MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... ve diğer arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkilinin üzerine düşen edimini yerine getirdiğini ancak müvekkiline ait olmasına rağmen kat irtifakı sırasında sehven davalı ... üzerine bırakılan, sonradan teminat daire olması kararlaştırılan 2.bodrum kat 1 no.lu yerin tapu iptali ile müvekkili adına tescilini istemiş, yargılama sırasında verdiği dilekçe ile dava konusu dairenin dava sırasında ...'a satıldığını ileri sürerek, HMK'nın 125/1-a maddesi gereği talebini ...'ya yönelttiğini beyan etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dairenin ...’e ait bir daire olduğunu, davacı yükleniciye düşmediğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Dahili davalı ... vekili cevap dilekçesinde; bağımsız bölümü iyiniyetle bedelini ödeyerek satın aldığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece yapılan yargılama sonucunda, 17/07/2014 tarih 2012/124 Esas, 2014/369 Karar numaralı kararı ile davacının sehven devir yapıldığını ispat edemediği, dahili davalının daireyi tapuya güvenerek aldığı, iyiniyetli olmadığının ispat edilemediği gerekçesiyle, davanın davalı ... yönünden husumet yokluğundan diğer davalının esastan reddine, dahili davalı yönünden esastan reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine mahkemenin kararı Yargıtay(Kapatılan) 23.Hukuk Dairesi 08.06.2016 tarih 2015/1187 Esas, 2016/3476 Karar sayılı ilamı “ yargılama sırasında 1 no.lu bağımsız bölüm tapuda adına kayıtlı olan arsa sahibi ... Akkaya tarafından diğer davalı ...'a devrdilmiş ve davacı da HMK'nın 125/1-a maddesinde yazılı seçimlik hakkını kullanarak tescil istemini devam ettirmiştir. Mahkemece, bağımsız bölümü devralan davalı ...'ın iyiniyetli olduğu benimsenerek tescil istemi reddedilmiştir. Davacı taraf ise tapu devrinden sonra 3. kişi davalı ...'nın iyiniyetli olmadığını, bağımsız bölümle ilgili tapu dışındaki resmi kayıtların (emlak vergisi kaydı, abonelikler vb.) davalılardan ... adına olduğunu ileri sürmüştür. Mahkemece ise bu savunma üzerinde durulmadan bu hususta ileri sürülen deliller toplanmadan, mücerret, ...'ın kötüniyetli olduğuna dair delil sunulmadığı gerekçesi ile tescil talebi reddedilmiştir. Yapılan inceleme ve değerlendirme bu hali ile eksiktir. Öncelikle davacı yana, davalı, hali hazırda tapu maliki olan ...'nın iyiniyetli olmadığına dair delilleri sorulup HMK hükümleri uyarınca usulünce ibraz etmesi için mehil verilmeli, ibrazı halinde toplanacak deliller çerçevesinde ... hakkındaki tescil istemi yönünde bir sonuca varılmalı” gerekçesi ile bozulmuştur.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, tarafların sundukları deliller değerlendirilmiş, tanık anlatımları ve davalıların yemin beyanları dikkate alınarak dahili davalı ...’nın iyiniyetli olduğuna kanaat getirilerek davalı ... için husumetten ret, dahili davalı ... yönünden de ret kararı verilmiştir. Kararı davacı taraf temyiz etmiştir.
Dava eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasıdır. Davacı yüklenici olup, davalı ... arsa sahibi, dahili davalı ise tapusunun iptali istenen bağımsız bölümün malikidir.
Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişiler TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir.
Somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu bağımsız bölümün taraflar arasındaki sözleşmeler kapsamından davacı yükleniciye ait olduğu ve bu hususun da bozma ilamında belirlendiği, buna rağmen davalı arsa sahibi tarafından davanın açılma tarihi olan 23/05/2012 tarihinden hemen sonra 06/06/2012 tarihinde bağımsız bölümün dahili davalıya satılmış olduğu anlaşılmaktadır. Yemin metni ve dosya kapsamındaki tanık beyanları incelendiğinde; dahili davalının bu taşınmazı yatırım amaçlı almasına rağmen yıllardır kullanılmadığı, yatırım amaçlı alınmasına rağmen daireyi su basması sebebiyle tadilatının yaptırılmayıp boş bir şekilde bekletilmesinin yatırım amacına aykırı düştüğü, taşınmazın elektrik aboneliğinin hala davalı ... üzerinde olduğu, su bağlantısının ise bağımsız bölümün satın alındıktan yıllar sonra açıldığı, davalıların daire bedelinin elden alındığını beyan ettikleri, dairenin satışı ve bedelin ödendiğine dair belge sunamadıkları, dairenin satış tarihindeki bedelinin bilirkişi tarafından 80.000,00 TL olarak belirlendiği tarafların 60.000,00 TL’ye bu satımı gerçekleştirdiklerini beyan etmelerine karşılık 2012 yılı için 20.000,00 TL bedel farkının kabul edilebilir bir fark olmadığı ve hayatın olağan akışına aykırı düştüğü anlaşıldığından, tüm bu sayılan sebepler davalı ...’nın bağımsız bölümü alırken iyiniyetli olmadığını göstermekte iken mahkemece yanlış değerlendirme ile ...’nın iyiniyetli olduğuna kanaat getirilerek ret kararı verilmesi doğru olmamıştır.
Bu sebeple mahkemece yapılacak iş; davacı vekilince dosyaya sunularak delil olarak dayanılan ve bu suretle kendi temsilcisi olduğu benimsenen ... ile davalı ... arasında, 1 no.lu yerin yükleniciye ait olduğu kabul edilerek satış bedelinin paylaşımına ilişkin olarak düzenlenen 13.04.2011 günlü sözleşme uyarınca değerlendirme yapılarak dava konusu 1 no.lu dairenin satış değerinin %25'inin ... 'ya ödenmesi kaydı ile, yani birlikte ifa şeklinde, davacı adına tapunun tesciline karar verilmesi gerekirken mevcut şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.06.2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(...m.1023)
Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.
Dairemizin Sayın çoğunluğu, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir.
Somut olayda, davacı/yüklenici ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince yükleniciye bırakılacak dava konusu 1 nolu bağımsız bölüm tapusu arsa sahibi adına düzenlemiştir. Taraflar arasındaki sözleşme feshedilmediği için “yolsuz tescil” ve “avans tapu” da söz konusu değildir. Arsa sahibi adına kayıtlı olan 1 nolu taşınmazı arsa sahibi diğer davalı ...’ya tapuda satmıştır. ... yargılamanın bütün aşamalarında sözleşmeden haberdar olmadığını iyi niyetle ve tapuya güvenerek söz konusu taşınmazı satın aldığını beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi de ...’nın iyiniyetli olduğuna kanaat getirerek davanın reddine karar vermiştir. TMK nın 1023. maddesi "tapuya güven ilkesini" düzenlemiştir. Anılan ilkeye göre tapuya güvenene kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalı Sevdanın kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötüniyetli olduğuna dair yeterli delil sunamamıştır. Bu nedenle, davalının mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Davacı/yüklenici, sözleşmeden kaynaklanan nispi taleplerini arsa sahibinde ayrıca talep edebilir. Bu nedenlerle Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesine uygun kararının onanması gerekirken bozulmasına dair Dairemizin Sayın çoğunluğun kararına muhalifiz.