İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Menderes Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 31/03/2015
NUMARASI : 2015/222-2015/397
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalının 01.03.2011 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalı hakkında 01.03.2014-01.03.2015 kira yılı içerisinde ..İcra Müdürlüğünün .... E sayılı dosyaları ile icra takibi yapıldığını, somut olayda davalının üç haklı ihtara sebep olduğunu belirterek Türk Borçlar Kanunun 352/2 maddesi hükmünce kiracının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, taraflar arasındaki 01/03/2011 tarihli kira sözleşmesinin 11. maddesindeki muacceliyet şartı gereğince iki haklı ihtar olgusunun oluşmadığını, davanın reddini savunmuştur.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup, davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan limited şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır.
Somut olayda; Davacının davada dayandığı, taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 01.03.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmede kira parasının nakit ve banka hesabına ödeneceği ve özel şartlar bölümü 11. maddesinde de “ Birbirini takip eden 2 aylık kira bedeli zamanında ödenmediği takdirde müteakip aylara ait kira bedelleri muacceliyet kazanacağı kararlaştırılmış olup bu hüküm tarafları bağlar. Davacı 01/03/2014-01/03/2015 kira yılı içinde 05/06/2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile1,2,3,4,5,6/2014 ayları kira bedellerinin ödenmesini istemiştir. Ancak sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince ilk ihtar tarihi olan 05/06/2014 tarihinde diğer icra takiplerine konu edilen Temmuz ve devam eden aylar kira paraları muaccel hale gelmiş olup bu ilk ihtar ile istenebilecek iken ayrı ayrı ihtarlara konu yapılmasına olanak bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy