MAHKEMESİ : Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 14/10/2014
NUMARASI : 2008/88-2014/538
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. H... S... ve davacı vekili Av. A.. A.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, ihalenin feshi sebebiyle sözleşmenin yürütülemediği iddiasıyla, davacı kiracının açmış olduğu işletme için yapılan onarım-yatırım bedeli ile ihale, kesin teminat, depozito, işletme bedeli ve kar kaybının tazmin ve iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile, onarım ve tesisat işleri bedeli 253.700,00 TL, ihale bedeli 18.880,00 TL, kesin teminat bedeli 1.925,00 TL, depozito bedeli 8.020,00 TL ve kar kaybı 792.314,00 TL'nin temerrüt tarihi olan 08.06.2007 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, sair talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Ü... Çınarsuyu Ormaniçi Dinlenme ve Günübirlik Kullanım Alanları İşleticiliği için yapılan ihale sonucunda, 30.07.2003 tarihinde müvekkili şirket ile davalı idare arasında kira sözleşmesi akdedildiğini, müvekkilince 499.000,00 TL harcama yapılarak söz konusu yerin işletilmeye hazır hale getirildigini, dava dışı üçüncü kişi tarafından Ordu İdare Mahkemesi'nde açılan dava sonucunda ihalenin iptaline karar verildiğini, ihale tarihi olan 30.07.2003 tarihinden ihalenin feshi tarihi 24.06.2004 tarihine kadar tesise yatırım yapıldığını, tam kapasite işletilir hale getirildiğini, ancak ihalenin feshi nedeniyle işletmenin kapatıldığını, yapılan tadilat ve onarımlar ile çevre düzenlemesi ve işletme için alınan malzemeler olmak üzere yatırım bedelinin Ünye Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/6 D.İş sayılı dosyasında tespit edildiğini, bu bedelin 499.000,00 TL olduğunu, ayrıca müvekkili şirketin 10 yıl süreli kar kaybına uğradığını beyanla, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 145.000,00 TL yatırım bedeli, 1.000,00 TL ihale bedeli, 1.000,00 TL kesin teminat bedeli, 1.000,00 TL depozito bedeli, 2003 ve 2004 yılları için ayrı ayrı 1.000,00'er TL işletme bedeli ve 50.000,00 TL 10 yıllık kar kaybı bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir. Dosyaya sunulan bilirkişi raporundan sonra davacı vekili davasını ıslah ederek talebini yatırım bedeli yönünden 253.700,00 TL, ihale bedeli yönünden 18.880,00 TL. kesin teminat bedeli yönünden 1.925,00 TL, depozito bedeli yönünden 8.020,00 TL ve kar kaybı talebi yönünden 5.015.475,00 TL.'ye yükseltmiştir.
Davalı vekili, davacının yatırım bedeli talebinin yersiz olduğunu, zira 15.04.2004 tarihli denetim tutanağında işletmenin ihaleye çıkartıldığı şekliyle işletilmesini sağlayacak tedbirler alınması hususunda davacıya uyarıda bulunulduğunu, davacıdan yeni bir bina yapması veya mevcut yerleri yıkmasının talep edilmediğini, dolayasıyla yapmış olduğu yatırım bedelinin talep edilemeyeceğini, ayrıca kira sözleşmesinin 30.07.2003-31.12.2005 tarihleri arasını kapsadığını, sözleşme ve şartnameye göre şözleşme süresinin yüklenicinin talebi üzerine ve idarenin talebi kabul etmesi halinde bir defa 3 yıl ve bir defa da 4 yıl olmak üzere uzatılabileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin 10 yıl için yapıldığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, bu nedenle 10 yıllık kar kaybı talebinin yerinde olmadığını, davacının 2003 ve 2004 yılları için kira bedeli talebinin de yersiz olduğunu, bu yıllarda davacı tarafça söz konusu işletmenin çalıştırıldığını, bu nedenle kira bedeli talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacı yanca onarımlar, yeni yapımlar, kalorifer tesisat işleri, sıhhi tesisat işleri, elektrik tesisat işleri bedeli olarak toplam 253.700,00 TL harcama yapıldığı, 03.12.2009 tarihli talimat yoluyla alınan teknik bilirkişi heyeti raporu ile tespit edildiği gerekçesiyle bu taleple ilgili olarak ıslah talebi de dikkate alınarak tamamı yönünden kabulüne, davacı tarafça ihale bedeli olarak 18.880,00 TL, kesin teminat bedeli olarak 1.925,00 TL ve depozito bedeli olarakta 8.020,00 TL ödendiği, sözleşmenin yürütülememesinde davacı yanın herhangi bir kusuru bulunmadığı, ihale nedeniyle ödenen bu miktarların davacıya iadesi gerektiği gerekçesiyle bu kalemler yönünden kabule, davacı Şirketin 2003 yılı için işletme bedeli olarak KDV dahil 16.095,00 ve 2004 kabulüne yılı için 45.308,00 TL ödediği, ancak bu süre içerisinde davaya konu tesisin davacının hüküm ve tasarrufu altında kalmış olması nedeniyle bu kalemler yönünden talepte haklı olmadığı gerekçesiyle reddine, kar kaybı talebi yönünden ise; taraflar arasında yapılan sözleşme hükümlerine göre, 30.07.2003-31.12.2005 tarihleri arasındaki dönem için kira kararlaştırıldığını, feshin 23.01.2005 tarihinde davacıya tebliğ edildiği, bu durumda belirtilen tarihten itibaren dönem sonu olan 31.12.2005 tarihine kadar 11 ay 8 günlük süre için kar kaybı istenebiliceği, sözleşmenin "sözleşme süresi" başlıklı 4.maddesinde, işletme süresi 30.07.2003-31.12.2005 tarihleri arasında 2 yıl 5 ay 2 gün olarak belirlendiği, 5.maddede ise süre uzatımının "işletme süresi sona ermeden, bir öncesinden idareye yazılı başvuruda bulunması ve idarece uygun görülmesi halinde işletme müddeti bir defa 3, bir defada 4 yıl olmak üzere toplam iki defa uzatılabilir" şeklinde düzenlendiği, Buna göre normal süre tamamlanmadan, süre uzatımına gidilemeyeceğinden dönem sonuna kadarki rayiç kira üzerinden kar kaybı istenebileceği, davaya konu işletmenin yıllık ortalama gelirinin 843.885,00 TL, olacağının hesap edildiği buna göre 11 ay 8 günlük sürede talep edilebilecek kar kaybının 792.314,00 TL olacağı gerekçesiyle kar kaybı isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı vekilinin faydalı ve zaruri masraf bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:
Davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 30.07.2003 başlangıç tarihli ve 2 yıl 5 ay 2 gün (31.12.2005) bitiş tarihli süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 10.maddesinde, işletmecinin; şartname ve sözleşmenin özel hükümler bölümünde ve ekli avan projede ve/veya krokide gösterilen ve bunlara ait ayrıntılı açıklamada özellikleri belirtilen ve kendisine; tamamlanmış ve/veya tamamlanmak ve/veya yapmak üzere verilen hizmet ünitelerinin dışında yer işgal edemeyeceği, ilave yapamayacağı, şeklini değiştiremeyeği kararlaştırılmıştır. Yine sözleşmenin 11.maddesinde, zaman içinde günün şartlarına göre ihtiyaç olarak ortaya çıkacak zaruret arz eden hallerde; işletmecinin mevcut hizmet ünitelerinde ilave ve benzeri değişiklik ile bunların dışında yeniden ayrı bir hizmet ünitesi yapmak istemesi halinde; yapacağı ilave ve yeni hizmet ünitesi ile ilgili isteğini projelendirmek ve özelliklerini belirtmek şartıyla yazılı olarak idareye müracaat edeceği, Merkezce de bu istek incelenerek nelerin nasıl yapılacağı ve hangi tür malzemenin kullanılacağı uygun görüldüğü taktirde işletmeciye yazılı olarak bildirileceği, ya da tespit edilen ilave ve ek hizmet ünitesine ait proje üzerinde istediği değişikliği yaparak yazılı olarak işletmeciye bildireceği, işletmecinin bunları kabul ederse yazılı olarak kabul ettiğini bildireceği, idarece de ayrıca kendisine yazılı olarak imalata başlaması ve kullanılacak malzemenin listesi bildirildikten sonra uygulamaya başlayacağı, yapılacak; ilave ve yeni hizmet üniteleri ile ilgili teklifleri idare uygun görmediği taktirde ret edeceği, bu yapılanlara karşılık işletmecinin hiçbir şekilde bedel ve ek işletme süresi talebinde bulunamayacağı, gelişme planında yer alan ve merkezce uygun görülen işletmeci tarafından yapılan gelir getirici nitelikleri tesislerin maliyet bedelinin % ....(yüzde......) işletme bedeline ilave edileceği, bu durumun ek sözleşme ile belirleneceği, işletmeci tarafından yapılan bütün bu ilavelerin ve ek hizmet ünitelerinin hiçbir kısmı veya parçası sökülmeden, değiştirilmeden sözleşme sonunda eksiksiz idareye bırakılacağı kararlaştırılmıştır.
Kural olarak, kiracının akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yönelik değer arttırıcı masraf ve harcamaları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilmesi için konuya ilişkin sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmaması gerekir. Sözleşmede bir hüküm var ise tarafların ona göre hareket etmesi gerekir.
Kira sözleşmesinin 11.maddesinde; kiralanana yapılanlara karşılık işletmecinin hiçbir şekilde bedel ve ek işletme süresi talebinde bulunamayacağı, işletmeci tarafından yapılan bütün ilavelerin ve ek hizmet ünitelerinin hiçbir kısmı veya parçası sökülmeden, değiştirilmeden sözleşme sonunda eksiksiz idareye bırakılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşme hükmüne göre kiracının yaptığı masraflar nedeniyle kiralayandan her hangi bir bedel talep edemeyeceği öngörülmüştür. Serbest irade ile sözleşmeye konulan bu hükümler geçerli olup, tarafları bağlar. Anılan sözleşme hükmünün olaya ve tarafların hukuki durumuna etkisi mahkemece değerlendirilmiş değildir. Bu itibarla, davacı kiracının yaptığı masrafların bedelini talep etme hakkı olmadığından faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
3-Davalı vekilinin kar mahrumiyetine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Türk Borçlar Yasasının 112. maddesine göre borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.
Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.
Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kârdan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.
Davaya konu kiralanan kira sözleşmesi gereğince davacı kiracıya teslim edilmiş olup, dava tarihinde de davacının hakimiyetinde ve zilyetliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Davacı tarafından kiralananın davalı kiraya verene teslim edildiğine ilişkin delil sunulmamıştır. Davalı ise kiralananın davadan sonra 02/02/2009 tarihinde tutanakla teslim edildiğini belirtmiş ve buna ilişkin tutanağı dosyaya ibraz etmiştir. Bu durumda davacının kira süresinin bitim tarihi olan 31.12.2005 tarihine kadar kiralananı kullandığı kabul edilerek mahrum kalınan kar olmadığından istemin reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçe ile kar kaybı isteminin kabulüne karar verilmesi hatalıdır.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 2 ve 3 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.100 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 08.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy