleşmesi gereğince tahliye tarihine kadarki kira paralarından ve sözleşmedeki diğer ödemelerden sorumludur. Bu nedenle Mahkemece, davalı kiracının kiralanan taşınmazları tahliye ettiği tarihe kadarki kira paraları ile sözleşmedeki diğer ödemelerden sorumlu olduğu dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün bozulmasına, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.350.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.05.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy