MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira bedelinin tespiti
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı dava dilekçesinde; Zemin katta bulunan 6 no'lu bağımsız bölümü 27.09.2013 tarihinde satın aldığını, 09.12.2013 tarihinde ihtarname çekerek aylık kira bedelinin net 10.000 TL olarak istendiğini ancak halen 1598TL ödenmeye devam edildiğini belirterek emsallerine göre düşük olan kira bedelinin terditli olarak satın alma tarihi olan 27.09.2013 tarihinden veya kira bedelinin artırılmasına ilişkin çekilen 09.12.2013 tarihli ihtarnameyi takip eden yeni kira döneminden ya da dava tarihi olan 19.02.2014 tarihinden itibaren aylık net 10.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı cevap dilekçesinde; Kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olduğunu, kiralananın teslim tarihinin 30.06.2005 olarak kararlaştırıldığını, davanın süresinde açılmadığını, diğer 20 bağımsız bölümle birlikte müşterek mülkiyet esasının uygulandığını belirterek haksız surette açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile kira sözleşmesinin 2. maddesi uyarınca kiralananın teslim tarihi sözleşmenin başlangıç tarihi kabul edilerek 30.06.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere emsaller, hak ve nesafet, aradan geçen süre dikkate alınarak aylık kira bedelinin net 5.908 TL (brüt 7.385 TL) olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.03.2005 tanzim tarihli ve 10 yıl süreli mağaza olarak kullanılmak üzere 21 adet bağımsız bölümden oluşan ve dava konusu 6 no' lu bağımsız bölümü de içine alan yer ile ilgili yapılan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede 21 adet bağımsız bölüm için tek parça aylık kira parası 12.000 TL, yıllık kira parası 144.000 TL olarak kararlaştırılmış, kiranın başlangıcı, mağazanın açılış tarihi olarak belirtilmiş, kira sözleşmesinin 4. maddesinde; “Yılık artış enflasyon oranında olacaktır." şeklinde hükme yer verilmiş, sözleşmenin 2. maddesinde de "..kiralananın teslim tarihi 30.06.2005.." olarak kararlaştırılmıştır.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi uyarınca 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 344.maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu madde geçici 2. madde düzenlemesiyle ile tacirler yönünden 8 yıl süre ile uygulaması ertelenmiştir.
Olayımızda; Davacı kira bedelinin terditli olarak satın alma tarihi olan 27.09.2013 tarihinden veya kira bedelinin artırılmasına ilişkin çekilen 09.12.2013 tarihli ihtarnameyi takip eden yeni kira döneminden ya da dava tarihi olan 19.02.2014 tarihinden itibaren aylık net 10.000TL olarak tespitini istemiştir. Mahkemece, kira sözleşmesinin 2. maddesi uyarınca kiralananın teslim tarihi sözleşmenin başlangıç tarihi kabul edilerek 30.06.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere emsal, hak ve nesafet, aradan geçen süre dikkate alınarak aylık net 5908TL (brüt 7385TL) olarak tespitine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.03.2005 tanzim, 30.06.2005 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olup henüz sözleşme süresi dolmadan 19.02.2014 tarihinde kira tespiti istenmiştir. Kiracı tacir olup TBK' nun 344. maddesi 8 yıl süre ile ertelenmiştir. Mahkemece yapılacak iş, davanın açıldığı tarih gözetilerek taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bitim tarihi 30.06.2015 olup davacının bu tarihten itibaren tespit isteyip istemediği sorulup oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, davacının talebini aşacak şekilde 30.06.2014 tarihinden geçerli olacak şekilde kira bedelinin tespitine karar verilmiş olması doğru değildir.
Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ; Yukarıda açıklanan nedenlerle tarafların temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.05.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy