MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki asıl davada yüklenici nam ve hesabına ifaya izin ve satış yetkisi, kira kaybı, birleşen davada tapu iptali ve tescil davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davaların kabulüne yönelik verilen hüküm asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekilince duruşmalı, birleşen davada davacı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar-birleşen davada davalılar ... vd. vekili Avukat ... ile birleşen davada davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Asıl davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında 28.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkillerinin maliki bulunduğu 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapımına başlandığını, sözleşmede anahtar teslimi olarak 01.08.2009 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığını, ancak iskan ruhsatının alınmadığını, eksik imalatların bulunduğunu, yükleniciye verilmesi kararlaştırılan 10,11, ve 30 no’lu bağımsız bölümlerin tapularının yükleniciye devredilmediğini ileri sürerek, 10 ve 30 no’lu bağımsız bölümler yönünden nama ifaya izin ve satış yetkisi ile 7.000,00 TL gecikme tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir.
Asıl davada davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.
Birleşen davada davacı vekili, davalılardan yüklenicinin 30 no’lu daireyi 02.06.2007 tarihinde iş karşılığı olarak müvekkiline devrettiğini ve daireyi teslim aldığını, 7 aydır dairede ailesi ile birlikte oturduklarını, ancak tapusunu alamadıklarını, inşaatın %97 oranında bittiğini, eksik işlerin tamamlanması ve iskan alınması için bir dairenin yeterli olacağını ileri sürerek, 30 no’lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, eksik ve ayıplı iş bedeli ile iskan izni alma giderlerinin toplam 166.256,34 TL olduğu, davalı taraf sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim yapmadığından TBK’nın 112. maddesi ve taraflar arasındaki sözleşme uyarınca davacıların kira tazminatı talebinde haklı olduğu, her ne kadar asıl davada davacılar vekili 30 no’lu bağımsız bölüm yönünden de nama ifa yetkisi talep etmiş ise de, 30 no’lu bağımsız bölümün birleşen dosyada davacı adına tesciline karar verildiği, imalat eksikliklerinin ve iskan bedelinin 10 ve 11 no’lu dairelerin satışıyla karşılanabileceği, asıl davadaki talep dikkate alındığında davacılara 10 no’lu bağımsız bölüm yönünden nama ifa yetkisi verilmesi gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararı, asıl davada davacılar- birleşen davada davalılar vekili temyiz etmiştir.
1-Asıl davada dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı nama ifa kapsamında satışa izin talebine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yüklenicinin süresi içinde işin tamamlanmaması ya da ayıplı olarak yapması halinde eksik ve kusurlu işlerin yüklenici namına arsa sahibince infazına izin verilmesi mümkündür. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında nama ifaya izin verilirken giderilmesi gereken eksikler, ayıpların nelerden ibaret olduğu ve bunların avans niteliğindeki giderim bedellerinin hüküm fıkrasında infazı mümkün olacak şekilde gösterilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Gerçekten, yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, (arsa sahibi) masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. Nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmenin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüte düşmesi ve borcun "yapma borcuna" dair bulunması gerekir. Hakim bu talep üzerine konusunda uzman bilirkişi yardımı ile keşif yaparak eksik bırakılan ve ayıplı yapılmış olan iş kalemlerini ve bunların tamamlanması ile giderilmesi masraflarını, imalâtın metraj, yöntem ve takribi bedellerini, diğer kurumlara olan borçları ve iskân masraflarını tahminen saptayarak izin kararı verir. İzin kararının hüküm fıkrasında da, eksik ve ayıplı iş kalemleri ve diğer borç ve masrafların her birinin tahmini masrafları tek tek gösterilir. Genel nitelikli yetki ve izin verilemez. Mahkemece, infazda tereddüde yol açmamak için nama ifasına izin ve yetki verilen iş ve işlemlerin hüküm fıkrasında tek tek belirtilip gösterilmesi veya bu nitelikte olduğu denetim sonucu anlaşılacak infazı mümkün hüküm kurulması ve nama ifa için belirlenen giderlerin ne suretle karşılanacağının da gösterilmesi gerekir. Bu giderler yükleniciye kalacak bağımsız bölümün satışı suretiyle karşılanacak ise, satışına izin verilecek bağımsız bölümün hükme en yakın tarih itibariyle rayiç değeri belirlenip, bu değerden düşük olmamak suretiyle satışına izin verilmesi gerekir. Ayrıca arsa sahiplerince nama ifa kapsamında talep edilen eksik-ayıplı işler vs. masrafların da hükme en yakın tarih itibariyle serbest piyasa rayiçleri dikkate alınmak suretiyle tespiti gerekmektedir.
Somut olayda, mahkeme tarafından 13.12.2012 tarihli yapılan keşif sonucu bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 11.05.2015 tarihli ek raporda, eksik ve ayıplı iş bedeli ile iskan izni alma giderlerinin toplam 166.256,34 TL, satışına izin verilen 10 no’lu bağımsız bölümün birleşen davada dava tarihi itibariyle değerinin 150.000,00 TL, hakkında karar verilmeyen 11 no’lu bağımsız bölümün de değerinin 150.000,00 TL olarak belirlendiği, belirlenen bu gider ve değerlerin 2012 yılına ait olduğu görülmüştür. Bu durumda mahkemece, asıl davada satışı talep edilen 30 no’lu bağımsız bölüm yönünden birleşen davada tapu iptal ve tesciline karar verildiği, asıl davada 30 no’lu bağımsız bölüm yönünden niza çıkarılmaması gerektiği, 30 no’lu bağımsız bölüm dışında yükleniciye verilmesi kararlaştırılan ve davacı arsa sahipleri uhdesinde bulunan 10 ve 11 no’lu bağımsız bölümlerin bulunduğu dikkate alınarak, mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle, eksik ve ayıplı iş bedeli ile iskan izni alma giderlerinin, 10 ve 11 no’lu bağımsız bölümlerin karar tarihine en yakın güncel değerlerinin tespit edilerek, 10 no’lu bağımsız bölümünün değerinin, eksik ve ayıplı işler bedeli ile iskan giderlerini karşılamaması durumunda 11 no’lu bağımsız bölümün de satışına izin verilebileceği göz önünde bulundurularak karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı verilen karar doğru olmamış, kararın re'sen bozulması uygun bulunmuştur.
2- Bozma nedenine göre, asıl davada davacılar- birleşen davada davalılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle hükmün re’sen BOZULMASINA, 2. bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacılar-birleşen davada davalılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 13.09.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.