MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ: Kira bedelinin tespiti
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece yıllık kira bedelinin 31.12.2011 tarihinden itibaren brüt 17.500 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili yıllık kira bedelinin 31.12.2011 tarihinden itibaren brüt 31.250 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı talebin fahiş olduğunu, endeks ile artırım yaparak 5.830 TL ödemeyi kabul ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasında imzalanan 31.12.2005 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemenin, kira bedelinin net 10.500 TL olarak tespitine ilişkin ilk kararı üzerine Dairemizce özetle; "... Dairemizin 2013/10721 Esas sayılı dava dosyasının incelenmesinden taşınmazların ikiye bölünerek iki ayrı kira sözleşmesine konu edildiği, taşınmazın aynı nitelikteki diğer bölümü için ,,, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012/1419 Esas, 2012/1415 Karar sayılı ilamı ile yıllık kira bedelinin 18.000 TL brüt olarak belirlendiği anlaşılmıştır. Dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır...." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş, mahkemece bozma ilamına uyulmuş ve daha önce rapor alınan bilirkişilerden ek rapor alınarak ve bilirkişiler ... ve ...'nın 23.03.2015 tarihli raporlarının bozma ilamdaki hususları karşıladığı gerekçesiyle yıllık kira bedelinin brüt 17.500 TL olarak tespitine karar verilmiştir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak
bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı,bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.
Mahkemece bozma ilamına uyulmuş olmasına rağmen bozma kapsamına uygun araştırma ve inceleme yapılmamıştır. Hükme esas alınan 23.03.2015 tarihli bilirkişi ek raporunda; emsal araştırmasına göre kira bedelinin brüt 10.926,39 TL olması gerekeceği belirtilmiş olmasına rağmen boş olarak kiraya verilmesi durumunda kira bedelinin brüt 20.000 TL olması gerektiği belirtilmiştir. Halbuki emsal kira sözleşmelerinin incelenmesindeki amaç; emsallerden yola çıkılarak taşınmazın boş olarak hangi bedel üzerinden kiraya verilebileceğini tespit etmektir. Başka bir deyişle emsallere göre belirlenen kira bedeli taşınmazın boş olarak kiraya verilebileceği kira bedelinden farklı olamaz. Bu durumda yukarıda belirtilen ilkeler dikkate alınarak ve mahallinde yeniden keşif yapılarak karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16/02/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.