MAHKEMESİ: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2023/160 E., 2023/494 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: Osmancık 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2018/1 E., 2022/537 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 19.07.2016 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme hükümlerine göre davacı şirketin, mülkiyeti davalıya ait Cumhuriyet Mahallesinde kain 1180 ada, 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde, beş kat, bodrum hariç her bir katta üç daire olmak üzere on beş apartman dairesi inşa edeceğini, binanın beşinci katında sözleşme teknik şartnamesine uygun olarak yapılacak 14-15-16 no.lu (3+1) apartman dairelerinin davalıya verileceğini, geri kalan on iki apartman dairesi ile bodrum katın mülkiyetinin müvekkili inşaat şirketine ait olacağını, sözleşmenin 10. maddesine göre, işin teslimi için inşaat ruhsatı alındıktan sonra (mücbir sebepler dışında) en geç yirmi dört aylık bir süre tanındığını, sözleşmenin 12. maddesine göre davalı tarafından inşaatın yapımı, inşaat ile ilgili olarak resmi kuruluşlardan izin, ruhsat, tevhit, kat ittifakı tesisi, tapu devir, proje ve sair işlemler için 19.07.2017 tarihli vekâletnamenin müvekkili şirket temsilcisine verildiğini, müvekkili şirketin temsilcisinin davalı ile yapılan sözleşmeye güvenerek ve inanarak, dava konusu 1180 ada, 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazların tevhit işlemlerini yaptırdığını, tevhit işlemleri sonucu parsel numaralarının, 1180 ada 11 parsel olarak değiştirildiğini, inşaat izni ve kat artırımı için iki defa zemin etüdü yaptırıldığını, şehir planlama uzmanına kat artırımı için proje hazırlattırıldığını, lisanslı harita kadastro mühendislik bürosundan proje, yapı denetim kuruluşundan izin, serbest mimara inşaat projesi çizdirildiğini, kereste, kalıp, demir direkler ve sair inşaat malzemelerini imal ve hazırlama hizmetleri ile bu malzemelerin inşaat alanına nakliye ve stoklanması dâhil, tahminen müvekkili şirketin 100.000,00 TL civarında masraf yapmak zorunda kaldığını, Osmancık Belediyesine inşaat ruhsatı almak için 22.12.2017 tarihinde resmen başvurulduğunu, davalının bu aşamada Osmancık 1. Noterliği'nce düzenlenen 25.12.2017 tarihli azilname ile müvekkili şirket temsilcisi ile yardımcısı Mustafa Kelleci'nin vekâletten azledildiğini, Osmancık Belediyesi'nin 28.12.2017 tarihli ve 1323 sayılı yazısı ile davalının çektiği azilname gerekçe gösterilerek, inşaat ruhsatı alma konusunda müvekkili şirket temsilcisinin yetkisi kalmadığından bahisle, yapılmış olan müracaatın reddedildiğini, davalının sözleşme hükümlerine tamamen aykırı olarak müvekkili şirket temsilcisini azlederek sözleşmeyi ihlal ettiğini, müvekkili şirket ve temsilcisinin herhangi bir kusuru bulunmadığını ve ihmalinden söz edilemeyeceğini, müvekkilinin inşaat ruhsatı almak için zorunlu olan bu ön işlemleri oldukça makul bir sürede tamamladığını, müvekkili şirket yetkililerinin, davalı ile yapmış oldukları sözleşmeye inanarak ve güvenerek tahminen 100.000,00 TL civarında masraf yaptıklarını ileri sürerek, sözleşmeden doğan gerçek zarar ile oluşan kazanç kaybının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşme tarihi ile ihtar ve azil arasında bir yıl altı ay geçmesine rağmen ruhsat alınmadığını, davacının yapılan ihtara 7 Aralık 2017 tarihli cevabında; yapılan imar çalışmaları ve proje işlemleri nedeniyle inşaat işlemlerinin gecikmeye uğradığını, gecikmenin kendilerinden kaynaklanmadığını beyan ederek, gecikmeyi ikrar ettiğini, cevabın gerçekleri yansıtmaması nedeniyle inşaatın teslim gününü beklemeden sözleşmeyi sona erdirebilme hakkını kullanarak sözleşmeyi fesih ettiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarihinin 19.07.2016 olduğu, yüklenicinin yapı ruhsatı talep tarihinin 22.12.2017 olduğu, imar durum belgesi alındıktan sonra yaklaşık geçen sekiz aylık sürenin yapı ruhsatına esas olacak mimarlık ve mühendislik projelerinin hazırlanması ve ilgili birimlerden onaylatılması, ruhsat eki evrakların hazırlanması için gerekecek makul dört aylık süreden dört ay daha fazla sürdüğü değerlendirilmekle birlikte taraflar arasında yapılan sözleşmede yapı ruhsatı alınması için geçen sürenin makul görüldüğü, TBK'nın 473. maddesi hükmüne göre davalı arsa sahiplerinin feshinin ve azlinin haksız olduğu, dosyası içerisinde yer alan belgelere göre toplamda 103.065,32 TL harcama yapıldığının davacı tarafından beyan edildiği, bağımsız bölümlerin satış maliyetinin içerisinde şantiye tesis masrafı, işçilik sigorta primleri, kat irtifak mülkiyet tesisi giderleri, her türlü vergi, resim ve harçlar ile şantiye şefi vb. giderleri yer aldığından ve davacı tarafça inşaata başlanamadığı dikkate alındığında bağımsız bölümlerin toplam satış bedelinin toplam inşaat maliyeti bedelinden düşük olduğu, davacı tarafın kâr mahrumiyetinin bulumadığı gerekçesi ile hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının, davalı arsa sahibinin haksız feshi nedeniyle sözleşme için yaptığı masrafları istemekle davacının bu isteminin menfi zarara yönelik olup davalıdan isteyebileceği, davacı aynı zamanda kâr mahrumiyetini de istemekle davacı bu davada menfi zararını istemekle davalının sözleşmenin davadan önceki feshini kabul ettiği fesih hususunda iradelerinin bu davada birleştiği anlaşılmakla müsbet zarar içerisinde olan kâr mahrumiyetini davalıdan isteyemeyeceği gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde:
a. Bilirkişi raporları arasında çelişki olduğunu, hükme esas alınan 23.05.2022 tarihli raporun gerçek zararı yansıtmadığını, rapora itiraz ettiğini, ancak mahkemece itirazının değerlendirilmediğini,
b. Davalının süresinde cevap dilekçesi sunmadığını beyan etmektedir.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde:
a. Dosyada mevcut bilirkişi raporunda ruhsat eki ve evrakın hazırlanması için gerekecek makul 4 aylık süreden 4 ay daha fazla sürdüğü tespit edilmiş olmasına rağmen feshin ve azlin haksız olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, sözleşmeye göre 24 ayda bitirilmesi gereken inşaata 17 aydır başlanılmamasının makul olmadığını,
b. Sözleşme haklı olarak feshedildiği için faydalı masraf dışında bir bedele hükmedilemeyeceğini, haricen düzenlenen fatura ve makbuzlara göre karar verilmesinin hatalı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi iddiasına dayalı menfi ve müspet zararın tazmini istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.1. Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden; uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin haksız feshi iddiasına dayalı menfi ve müspet zararın tazmini istemine ilişkindir.
2.2. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir. Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır. Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça, alacaklı seçimlik hakkını TBK’nın 125/II. maddesinde belirtildiği gibi fesihten yana kullanabilir.
2.3. Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin sözleşme ile bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk tarafından korunmaz (TMK’nın 2. maddesi).
2.4. Yukarıdaki bentlerde yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;
Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince, davalı arsa sahibi ... tarafından sözleşmenin haksız feshedildiği gerekçesiyle davacı yüklenici şirketin menfi zarar kapsamında sözleşme için yaptığı masrafları davalıdan isteyebileceğine karar verilmişse de; taraflar arasında, Osmancık Noterliğince düzenlenen, 19.07.2016 tarihli ve 5506 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, sözleşmenin 10. maddesine göre, işin teslimi için, inşaat ruhsatı alındıktan sonra (mücbir sebepler dışında) en geç 24 aylık bir süre tanındığı, davalı arsa sahibi tarafından, inşaat ile ilgili olarak, resmi kuruluşlardan izin, ruhsat, tevhit, kat ittifakı tesisi, tapu devir, proje ve sair işlemler için, yüklenici şirketin temsilcisine özel vekâletnamenin 19.07.2016 tarihinde verildiği, Osmancık Belediyesine inşaat ruhsatı almak için 22.12.2017 tarihinde başvurulduğu, davalının 25.12.2017 tarihli azilnamesi ile davacı yüklenici temsilcisi ile yardımcısı Mustafa Kelleci'yi vekâletten azlettiği, Osmancık Belediyesi'nin 28.12.2017 tarihli ve 1323 sayılı yazısı ile davalının çektiği azilname gerekçe gösterilerek, inşaat ruhsatı alma konusunda yüklenici şirket temsilcisinin yetkisi kalmadığından bahisle, yapılmış olan müracaatın reddedildiği, 5 ve 6 sayılı parsellerin tevhid işlemi sonucu 11 parselin tescil tarihinin 26.09.2016 olup, yaklaşık 2 aylık sürenin işlemlerin tamamlanabilmesi için makul süre olduğu, emsal artırımı için 19.04.2017 tarihi itibariyle imar plan revizyonu ve çap alınabilmesi için geçen yaklaşık 6 aylık sürenin teknik ve bürokratik işlemler de dikkate alındığında makul süre olup, yüklenicinin yapı ruhsatı talep tarihinin 22.12.2017 olduğunun anlaşılması karşısında makul sürenin aşılmış olması nedeniyle arsa sahibi haklı olarak yükleniciyi verdiği vekaletnameden azletmek suretiyle sözleşmenin geriye doğru fesih iradesini açıkladığı, davacı yüklenicinin ise iş bu davayı açmakla tarafların geriye doğru fesih iradelerinin birleştiği kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin sözleşmeyi haklı olarak geriye etkili feshetmesi halinde; davacı yüklenici, sadece sözleşmenin ifa edileceğine güvenerek yaptığı ve arsa sahibinin faydasına olacak giderleri talep edebilir. Bu durumda yüklenicinin yaptığı ve arsa sahibinin kullanabileceği işlerle ilgili masraflar konusunda ek rapor alınarak bir karar verilmesi gerekirken yüklenicinin tüm masraflarına hükmedilmesi doğru olmamış kararın bu nedenle davalı yararına bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine,
2. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harçlarının istek hâlinde taraflara iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.