MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ: Gebze 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki taraf vekilleri tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Uyuşmazlık kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, tapu iptal tescil talebi yönünden davanın kabulüne, davacı tarafından eksik ve kusurlu işlerin tamamlanması için mahkeme veznesine depo edilen bedelin karar kesinleştiğinde davalıya verilmesine karar verilmiştir.
Hükmün taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
Karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2-Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yükleniciye bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Bununla birlikte, 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. maddesinin ilk fıkrası ile afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi, 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde de yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesi getirilmiştir. Maddede bahsi geçen yapı kayıt belgesi, dairemizin yerleşik içtihatları uyarıca imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. Geçici 16. maddenin 10 bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir.
Somut olay incelendiğinde; mahkemece her ne kadar birlikte ifa kuralı gereğince karar verilmiş ise de mahkemece alınan kök raporda, A bloktaki dubleks dairelerde yapılan değişikliklerin, sözleşmeye ve imar mevzuatına uymadığı, proje tadilatı ile giderilemeyeceği tespit edildikten sonra imar barışına başvurulup yapı kayıt belgesi alındığı belirtilip inşaatın yasal hale geldiği kabul edilerek inşaatın A ve B blok olarak ayrı ayrı tamamlanma seviyesi tespit edilmiştir. Hükme esas alınan ek raporda ise tamamlanma oranı ile eksik ve kusurlu işler bedeli tespit edilirken, yüklenicinin sözleşme kapsamında yüklediği tüm edimlerin değerlendirilmediği, sadece A blok ile ilgili inceleme yapıldığı, ayrıca sözleşmedeki teknik şartların dikkate alınmadığı, A blokta sözleşme ve projeye aykırı olarak yapılan imalatların giderilmeyeceği kök raporda belirtilmesine rağmen bu hususun hiç incelenmediği, yapı kayıt belgesinin niteliğinin hatalı olarak değerlendirildiği, bu nedenle sözleşmede son taşınmaz devrinin iskan şartına bağlı olmasına rağmen taşınmaza iskan alınıp alınmayacağı hususu araştırılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiştir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili ait olduğu belediyeden işlem dosyası ve projeler de getirtildikten sonra yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi marifeti ile mahallinde keşif de yapılarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ekleri, teknik şartnamesi, tasdikli projesi, yapı ruhsatı imar mevzuatına göre A ve B blok olarak tüm sözleşme değerlendirilip yüklenicinin inşaatı tamamlayıp arsa payına hak kazanıp kazanmadığının tespit edilmesi, eksik ve kusurlu işler var ise eksik ve kusurlu işler ile giderim bedelinin belirlenmesi, bedelin depo ettirilmesi, eksik ve kusurlu işlerin imar mevzuatına aykırı olduğunun tespit edilmesi halinde; yapı kayıt belgesi alınması yapıyı yasal hale getirmeyeceğinden dava konusu taşınmaz yasal hale getirilebilecek ise bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi, alınacak cevaba göre eksik ve kusurların imar mevzuatına uygun şekilde giderilmesi için davacıya verilecek makul süre ve yetkinin belirlenerek verilmesi, süresinde imara aykırılıkların giderilmesi halinde davacının tapu iptal tescil talebinin değerlendirilmesi ve haklılık durumuna göre yargılama giderlerine hükmedilmesi, imara aykırılık giderilemeyecek ise davanın reddine karar verilmesinden ibarettir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nin 28.05.2021 tarih ve 2021/364 Esas, 2021/508 Karar sayılı kararın kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde taraflara iadesine, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.05.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.