MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada alacak, elatmanın önlenmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde asıl ve birleşen davalarda davacı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket ve davalı arsa sahipleri arasında 23.06.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, diğer davalıların ise bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler olduğunu, davalı yüklenicinin imara aykırı inşaat yaptığını ve davacıya ait bağımsız bölümleri halen teslim etmediğini ileri sürerek, 1-7-8 no.lu bağımsız bölümlerin kendisine aidiyetinin tespitine, kira kaybı 119.600,00 TL, eksik ve hatalı işler bedeli 6.040,00 TL ve idari para cezası 4.597,00 TL olmak üzere toplam 130.237,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 04.02.2008 tarihli ıslah dilekçesi ile; kaçak kısımların yıkılmasına, yasaya uygun hale getirilmesi mümkün değil ise binanın tamamının yıkılmasına, yıkım masraflarının davalıdan alınmasına, kendisine ait bağımsız bölümlerin kaçak olmaması nedeniyle kira kaybından kaynaklı mahrum kalınan kira geliri, eksik imalât ve belediye cezalarından doğan alacaklarının tahsiline karar verilmesini, birleşen 2011/77 Esas sayılı dosyada açtığı davada inşaatın onaylı projesine, imar kanununa aykırı olarak yapıldığından kaçak binanın yıkımı ile yıkım masraflarının davalılardan tahsilini istemiş, birleşen Bakırköy 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/294 Esas sayılı dosyasında ise taleplerini yükleniciden pay alan üçüncü kişilere yöneltmiştir.
Davalılar cevap dilekçelerinde özetle; ek sözleşme ile yapının kaçak yapılmasına muvafakat edildiğini, bu nedenle yıkımın mümkün olmadığını savunarak, dava ve birleşen davaların reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Mahkemece bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda; dava konusu taşınmaz bakımından 28.08.2018 tarihli yapı kayıt belgesi düzenlendiği, bu nedenle yıkımın mümkün olmadığı, 12.11.2003 tarihli ek sözleşme ile yüklenici idari para cezası dışında ibra edildiğinden eksik ve ayıplı işler ile mahrum kalınan kira bedeli bakımından davacının talepte bulunamayacağı, 1-7-8 numaralı bağımsız bölümlerin davacı adına tapu sicilinde kayıtlı olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 4.597,00 TL’nin davalı yükleniciden tahsiline, diğer taleplerin reddine, birleşen dosyalarda ise kâl istemi bakımından davaların reddine, el atmanın önlenmesi talebi bakımından davaların açılmamış sayılmasına, bir kısım davalı bakımından hüküm kurulmasına yer olmadığına, davalı ... bakımından davanın feragat nedeniyle reddine, davalı ... bakımından ise davanın usulden reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
1)Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilâmı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen davalarda davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2) Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir. Yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yükleniciye bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Bununla birlikte, 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na geçici 16. madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrasında; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesi getirilmiştir. Maddede bahsi geçen yapı kayıt belgesi, dairemizin yerleşik içtihatları uyarıca imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. Geçici 16. maddenin 10 bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenicinin, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir.
Somut olay incelendiğinde; davacı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici arasında Bakırköy 7. Noterliğinin 23.06.2003 tarihli ve 14625 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, 28.05.2004 tarihinde sözleşme davalı yükleniciye devredilmiştir. Sözleşmenin 11. ve 26. maddelerine göre temel ruhsat tarihinden itibaren 20 ay içinde bitirilip anahtar teslim suretiyle bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Dosyadaki 02.03.2004 tarihli yapı tatil zaptı, 08.06.2009 tarihli belediye yazısı, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporlarında saptandığı üzere davalı yüklenicinin yapmış olduğu bina imar ve ruhsata aykırı olup kaçak yapı durumundadır. İskân ruhsatı da bulunmamaktadır. Bozma sonrası yapılan inceleme neticesinde 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesinden yararlanılarak taşınmaz hakkında 28.08.2018 tarihli yapı kayıt belgesi alındığı tespit edilmiştir. 3194 sayılı Yasa'nın geçici 16. maddesi ile yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceğinin kapatılan Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 23.05.2019 tarih 2018/5361 Esas 2019/2479 Karar sayılı ve Hukuk Genel Kurulu’nun 10.06.2020 tarih 2020/15-168 Esas 2020/394 Karar sayılı ilamında belirtilmiş olması karşısında, yürürlükteki imar mevzuatına göre binanın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili, ait olduğu belediyeden işlem dosyası ve projeler de getirtildikten sonra bozma ilâmı öncesi görüşüne başvurulan iki ayrı bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen raporlar arasında çelişki bulunduğundan yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifeti ile mahallinde keşif de yapılarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ekleri, teknik şartnamesi ile tasdikli projesi ve yapı ruhsatı ile imar mevzuatına göre yüklenicinin inşaatı tamamlayıp tamamlamadığının tespit edilmesi, yapı kayıt belgesi alınması yapıyı yasal hale getirmeyeceğinden dava konusu taşınmaz yasal hale getirilebilecek ise bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi, alınacak cevaba göre eksik ve kusurların imar mevzuatına uygun şekilde giderilmesi için davalı yükleniciye verilecek makul süre ve yetkinin belirlenerek verilmesi, imara aykırılık giderilmez ya da giderilemeyecek durumda ise davacının çoğun içinde az da vardır kuralı gereğince sözleşmenin geriye etkili feshi (dönme) talep edildiği de kabul edilerek, fesih, kâl ve kâl masrafları ile ilgili taleplerinin değerlendirilerek asıl ve birleşen davalarda sonucuna göre karar vermekten ibarettir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 14.04.2022 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Davacı arsa sahibi vekili davalı yüklenici ile 23/06/2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını imara aykırı inşaat yapan yüklenicinin kendisine düşecek teslim etmediği 1, 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin şahsına aidiyetinin tespitini, kira kaybı olarak 119.600,00 TL, eksik hatalı işler bedeli 6.040,00 TL ve idari para cezası 4.597,00 TL, olmak üzere 130.237,00 TL ‘nin tahsilini talep etmiş. Birleşen davada ise inşaatın projesine ve imar konusuna aykırı olarak yapıldığından binanın yıkımını ve yıkım masraflarının davalılardan tahsilini talep etmiş, yükleniciden bağımsız bölümleri satın alan 3. kişileri de davalı göstermiştir.
Davalı yüklenici arsa sahibi ile yapılan ek sözleşme ile kaçak yapıya muvafak edildiğini söyleyerek davanın reddini talep etmiştir.
Yapılan yargılama sonucunda verilen kararın Yargıtayca bozulması üzerine yeniden yapılan inceleme neticesinde; dava konusu yapılan inşaattaki bağımsız bölümler için 28/08/2018 tarihli yapı kayıt belgesi düzenlendiğinden yıkımın mümkün olmadığı, 12/11/2003 tarihli ek sözleşme ile yüklenicinin arsa sahibince idari para cezası dışında ibra edildiğinden, eksik ve ayıplı işler ve kira bedeli bakımından talepte bulunulamayacağı, 1,7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin tapuda davacı arsa sahibi adına kayıtlı olduğundan hukuki yarar yokluğundan, kısmen reddi ile kısmen kabulüne, 4.5698,00 TL idari para cezası için ödenen miktarın yükleniciden tahsiline, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.
Yüklenicinin yaptığı imara ve projeye aykırı imalatların ek sözleşme ile arsa sahibinin bilgisi ve onayı olduğu gibi, 7143 Sayılı Kanunla Değişik 3194 Sayılı imar Kanunu’nun Geçici 16. maddesine göre de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılan için yapı kayıt belgesi verileceği düzenlenmiştir. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda yapı kayıt belgesi alınması halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği bağlanabilecektir. Anılan Yasa’da Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir hükmü yer almaktadır. Ayrıca tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabileceği dikkate alındığında fazla yapılan yerlerin sözleşmedeki paylaşım oranında taraflarca kullanılabileceği gibi bir yapının, yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu bedelin sözleşmeye göre yükleniciden talep edilebileceği gözönünde tutulduğunda idari para cezası dışındaki taleplerin yüklenicinin ibra edilmesi bağımsız bölümlerin de davacı arsa sahibi adına kayıtlı olduğundan davanın kısmen reddi ile kısmen kabulünün doğru olduğu onanması gerektiğinden çoğunluğun bozma görüşüne katılmayarak karar muhalifim.
Full & Egal Universal Law Academy