MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ: Kocaeli 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın esastan reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
K A R A R
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil talebine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen kararın davacı arsa sahibi mirasçıları vekilince istinaf edilmesi üzerine, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş, karar davacı arsa sahibi mirasçıları vekilince temyiz edilmiştir.
Davacı vekili; müvekkillerinin ...’in mirasçıları olduğunu, ... ile dava dışı yüklenici ... arasında, Kocaeli .... Noterliğinin 24.10.2014 tarihli 17956 yevmiye no.lu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” akdedildiğini, sözleşme gereğince ... tarafından ...'a Kocaeli .... Noterliğinin 24.10.2014 günlü 17961 yevmiye no.lu, kat irtifakı kurulmasını da dahil yetkiler içeren “Düzenleme Şeklinde Vekaletname” verildiğini, sözleşme gereğince dava konusu 1. Kat 5 no.lu Daire (A1 blok 5 no.lu daire)’ nin davacıların murisi arsa sahibi ...’e ait olduğunun kararlaştırılmasına rağmen dairenin dava dışı yüklenici tarafından resmi senetle ...’e, ... tarafından da yüklenici ...’ın oğlu olan ...’a devredildiğini, sonrasında dairenin ... isimli kişiye muvazaalı şekilde devredildiğini belirterek sözleşme gereği arsa sahibine düşen A1 blok 5 no.lu dairenin tapusunun iptali ile davacılar adına tescilini talep edilmiştir.
Davalı ..., iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu ve tapu siciline güvenerek tapuyu devraldığını, davalı ... ise murisin sağlığında dairenin dava dışı ... ve ... adına tapuya tescil edildiğini, murisin haberi olmasaydı işlemin yapılmayacağını, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkiyi bilecek durumda olmadığını, muvazaalı işlem yapmadığını savunmuştur.
İlk derece mahkemesince; muvazaanın ispat edilmediği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye verilen dairelerin avans mahiyetinde olduğu, yükleniciye ileri sürülebilecek itirazların yükleniciden devralan kişiye de ileri sürülebileceği, son malikin yükleniciden değil ikinci malikten bağımsız bölüm satın alması nedeni ile sözleşme kapsamında 3. kişi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın istinaf edilmesi üzerine bölge adliye mahkemesi de; Türk Hukuk Sisteminde tapu kayıtlarının oluşmasında sebebe bağlılık kuralı kabul edildiği, bu kural uyarınca bir tapu kaydının sıhhatli olması dayanağını oluşturan sebebin geçerli olmasına bağlı olduğu, Medeni Kanun'un 1023. maddesinde tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı, 1024. maddesinde de bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı, böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimsenin tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebileceğinin düzenlendiği, somut olayda; taraf ve tanık beyanları ile olayın gelişimi dikkate alındığında davaya konu 5 no.lu bağımsız bölümün davalı ...'nin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle davacıların murisine bırakılan bağımsız bölümlerden olduğunu bildiğini veya bilebilecek durumda olmadığı, yüklenici ile el ve işbirliği içerisinde taşınmazı devraldığı kanıtlanmadığı anlaşılmakla yerel mahkemenin TMK 1023 maddesi de dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesinde bir hata bulunmadığı gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Tüm dosya kapsamı değerlendirildiğinde; dava konusu Kocaeli .... Noterliğinin 24.10.2014 tarihli 17956 yevmiye no.lu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” içeriğinden 1. kat 5 no.lu dairenin davacıların murisi arsa sahibi ...’e ait olduğunun kararlaştırıldığı, sözleşme gereği muris tarafından dava dışı yükleniciye Kocaeli .... Noterliğinin 24.10.2014 günlü 17961 yevmiye no.lu, kat irtifakı kurulmasını da içeren “Düzenleme Şeklinde Vekaletname” verildiği, bu vekalete dayanılarak yüklenici tarafından kat irtifakı oluşturulduğu ve kat irtifakınında sözleşmeye aykırı olacak şekilde dava konusu bağımsız bölümün, arsa sahiplerinin murisine değil dava dışı ... ve Yüksel Uygun adına tescil ettirildiği, bu kişilerde bağımsız bölümün dava dışı ...’e, ... tarafından da yüklenicinin oğlu ...’a, ... tarafından da taşınmazın kısa bir süre sonra davalı ...’e satıldığı anlaşılmaktadır. Dosya kapsamında bulunan sözleşme metni, tanık beyanları, taşınmazın sık şekilde el değiştirmesi, dikkate alındığında devirlerin iyiniyet ile yapılmadığı bu itibarla da gerek son alıcının gerekse son alıcıdan önce taşınmaza malik olan 3. kişilerin iyi niyetli olduklarından bahsedilemeyeceği açıktır. Açıklanan nedenlerle davanın kabulü yerine reddine karar verilmesi hatalı olmuş, kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazının kabulü ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nin 11.06.2021 tarih ve 2021/403 Esas, 2021/567Karar sayılı kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacılara iadesine,
HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.04.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.