Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, süre bitimi sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı kiralayan, fiili taksim ve 01/01/1972 başlangıç tarihli kira akdine dayalı olarak açtığı davada, 09/09/2014 tarihli noter ihtarı ile dönem sonu olan 31/12/2014 tarihi itibariyle kira akdinin feshedildiği ve kiralananın tahliye edilmesi hususunun davalı kiracılara bildirilmesine rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğinden bahisle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalılar vekili, tarafların davaya konu taşınmazda müşterek paydaş olmaları sebebiyle, kira sözleşmesine dayalı olarak müşterek paydaşların birbirleri aleyhine tahliye davası açamayacağını ileri sürerek davanın reddini savunmuş, mahkemece savunma doğrultusunda davanın reddine karar verilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nın 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.
6101 Sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar ‘’…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce...’’yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK.347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK.nın 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete
./..
uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz.
Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi kira sözleşmelerinde kira süresi taraflarca tayin edilmesi halinde sözleşmenin sona erme hali Borçlar Kanunu'nun 327.maddesinde düzenlenmiştir. Sözleşmedeki sürenin bitimini takip eden bir ay içinde kiralayan, İİK.’nun 272. maddesi gereğince icra dairesinden tahliye isteyebileceği gibi dilerse mahkemeden de tahliye isteminde bulunabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda ise tahliye davası açılabilecek haller sınırlı sayıda olup, bu tür yerlerde kural olarak kiralayana süre bitimi nedeniyle tahliyeyi isteme hakkı tanınmamıştır.
Olayımıza gelince; davacı kiralayanın kira sözleşmesine dayalı olarak süre bitimi sebebiyle tahliye davası açmasında herhangi bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davada çözümlenmesi gereken husus, dava tarihi itibariyle uyuşmazlığa genel hükümlerin mi yoksa konut ve çatılı iş yeri kiralamalarına ilişkin kanun hükümlerinin mi uygulanacağıdır. BK.nın 347.maddesi hükümleri konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin sona ermesine ilişkin bir düzenleme olduğundan, mahkemece öncelikle, davaya konu taşınmazın galip vasfının belirlenmesi gerekir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine, bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma açısından üstü örtülü musakkaf olarak kabul edilemez. Somut olayda tapudaki vasfı lokantalı petrol ofisi, satış istasyonu ve elma bahçesi olan taşınmaz üzerindeki kiralananın kullanımı, kullanış ve işletiliş tarzı, açık alanların kapalı alanlara göre daha fazla olup olmadığı hususlarının mahallinde uzman bilirkişi aracılığıyla keşfen belirlenerek varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24/11/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy