MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı ... vekili olarak katılan Av. ... hazır bulundu, yetki belgesini ibraz etti. Diğer davalılar vekili Av. ... ve davacı Şirket vekili Av. ... geldi. Gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından açılan kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle uğranılan kar mahrumiyeti 30.000 TL ve kiralanana yapılan faydalı ve zaruri masraflar bedeli 50.000 TL'den oluşan toplam 80.000 TL tazminatın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemenin davanın kısmen kabulüne ilişkin ilk kararının Dairemizce bozulması üzerine Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen son kararda davanın kısmen kabulüne, 30.154,98 TL faydalı ve zaruri masrafların ve 30.000,00 TL mahrum kalınan karın 12.06.2004 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, faydalı ve zaruri masraflar hususundaki fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmesi üzerine hükmün davalı ... ve davalılar .. ve .. .. ile .. . vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davacı şirketin davalılardan ... ve ...'ya ait Dim Otelini 15/03/2002 tarihinde beş yıllığına kiraladığını, sözleşmenin ardından davacının bir takım faydalı ve zaruri masraflar yaptığını, bu harcamaların 120.000,00 TL'yi bulduğunu, bunun dışında 32.000,00 TL olan otel borcunun yine davacı tarafından ödendiğini, ek sözleşmede bu durumun açıkça yazıldığını, davacının 5 yıllık kira sözleşmesine güvenerek bu harcamaları yaptığını ancak davacı şirketin haksız olarak sözleşme dolmadan otelden tahliye ettirildiğini, davacının oteli işletmekte olduğu zaman içinde borçlarını düzenli olarak ödediğini, davalıya 2003 yılında toplam 40.000 Euroluk 4 adet bono verildiğini, bonoların haksız tahliyeden sonraki kiralar için verilmesi nedeniyle bedelsiz ve geçersiz olduğunu, davalının cebir ve şiddetle otele el koyup 2004 turizm sezonunda davacının çalışmasına engel olması nedeniyle Alanya Cumhuriyet Başsavcılığına şikayette bulunduğunu ve konu ile ilgili olarak Alanya 1. Asliye Ceza Mahkemesinin 2004/886 esas sayılı dosyasında dava açıldığını, gelişen bu olaylar nedeniyle davacının zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 30.000,00 TL gelir kaybı ile 50.000,00 TL faydalı ve zaruri masraflar için olmak üzere toplam 80.000 TL maddi tazminatın otele el koyma tarihinden (haksız fiil tarihi) itibaren işleyecek ticari faizi ile
./..
birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir. Davalılar vekili, cevap dilekçesinde, davacı tarafın iddialarının gerçek dışı olduğunu, otelin elektrik, su vb. masraflarını karşılayamadığı için davacının oteli terk ettiğini,anahtarıda başkalarına teslim ettiğini, bu borçları davalıların ödemek zorunda kaldıklarını, davacı tarafça yapıldığı belirtilen zaruri masrafların yapılmadığını eğer yapılan var ise de 2-3 dönem otelin çalışması ile olağan yıpranma sözkonusu olup artı değer katmadığını,ayrıca bir kısım imalatların 1.yıl kira bedeline mahsuben yapıldığını,bu konuda ek sözleşmede açık hüküm bulunduğunu, dosyaya ibraz edilen faturada yazılan imalatların otele kullanılmadığını, davalıların kira alacağı da olup gerekirse takas talebinde de bulunulacağını,ek sözleşmenin 7.maddesinde belirtilen ziraat bankasına yatırılan teminat kiraya sayılmış ise de teminatın davacı tarafından çekilmesi üzerine davalının faizi ile bankaya 21.000 TL ödemek zorunda kaldığını, davacı kendi kusurları ile çalıştıramadığı otel için haksız kazanç elde etmek istediğini, otelin 2001'deki matrahının 9.000 TL ve 2002 de ise 40.000 TL olduğunu,dolayısıyla yoksun kalınan kar talebinin haksız olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, Mahkemenin davanın kısmen kabulüne ilişkin ilk kararının davalılar vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizce 16.04.2013 tarihli ilam ile “ ... davalılar vekilinin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
Davalılar vekilinin kar mahrumiyetinin hesabına yönelik temyiz itirazlarına gelince;Borçlar Yasasının 96. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; Borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır.
Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kardan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir.
Taraflar arasında düzenlenen 15.03.2002-15.03.2007 dönemini kapsayan kira sözleşmesinin süresi bitmeden davalı tarafından 12.06.2004 tarihinde feshedilerek davacının otelden zorla çıkartıldığı tartışmasızdır. Davalı, davacı kiracının oteli terk ettiğini savunmuş ise de dosya kapsamından Alanya 1.Asliye Ceza Mahkemesinin 2004/886 esas sayılı(daha sonra Alanya 5.Asliye Ceza mahkemesinin 2006/373 esas numarasını almış) kararından davacının zorla çıkarıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmeden dönmeyen kiracı kusurlu fesih nedeniyle kiralayan davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilecektir. Ancak kar kaybının hesabında kiracının aynı şartlarla bir oteli kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca, iki taraflı sözleşmelerin karşı tarafça haksız feshedildiği hallerde Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması gerekir. Bu yönteme göre kâr kaybı ise sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek bulunur.
../...
Elde edilecek fark miktara da net kâr denilir. Bu yönteme uygun kâr kaybı zararı hesaplanırken davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları da elbette davacının yapması zorunlu giderler içindedir.
Olayımızda, kar mahrumiyeti bedeli belirlenirken hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli ve ayrıntılı düzenlenmemiştir. Mahkemece yukarıda açıklandığı şekilde öncelikle kiracının aynı şartlarla bir oteli kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi ve daha sonra Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen Borçlar Kanununun 325. maddesi hükmünde gösterilen kesinti yönteminin uygulanması ve hakim tarafından belirlenen bu mahrum kalınan kar üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
Davalılar vekilinin faydalı ve zaruri masraf bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 15.03.2002 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 4 nolu kira bedeli başlıklı bölümünün ab) bölümünde otelin 55 odasına klima takılacağı klima bedellerinin kiracı tarafından ödeneceği ancak Kadri Soykayaya fatura edileceği ve klimaların kira süresi bitiminde mal sahiplerine bırakılacağı düzenlenmiştir. Bu düzenleme geçerlidir ve tarafları bağlar. Ancak kira süresi dolmadan kiralayanların haksız eylemi ile davacı kiracının otelden çıkartılması, 5 yıllık kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından otele klimaların takılıp otelin ancak 2 yıl kadar kullanabilmesi karşısında otele takılan klimaların bedellerinin de davacı tarafça talep edilen faydalı ve zaruri masraflar toplamı içinde değerlendirilmesinde bir usulsüzlük bulunmamakta ise de kira sözleşmesinin 4/ab) maddesindeki düzenleme karşısında ve klimaların kiracı tarafından 2 yıl süre ile kullanılması da dikkate alınarak bu klima bedellerinde hakim tarafından hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir...” gerekçeleriyle bozulmasına karar verildiği, Mahkemece bozma ilamına uyularak verilen son kararda davanın kısmen kabulüne, 30.154,98 TL faydalı ve zaruri masrafların ve 30.000,00 TL mahrum kalınan karın 12.06.2004 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, faydalı ve zaruri masraflar hususundaki fazlaya ilişkin talebin reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre kar mahrumiyeti ve faydalı ve zaruri masraflara ilişkin hükme yönelik olarak davalılar vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalılar vekillerinin kar mahrumiyetinin hesabına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacı kiracı şirketin aynı şartlarla bir oteli kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki kiracı karının ne olabileceği tespit edilip mahrum kalınan karın belirlenmesi gerekirken
Mahkemece, uyulmasına karar verilen Dairemizin bozma ilamının 2 nolu bendinde ayrıntılı şekilde açıklanan kar kaybı hesap yöntemine uyulmamıştır. Afaki bir şekilde belirlenen sezon geliri ve bu gelir üzerinden nasıl bulunduğu anlaşılamayan ortalama bir rakam(%25) oranında net gelir belirlenmesi doğru değildir. Mahkemece yapılacak iş gerektiğinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılarak öncelikle davacı kiracı şirketin aynı şartlarla bir oteli kiralaması için gereken makul süre tespit edilip bu süre içindeki davacı şirketin ticari defterleri, vergi beyannameleri ve diğer davacı delilleri dikkate alınarak sözleşme ifa ile bitse idi zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerin ayrıntılı ve denetime elverişli bir şekilde belirlenmesi, belirlenen davacı gelirlerinden davacının otel işletilse idi yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden .../....
süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları ve davacının davalıya ödemesi gereken kira paraları toplamı ayrıntılı ve denetime elverişli bir şekilde tespit edilip davacı gelirinden indirilerek bulunan bu mahrum kalınan kar üzerinden Hakim tarafından hakkaniyete uygun bir indirim yapılarak hasıl olacak sonuca göre kar kaybının bulunması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
SONUÇ; Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalılar yararına takdir olunan 1.350.- şer TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı vekillerine verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 26.04.2016 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy