MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin uyarlanması
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin uyarlanması davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, yeni malik tarafından açılan ve halen ödenen aylık kira bedelinin satınalma tarihinden itibaren 5.000 TL olarak uyarlanması talebine ilişkindir. Mahkemece, aylık kira bedelinin satınalma tarihi olan 7.5.2013 tarihinden itibaren aylık 1.750 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukukumuzda "sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)" ve "sözleşme serbestliği" ilkesi gereğince sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır.
Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.
Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.
Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.
Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince;
Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.
Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. md.4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK.md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır.
Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.
Dava konusu olayda;
Davacı yeni malik dava dilekçesinde, davalıların mesken olarak kullandığı taşınmazı dava dışı ...'dan satınaldığını, davalıların dava dışı ... ile düzenlenen 17.5.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu ve aylık kiranın 250 TL olarak kararlaştırıldığını çok sonra ödendiğini belirterek dava konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki taşınmaz kiralarının 3.500-4.000 TL civarında bulunmaları da dikkate alınarak aylık kiranın satınalma tarihi olan 7.5.2013 tarihinden itibaren aylık 5.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme, davacı tarafın dava dilekçesinde açıkça uyarlama olan talebini,kira tespit talebi olarak nitelemiş ve bilirkişi raporu doğrultusunda aylık kiranın satınalma tarihi olan 7.5.2013 tarihinden itibaren aylık 1.750 TL olarak tespitine karar vermiştir. Davalılardan ...'nın dava dışı ... ile arasında düzenlenen 17.5.2007 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yeni malik kiralanan taşınmazı satınalmak ile bu sözleşmedeki kiralayanın halefi haline gelmiştir. Başka bir deyişle davacı yeni malik bu sözleşme ile bağlıdır. 17.5.2007 tarihli sözleşme süresi 17.5.2017 de dolmaktadır. Davacı yeni malik kira süresi dolmadan kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunmuş olup, mahkemece kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi doğru değildir. Mahkemece yapılacak iş davacı yeni malikin kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin talebini yukarıda ayrıntılı şekilde yazılan uyarlama davası şartları yönünden incelemektir. Mahkemece, uyarlama davası şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davayı yanlış nitelendirerek hatalı karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19/01/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy