:... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı, davalı ile akdettikleri 06/04/2009 tarihli, Restore Et Kullan ve Devret Sistemi ile Bedelli Tahsis Sözleşmesi' nin feshini, davalının taşınmazdan tahliyesini, sözleşmenin 10. Maddesine göre miktarını belirtmediği ve yargılama sırasında belirlenmesini talep ettiği tazminat ile yükümlü tutulmasını ve aylık 1.000,00 USD' den toplam 37.000,00 USD aylık kullanım bedeli ve cezai şart uygulanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar, davacının hiçbir zararı olmadığını, binaların restore edildiğini, içinin tefriş edilerek, abonman sözleşmelerine kadar kullanıma hazır hale getirildiğini, davalıların sözleşme uyarınca kendilerine düşen vecibeleri fazlasıyla yerine getirdiklerini, ancak sözleşmede beklenen faydayı bulamadıklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesince taraflar arasında akdedilen 06/04/2009 tarihli sözleşmenin dava tarihinden itibaren geçerli olmak şartıyla iptaline, davalının kendisine yap işlet devret formülü ile teslim edilen ... ili ... ilçesi 29 pafta, 325 ada, 3 ve 2 parsel üzerine yapılan binalardan tahliyesine, 16/09/2013 dava tarihi 19/09/2014 dava tarihleri arası hesaplanan toplam 12.000,00 USD alacağın 3095 sayılı Yasa gereğince işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bu talebe yönelik fazlaya ilişkin istemin reddine, davacının sözleşmeden kaynaklı fazlaya ilişkin tüm haklarının saklı tutulmasına karar verilmiştir.
Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi sonucunda ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi tarafından talebin esastan reddine karar verilmiş, verilen karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Borç ilişkisinden kaynaklanan bütün borçlar ifa edilince o borç ilişkisi sona erer. İfa bu hali ile borçlanılan edimin yerine getirilmesidir. İfanın konusu, borçlanılan edimdir.
Sözleşmedeki edim yerine getirilmemişse borçlu alacaklının uğradığı zararları gidermekle yükümlüdür. Fakat bazen sözleşmedeki edimin yerine getirilmesi; edimin yok olması gibi maddi, sözleşme konusunu yapılamaz kılan hukuki bir nedenle ya da ekonomik, sosyal vs. bir olay niteliğindeki fiili bir nedenle mümkün olmayabilir. Bu durumda ifa imkansızlığı gündeme gelir. İfa imkansızlığı; edimin içeriği değişmeksizin borcun aynen yerine getirilmesinin imkansız hale gelmesi olarak açıklanabilir. Eğer ifa imkansızlığı sadece sözleşmenin tarafları bakımından değil, herkes için söz konusu ise buna objektif imkansızlık, yalnız sözleşmenin taraflarından birinin tutumundan doğmuşsa buna da subjektif imkansızlık denir. İfa imkansızlığı sözleşme yapılmadan önce var ve bu olgu herkes bakımından aynı sonucu meydana getirmekte ise BK'nın 20. maddesi gereğince sözleşme geçersizdir. İfa imkansızlığı sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkmış ve eğer borçlunun kusuru olmaksızın edim imkansızlaşmışsa BK'nın 117. maddesi, borçlunun kusuru sonunda imkansızlaşmış olursa BK'nın 96. maddesinin uygulanması gerekir.
Yukarıda sözü edilen BK'nın 117. maddesine göre; borçluya isnat olunamayan haller nedeniyle borcun ifası mümkün olmazsa borç sona erer. Karşılıklı edimleri içeren akitlerde bu suretle ifa yükümlülüğünden kurtulan borçlu, haksız iktisaplara ilişkin hükümlere göre almış olduğu şeyleri iadeye mecbur ve kendisine henüz tediye edilmemiş bulunan şeyi istemek hakkından mahrum olur. Kanun veya sözleşme ile, borcun ifasından evvel bile vukua gelen zararın, alacaklıya yüklenmiş olduğu haller bundan hariçtir.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 06.04.2009 tarihinde, davacı vakfa ait taşınmazın, davalı tarafından, davacının almış olduğu eksper raporuna uygun şekilde, restore edilip ve belirlenen süre boyunca davalı tarafından aylık 1.000 USD kullanım bedeli ödenerek “yap işlet kullan” şeklinde bir sözleşme imzalanmıştır. Sözleşmenin II. Maddesinde eski okul binasının yasalara uygun restorasyonu, yine aynı maddede mal sahibinin yükümlülüğü olarak okul olarak kullanılmasının sağlanacağının kararlaştırıldığı görülmektedir. Bu durumda ifa yükümlülüğünün yerine getirilebilmesi için restorasyon yapılacak olan binanın okul olarak kullanılmaya uygun olması gerekir. Aksi takdirde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığının kabulü gerekecektir. Tarafların beyanları ve dosyaya sunulan belgelerden taşınmazın okul olarak kullanımına ilk önce izin verilip daha sonra bu kararın iptal edildiği, sonrasında ise bu yerin etüt merkezi olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle öncelikle binanın okul olarak kullanımının mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi, mümkün olmaması halinde sözleşmenin ifa olanağının olmadığının kabulü ile buna göre değerlendirilme yapılmalıdır.
Diğer yönden davacı taraf hem sözleşmenin feshini hem de sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli ile cezai şartın tahsilini talep etmiştir. Sözleşmeler çeşitli nedenlerle sona erebilir. Bunlardan biri de fesihtir. Sözleşmenin feshi halinde, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kira tazminatı ile cezai şartın tahsili mümkün değildir. Taraflarca imzalanan sözleşmenin III./10 Maddesinde, “... yüklenicilerin mal sahibi tarafından tanınan ek süreye rağmen sözleşme ve eklerine uygun şartlarda inşaatı tamamlamaması veya proje, sözleşme ve eklerine uygun hale getirmemesi ve iş bu sözleşmenin mal sahibi tarafından haklı nedenle feshedilmesi durumunda yükleniciler, fesih tarihindeki duruma göre, bu tarihte işlerin %50den az kısmı tamamlanmış ise 200.000 USD, %75’ten az kısmı tamamlanmış ise 150.000 USD ve %75’ten fazla kısmı tamamlanmış ise 100.000 USD cezai şart olarak mal sahibine ödemek zorunda kalacaklardır” şeklinde cezai şart ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmede kararlaştırılan cezanın sözleşmenin feshi ya da ifanın çekincesiz olarak kabul edilmesinde dahi ödeneceğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Söz konusu maddedeki ceza, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi durumunda ödenmek üzere kararlaştırılmış olduğundan, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106/II ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179/II maddesinde tanımlanan ifaya ekli cezai şart niteliğindedir. İfaya ekli cezai şart da müspet zarar kapsamında olduğu ve sözleşmede aksi kararlaştırılmadığından sözleşmenin feshi halinde talep edilmesi mümkün değildir. Davacının bu talepleri yönünden de yukarıda açıklanan hukuki kabulün dikkate alınması gerekir.
Öte yandan, davalılar vekili binanın kullanım bedeline ilişkin ödemeler yaptığını beyan etmiş, istinaf dilekçesinin ekinde de ödemeye ilişkin dekontlarını sunmuş olup, mahkemece HMK 318 ve devamı maddeleri gereğince talep doğrultusunda araştırma yapılmadan karar verildiği anlaşılmaktadır. Ödeme belgesi borcu söndüren belge niteliğinde olduğundan savunmanın genişletilmesi olarak değerlendirilemez ve yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Mahkemece davacılara ait ödeme dekontlarının getirtilerek incelenmesi ve gerekirse hesap uzmanı bilirkişiden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru olmamıştır.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş, gerekirse alanında uzman bilirkişi heyeti oluşturulup, ilgili belediye ile Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu' na yazılacak müzekkere ile dava konusu yer ile ilgili mevcut durum sorularak taşınmazın okul olarak kullanılmasının mümkün olup olmadığının belirlenmesi, okul olarak kullanılmasının mümkün olmadığının anlaşılması halinde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı dikkate alınarak sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olacağı kabul edilip sonucuna göre karar verilmesi, yine sözleşme ifa edilebilecek ise fesih ile birlikte cezai şart ve gecikme tazminatının birlikte istenemeyeceği dikkate alınarak karar verilmesi, yine davalı tarafın kira bedeli olarak ödediği dekontların da getirtilip mahkemece değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile mevcut şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz isteminin kabulü ile, ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi 2018/1774 Esas, 2020/1865 Karar sayılı ve 18.11.2020 günlü kararının kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise ilgili bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, 22.02.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi