MAHKEMESİ: ....Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hükmün davalı T.H.S.S .... Konut Yapı Kooperatifi ve davalı T.H.S.S ... vekilleri tarafından temyiz edilmiş, davalı T.H.S.S ... duruşma talep edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılardan T.H.S.S ... Konut ve Yapı Kooperatifleri vekili Av. ... ile davacı vekili Av. ...'un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçelerinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Davacı vekili, ... ilçesi 639 ada 2 parsel sayılı taşınmazın belediye tarafından ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliğine tahsis edildiğini, ... Yapı Kooperatifleri Birliğinin de bu arsayı birliğe üye olan ... Konut Yapı Kooperatifine tahsis ettiğini,... Konut Yapı Kooperatifinin iş bu arsa üzerinde konut yapmak, kooperatife üye bulmak ve yapmak, kooperatife ve hissesine düşecek daireleri satmak üzere ... Sınai Ürünler Paz. San. Tic. Ltd. Şti. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşme uyarınca kendilerine (kooperatife) düşecek dairelerinin satılması konusunda ....'ne yetki verdiklerini, ...'nın sözleşme uyarınca inşaata başladığını ve inşaatı bitirdiğini, kooperatife üye bulduğunu ve kaydettiğini, aynı zamanda buradaki daireleri kendisi adına olanları asaleten kooperatife ait olan daireleri de kooperatiften aldığı yetkiye istinaden sattığını, bu şekilde 639 ada 2 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşa edilen 928 adet bağımsız bölümün tamamının satıldığını, arsa payı karşılığı inşaat anlaşması gereği ....'ne ait olan davaya konu B-02 blok daire 76 (eski no daire 58) nolu daireyi ....'nin 19.05.1995 tarihli konut satış sözleşmesi ile dava dışı ...'e sattığını, ...'in satış bedelinin tamamını ödediğini ve satıcı şirketçe fatura düzenlenerek taşınmazın alıcıya teslim edildiğini, alıcının da bu tarihten itibaren taşınmazı kullanmaya başladığını, daha sonra 22.10.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline sattığını, müvekkilinin de bu satış sonrası bedelini ödediği taşınmazı malik sıfatıyla kullanmaya başladığını, satıcı ....'nin müvekkilinin dairesini 1999 tarihinde ilk malike teslim ettiğini ve taşınmazın o tarihten beri sahipleri tarafından malik sıfatıyla kullanıldığını, müvekkilinin dairesi fiilen kendisine teslim edildikten sonra tapuda ferdileştirme işlemleri yapılarak bunların sonucunda dairelerin tapuda gerçek sahipleri adına devir ve tescil edilmek üzere iken satıcı ....'nin sahibi aleyhine kara para aklaması suçlamasıyla açılan davalar dolayısıyla ... Asliye Ceza Mahkemesi tarafından dava konusu taşınmazın tapu kaydına hukuka aykırı olarak ihtiyati tedbir konulduğundan tapu devri yapılamadığını, daha sonra bu tedbirin yapılan yargılama sonunda kalktığını, müvekkili daire sahibi olmasına rağmen ve yaklaşık olarak 12 yıldır fiilen iş bu daireyi kullanmasına rağmen dairenin tapuda gerçek malik olmayan davalı Pınar Kule Konut Kooperatifleri Birliği adına kayıtlı olduğunu ileri sürerek, 639 ada 2 parselde kayıtlı B-02 Blok 12. Kat D:76 (Eski no: D:58) no.lu bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, THSS ... Konut Yapı Kooperatifleri Birliği vekili, ctaşınmazın birlik ortağı olan ... Konut Yapı Kooperatifine tahsis edildiğini, arsa satış şartnamesi ve taahhütnamelerin bulunduğunu, söz konusu kooperatifin .... ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediğini, bu düzenleme gereğince taşınmazın önceki malikle şimdiki davacıya satıldığını, ancak ... Konut Yapı Kooperatifi ile .... arasında ödenmesi gerekli tutarlar bulunduğunu, yönetim tarafından her bir meskene isabet eden borç tutarının hesaplandığını ve dava konusu taşınmaz için 32.740,22 TL tutarın ödenmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı THSS ... Konut Yapı Kooperatifi vekili, davacının hak sahipliğine herhangi bir itirazlarının olmadığını, tapuların verilmeye başlandığı 2013 yılından bu yana davacının herhangi bir girişimde bulunmadığını, birliğin ve kooperatifin belirlemiş olduğu bedellerin ödenmesinin bir gereklilik olduğunu, mahkemenin de görevsiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı .... vekili, kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, davacının tapu iptal talebinin haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, resmi şekilde yapılmayan satış sözleşmeleri ile tapu iptalinin mümkün olmadığını, dava dışı ...'in edimini yerine getirdiğini tam olarak ispat edemediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalılar vekillerinin istinaf başvurusu üzerine,.... Hukuk Dairesinin 29.11.2018 tarihli kararıyla , diğer istinaf nedenleri incelenmeksizin, davacının isteminin tapu iptali ve tescile yönelik olup taşınmazın aynına ilişkin olmakla taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden karar ve ilam harcının hesaplanarak hüküm altına alınması gerektiği gerekçesiyle kararın kaldırılmasına ve dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiş, iadesi kararı sonrası yapılan yargılama neticesinde, dava konusu edilen dairenin ödenen bedeli mukabilinde öncelikle ....n’e 1.699.000,00 TL bedelle satıldığı, ... ile davacı arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın davacıya satıldığı ve taşınmazın en son aldığı bağımsız bölüm numarası ile 639 ada 2 parsel B2 blok 12.kat 76 nolu bağımsız bölüm numarasını aldığı, sözleşmenin temelini oluşturan hukuki ilişkinin 31.03.1995 tarihli T.H.S.S .... Konut Yapı Kooperatifi ile .... arasında düzenlenen sözleşmeye dayandığı, Borçlar Kanunun sözleşmede şekil serbestini benimsediği, ancak taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmenin resmi şekilde yapma sorumluluğunun bulunduğu, satış vaadi sözleşmesi gibi sözleşmelerde satışa konu olan malın sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da mal varlığına bulunmasının bir gerek olmadığı, şekil şartının aranmasının yeterli olduğu, geçersiz sözleşmelerle taraflardan birinin diğer tarafın ifa ettiği edimi iade etmekle yükümlü olduğu, şekle aykırı yapılması halinde tarafların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilecekleri, ancak tarafların yükümlülüklerinin geçerli bir sözleşmeymiş gibi yerine getirmeleri halinde söz konusu sözleşmeden düşen yükümlülüklerden dolayı tarafların sorumlu tutulması gerektiği, kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan dolayı bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşmaların alıcının tüm borcunu eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi ya da teslime hazır hale getirmesi ya da borcunu eda eden alıcının gayrimenkulu malik gibi kullanmaya başlamasına rağmen satıcının tapudaki mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre TMK’nın 2. maddesi doğrultusunda davanın dinlenebileceği, şekil şartına aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde bulunacağı, dava konusu taşınmazla ilgili olarak yukarıda değinildiği şekilde satın alınan taşınmazla ilgili olarak davacının doğrudan satın alma bedeline yönelik olarak T.H.S.S ... Konut ve Yapı Kooperatifleri Birliğine herhangi bir borcunun bulunmadığı, belediye tarafından T.H.S.S ... Konut ve Yapı Kooperatifleri Birliğine tahsis edilen yerin daha sonra T.H.S.S ... Konut Yapı Kooperatifine tahsis edilmesi, bu kooperatifin de .... ile yapılan anlaşmaları doğrultusunda kendi aralarında çıkan hukuki ihtilaflardan dolayı ödenmesi gerekli tutarlardan dolayı davacının sorumlu tutulamayacağı, tapunun iptal edilmesinde dava konusu taşınmazın teslim edilmiş olması da dikkate alındığında davacının ödenmesi gerekli başka bir borcu bulunmadığının karidesi olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesi kararına karşı davalılar vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi tarafından, kararın usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Kararı, davalılardan T.H.S.S. ... vekili temyiz etmiştir.
1-Kural olarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 167. maddesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir”. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya(yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yapılan bu genel açıklamadan sonra somut olay değerlendirildiğinde; Davadaki talebin dayanağı T.H.S.S Öz Gürtepe Konut Yapı Kooperatifi ile davalı .... arasında imzalanan 31.03.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve davalı yüklenicinin davacıya yaptığı şahsi hakkın temlikine ilişkin 19.05.1995 tarihli satış sözleşmesidir. Davalı kooperatiflerin, kendileri ile birlikte davalı yüklenicinin de taraf olduğu Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/181 E. sayılı dosyasında, dava konusu bağımsız bölümün de içinde bulunduğu B2 blok'un davalı yükleniciye değil, arsa sahibi olarak kooperatife ait olduğuna karar verildiğini ve bu kararın kanun yollarından geçerek kesinleştiğini savunmuştur. Bu nedenle mahkemece bu durumun incelenip dava konusu bağımsız bölümün davalı yükleniciye bırakılan ve temlik sebebiyle davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunabileceği bağımsız bölümlerden olup olmadığı değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu durumun değerlendirilmeden karar verilmesi doğru olmamış, kararın belirtilen nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.
2-Bozma nedenine göre, davalılardan T.H.S.S. ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 24.10.2019 tarih ve 2019/1061 esas, 2019/1734 karar sayılı kararın kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının davalılardan T.H.S.S. ... yararına BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalılardan T.H.S.S. ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 3.050,TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan T.H.S.S. ...’ne verilmesine, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 21.09.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.