MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin tespiti
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, yıllık 140.000 Euro olan kira parasının 01.01.2011 tarihinden itibaren aylık 50.000 Euro + KDV olarak tespitine ilişkindir. Mahkemece 11.3.2014 tarih ve 2014/1554 E. 2014/2853K. sayılı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda davanın kısmen kabulü ile kira parasının 01.01.2011 tarihinden itibaren aylık 22.050Euro(karşılığı TL),yıllık 264.600Euro + KDV ( karşılığı TL) tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalının temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacının temyiz itirazlarına gelince;
Hükme esas alınan 01.01.2003 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kira parası 140.000 Euro olarak belirlenmiş, sözleşmede kira artış şartına yer verilmemiştir. Sözleşme konusu kiralananın davacı şirket tarafından 07.04.2010 tarihinde kiraya veren ...'ndan satın alınmasından sonra, davacı 09.11.2010 tarihinde keşide ve 13.11.2010 tarihinde tebliğ ettirdiği ihtarname ile aylık kira parasının 01.01.2011 tarihinden itibaren 50.000 Euro+KDV olarak ödenmesini talep etmiş, peşi sıra da halen ödenen kira parasının düşük kaldığından söz ederek aynı istemle işbu davayı açmıştır.
Dairemizin 11.3.2014 tarih ve 2014/1554 E. 2014/2853K. sayılı ilamı ile; “…Mahkemece, talep edilen dönem kira parasının tespiti yönünden yapılan araştırmada üç kez bilirkişi raporu almıştır. Bunlardan 22.10.2011 tarihli ilk bilirkişi raporunda otel olarak kiralanan taşınmazın özellikleri, çevre koşulları nazara alınarak yıllık kira parası 400.000 Euro olarak belirlenmiş ise de, bu raporda emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmemiştir. 13.06.2012 tarihli ikinci bilirkişi raporunda ağırlıklı olarak turizm bilirkişisinin görüşlerinden hareketle otelin elde edebileceği kazanç durumu itibariyle aylık kira parasının 175-200.000 Euro olabileceği belirlenmiştir. Bu rapora bilirkişi kurulunda yer alan inşaat bilirkişisi ve mali müşavir bilirkişi kira parasının 300-400.000 Euro olabileceği yönünden muhalif kalmışlardır. 12.06.2013 tarihli üçüncü bilirkişi raporunda ise, taşınmazın değerine göre yıllık kira parasının 380.000 Euro olabileceği saptanmıştır. Görüldüğü üzere ilk bilirkişi raporu emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmeden eksik ve soyut bir inceleme ile sonuca ulaşmaya çalışmıştır. Diğer bilirkişi raporları ise, kira parasının belirlenmesi konusunda çok daha farklı yaklaşımlarla talep konusu dönem için kira parasını saptamışlardır. Anılan bilirkişi raporları
hüküm kurmaya elverişli ve Yargıtay denetimine uygun değildir. Mahkeme ise, sözleşme konusu taşınmazın, konumu, güncelliği, kullanılan malzemelerin 2001 tarihli ve eski olması, müşteri profili , dövizdeki artış oranı, davalının eski kiracı olması itibariyle kira parasını 01.01.2011 tarihinden itibaren yıllık 200.000 Euro + KDV olarak tespit etmiştir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; yerinde yeniden keşif yapılmak suretiyle rayiç kira araştırılarak, 18.11.1964 gün ve 2 / 4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre “ hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasını belirlemektir. Bunun için tarafların tüm delilleri ve sunulan emsal kira sözleşmeleri dikkate alınarak, bilirkişi marifeti ile kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, mahkemece bu kira parası göz önüne alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, yerinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporları çerçevesinde hak ve nesafete göre yıllık kira parasının 200.000 Euro + KDV olarak tespitine karar verilmiş ise de, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde bir araştırma yapılmadan eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle mahallinde keşif yapılarak bilirkişiden rapor alınmış ve bu rapor benimsenerek hüküm oluşturulmuştur. Hükme esas alınan Emlakçı bilirkişi,Turizmci bilirkişi, Mülk bilirkişisi ve hukukçu bilirkişiden oluşan 21.02.2015 tarihli heyet raporunda, mecurun fiziki yapısı, mecurun değerine etki eden olumlu olumsuz etkenler, emsal değerlendirmesi, çevresel faktörler, mecur için ödenen 36.915Euro ecrimisil ödemesi değerlendirilmiş ve yıllık 294.000Euro, aylık 24.500Euro kira bedeli tespit edilmiş, mahkemece %10 hakkaniyet indirimi yapılarak 264.600Euro yıllık kira bedeline karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak karar verilmiş ise de; Bozmanın gerekleri yerine getirilmemiştir. Yapılacak iş, kira bedelinin tespiti istemi yönünden mecur için yapıldığı belirtilen ecr-i misil ödemesi hesaba katılmaksızın önceki bozma ilamının “…Bu durumda mahkemece yapılacak iş…” başlıklı paragrafın gereklerine uygun olarak mahallinde yapılacak keşif ve konusunda uzman bilirkişilerden oluşacak heyetten rapor alınarak “tespitine karar verilmesi istenilen tarih itibariyle mecurun boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumundaki kira bedeli” belirlenerek oluşacak sonuca göre karar vermektir. Yazılı şekilde hüküm kurmaya elverişli ve yeterli olmayan bilirkişi raporu esas alınarak karar verilmiş olması doğru değildir.
Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 23/06/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy