MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 53. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2023/738 E., 2024/399 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: Bakırköy 8. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2020/330 E., 2023/113 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin maliki olduğu bağımsız bölümün 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden inşası amacı ile davalı müteahhit ... ile 03.10.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkilinin Fransa'da ikamet ettiğini, bu nedenle sözleşmenin müvekkilinin kendisine vekaletname verdiği kardeşi ... tarafından imzalandığını, sözleşmenin ilgili maddeleri gereğince davalı tarafından kat irtifakı kurulup tapu senedi çıktığında kendisine ait olan 7. no'lu bağımsız bölümün davalıya devri ve üstüne 45.000,00 TL bedel ödemek kaydıyla 4. kat, 15. no'lu taşınmazın tapuda kendisine devredileceğine dair anlaştıklarını, davalı ...'nın inşaatı süresinde teslim edemediğini, kat irtifakını da 7099 sayılı Yasa kapsamında 05.03.2020 tarihinde tapuda resen kurdurduğunu, ancak bu işlem sırasında davalının müvekkili adına kat irtifakı kurulması gereken daire olan 15. no'lu taşınmaz yerine 7. no'lu taşınmazda müvekkil adına tescil yaptırdığını ve sözleşme gereğince müvekkiline vermeyi taahhüt ettiği 15 no'lu taşınmazı da diğer davalı ...'a 27.05.2020 tarihinde tapuda devir ve temlik ettiğini ileri sürerek tapuya şerh edilen ve 7099 sayılı Yasa'ya göre re'sen Kat İrtifakı Kurulması aşamasında da dosyaya sunulan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine aykırı olarak kurulan kat irtifakının terkini ile taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı olarak yolsuz tescil edilen 15. no'lu taşınmazın yolsuz tescilinin iptaliyle 15 nolu taşınmazın müvekkili adına tapuda tesciline ya da müvekkili adına tescil edilmesi gereken 15 no'lu taşınmaz ile halihazırda tescili yapılmış olunan 7. no'lu taşınmazın bedelleri farkının müvekkiline ödenmesini talep ve dava edilmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili, davalı yüklenicinin tüm tapu kayıtlarına iki adet sözleşmeyi şerh ettiğini, bu sözleşmelerden birinin davacının tek başına taraf olduğu 03.10.2017 tarihli kentsel dönüşüm kapsamında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yine kentsel dönüşüm kapsamında diğer tüm arsa malikleriyle yapılan 05.05.2017 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, her iki sözleşmeye göre diğer davalı yüklenicinin taşınmazda 21 bağımsız bölümlü bir bina inşaa etmek koşuluyla tüm arsa malikleriyle ile anlaştığını, yükleniciye ve davacı arsa maliklerine bırakılacak bağımsız bölümler ile ilgili her iki sözleşmenin 4.6 maddesinde Mülkün Paylaşımı başlıklı bölümde arsa maliklerine 2. bodrum katta sığınak ve otopark, 1. bodrum katta 2 adet daire ve 1 dükkan zemin katta 3 daire 1. normal katta 3 adet daire 2. normal katta 3 adet daire 3. normal katta 3 adet daire olmak üzere 15 bağımsız bölüm bırakılacağını bunun karşılığında yükleniciye ise 4. normal katta 3 adet daire, 5. normal katta çatı piyesi 3 adet daire olmak üzere toplam altı adet bağımsız bölümün yükleniciye verileceğini, sözleşmelerin 4.7. maddesinde inşaa edilecek taşınmazda mal sahiplerinin eski yapıdaki mevcut konum ve cepheleri, daire içerisindeki net m² oranları değiştirilmeksizin aynı şekilde ve oranda korunacağını yeni imar uygulamasına göre artış ve eksilişlerin eşit oranda dairelere dağıtılacağını, davacı dışındaki diğer tüm arsa malikleriyle yapılan 05.05.2017 tarihli sözleşmeye ekli krokiye göre davacının davasına konu ettiği 4. normal kattaki sol taraftaki dairenin yükleniciye bırakıldığını, diğer arsa malikleriyle yapılan sözlemeden farklı olarak davacı ile yapılan 03.10.2017 tarihli sözleşmeye göre sözleşmedeki ekli krokide 4. normal katta sol taraftaki dairede davacının adı yazıldığını, davacının davasının dayanağının sözleşmeye ekli kroki olduğunu, tapu kayıtlarına göre inşaa edilen binada 05.03.2020 tarihinde yüklenici tarafından kat irtifakı kurulduğunu ve davacı adına sözleşmenin 4.6 ve 4.7 maddesine göre 7 no'lu bağımsız bölüm yüklenici tarafından tescil edildiğini, müvekkilinin ise yüklenici ... adına kayıtlı 15 no'lu bağımsız bölümü bizzat yükleniciden 27.05.2020 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin davaya konu bağımsız bölümü satın almadan tüm sözleşmeleri incelediğini, sözleşmelerde yer alan özellikle her iki sözleşmede aynı maddelerde yer alan 4.6 ve 4.7 paylaşım hükümlerine baktığını her iki sözleşmede satın aldığı dairenin paylaşım maddelerine göre yüklenici adına bırakıldığının tespit edildiğini, sözleşmeye göre paylaşımın tamamlandığı inancıyla yüklenici adına kayıtlı 15 no'lu taşınmazı satın aldığını, ilgili binada 05.03.2020 tarihinde yüklenici tarafından kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen davacının 05.03.2020 tarihinde ödemesi gereken bedeli dava tarihi olan 17.11.2020 tarihine kadar yükleniciye ödemediğini, somut olayda davacı muvazaa iddiasına dayanmadığından davalının iyiniyetli olmadığının düşünülemeyeceğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davalı yüklenici ... vekili, davacı tarafın tapuda adına kayıtlı olan 7 no'lu dairenin ve üzerinde hak iddia ettiği 15 no'lu dairenin fiyatının bilindiğini, taraflar arasında 03.10.2017 tarihli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı yanın davasının temel noktasının tapular çıktığında kendi adına düşecek 7 no'lu dairenin yerine 45.000,00 TL fark vererek 15 no'lu dairenin kendisine verileceği yerde verilmemesi nedeni ile uğradığı zararın tazmini talebinden ibaret olduğunu, davacı tarafın davasının haksız ve kötü niyetli olduğunu, davacı tarafın yurtdışında yaşıyor olması nedeni ile sözleşmenin ifası noktasında devamlı zorluk çıkartıldığını, diğer hissedarlarla 05.05.2017 tarihinde sözleşme yapılmış iken davalı tarafla yaklaşık 5.5 ay sonra davacının vermiş olduğu vekaletname ile kardeşi ... ile yapıldığını, sözleşmenin 4.4 maddesine göre temel üstü ruhsatı alındıktan sonra davacının kat irtifakını kurmak ve müvekkili lehine hisse devrini yapmak için tapu müdürlüğüne gelmediğini, geç teslim olgusunun kendi kusurundan kaynaklandığını, davacının yurtdışında yaşıyor olması, adresinin olmaması ve kardeşi ...'a vermiş olduğu vekaletnameninde süresinin bitmesi nedeni ile davacı yana ihtarname gönderilemediğini, davacının dayanak olarak gösterdiği sözleşmenin 27. maddesinde arsa sahibinin kendisine ait olacak bağımsız bölümün tapu senedi çıktığı gün müteahhite 45.000,00 TL ödeyeceğinin belirtildiğini, davacı yanın böyle bir ödemeyi aldığı gün yapmadığını, müvekkili tarafından haklı olarak muhatap bulamaması, ...'a verilen vekaletnamenin de süresi geçtiğinden ve Türkiye'de geçerli bir adresi bulunmadığından 7099 sayılı Kanun'un kendisine vermiş olduğu hak çerçevesinde davacının eski dairesine oranla hak ve nesafet kurallarına uygun olarak 7 no'lu dairenin tapusunu davacı adına çıkardığını, sözleşmede davacıya tanınan hakkın yenilik doğuran bir hak olup tapunun çıktığı gün kullanılmamasıyla bu hakkı bir daha kullanma hakkı ve kullanmamaktan dolayıda bir tazminat hakkı kalmadığını, tapunun çıktığından geç haberdar olsa bile öğrenir öğrenmez noterden bir ihtarname keşide ederek veya tevdi mahalli tayini yoluyla adli makamlara başvurarak 45.000,00 TL'yi depo etmesi gerektiğini, davalı yanın haklı olduğu kabul edilse bile 45.000,00 TL'nin son dönemde daire fiyatlarının yükselmesinden dolayı komik bir bedel olarak kalacağından hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracağını savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; bilirkişi raporu ile tapulama (kat irtifakı) sırasında 45.000,00 TL’nin ödenmesi koşuluyla 15 no'lu bağımsız bölümün davacı adına tescilinin yapılması gerektiği, davacı tarafın tapulama tarihi olan 05.03.2020 tarihinde ödemesi gereken 45.000,00 TL’yi ödemediği, arsa payı devrini yapmadığı, 1. kat, 7 no'lu bağımsız bölüm arsa payının eski 7 no'lu dairenin arsa payı ile aynı olduğunun saptandığı, davacı yan her ne kadar kendisinin kat irtifakı kurulumundan haberdar olmadığını iddia etse de bu durumun davalı mütaahhit ...den kaynaklanmadığı, sözleşmeyi kendi adına imzalayan kardeşi ...'a verdiği vekaletnamenin süresinin bitmiş olması ve artık temsil yetkisinin bulunmaması, davacının Fransa'da yaşıyor olması, tanık olarak dinlenen kardeşi ...'un beyanında kendisinin diğer maliklerle sürekli görüştüğünü beyan ettiğinden kat irtifakından haberdar olmamalarının mümkün olmadığı, dinlenen diğer malik olan tanıklar ... ve ...'in mütaahhitin durumdan ...'u haberdar ettiği, dosya kapsamından buna rağmen davacı yan dava konusu ettiği 15 no'lu bağımsız bölümün davacı adına tescili için kararlaştırılan 45.000,00 TL'yi müteahhide ödemediği, karşılıklı edim içeren sözleşmelerde kendisine düşen edimi yerine getirmeyen tarafın karşı taraftan edim yerine getirmesini istemesinin TMK'nın 2. maddesinde belirtilen dürüstlük ve TMK'nın 3. maddesinde belirtilen iyiniyet kuralları ile örtüşmediği, bu nedenle davacı yanın kusurunun müterafik kusur olduğu ve zarara uğramasına kendi kusurlu davranışı ile katkısı olduğu, diğer davalı ... açısından ise taşınmazı satın alan davalı ...'ın tapuda sözleşmeleri incelediği, ancak tapu memurlarının dahi çelişkiyi anlayamadığı durumda, satın alan iyi niyetli 3. kişi konumundaki davalı ...'dan bu durumu anlamasının beklenemeyeceği kanaati ile davacının tapu iptal ve tescil talepleri yönünden; davalılardan ...’a yöneltilen davanın reddine, davacının daireler arası bedel farkı talepleri yönünden; davalılardan ... yönünden pasif husumet ehliyeti yokluğundan reddine, davalılardan ... yönünden ise müteahhit davalının birbiri ile çelişik sözleşmeler yapmasının basireti iş insanı olarak davranma yükümlülüğüne aykırı olması sebebi ile davanın kabulüne, 60.000,00 TL bedel alacağının bu davalıdan alınarak davacı yana verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının istinaf incelemesinde davadan önce 15 no'lu bağımsız bölümün davalı ...'a devredilmiş olduğu, bu kişinin bağımsız bölümü kötü niyetle veya muvazaa ile aldığına dair dosya kapsamında bir ispat bulunmadığından mahkemece davalı ...'a yönelik tapu iptal ve tesçil talepli davanın reddine karar verilmesinin gerekçesinde bir yanlışlık bulunmadığı, davalının istinaf incelemesine gelindiğinde ise taraflar arasındaki sözleşmenin 27. maddesi gereğince davacının 15 no'lu bağımsız bölümün tapusunu isteyebilmesi için ticari hayatın ve işlerin olağan akışına göre öncelikle 45.000,00 TL'yi davalıya ödemesi gerektiği, davacının bu bedeli ödediğini de iddia etmediği, TBK'nın 97. maddesi uyarınca karşılıklı borçlar yükleyen anlaşmalarda kural olarak öncelikli borcunu yerine getirmeyen tarafın karşı edim talebinde bulunamayacağı, 15 no'lu bağımsız bölüm davadan önce iyi niyetli diğer davalıya devredildiğine göre davacı bu davayla zaten tapuyu alamayacağından ister tapu ister bedel talebi yönünden davacı öncelikli edimini yerine getirmemiş olduğundan, tapu karşılığı kararlaştırılan 45.000,00 TL fark bedeli ödemek suretiyle birlikte ifa kararı verilerek sonuca gidilemeyeceği, bu davalı hakkında da davanın reddi gerekirken yukarıda yazılı şekilde 60.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmiş olmasının hatalı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b1. maddesi gereğince esastan reddine; davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak davalı ...'a yönelik açılan davanın husumetten reddine, davalı ...'ya yönelik açılan davanın esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, davalı yüklenicinin kat irtifakını re'sen kurmuş olup, arsa malikleri olmaksızın işlemi gerçekleştirildiği, söz konusu işlem taraflar arasında akdedilen Bakırköy 19. Noterliği’nin 03.10.2017 tarihli ve 23392 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ekinde bulunan kat yerleşim planına aykırı olarak tesis edildiğini, re'sen kurulan kat irtifakından davacı müvekkilinin yazılı, şifahi yada resmi yazılı hiçbir şekilde haberdar edilmediğini, taşınmazın kat irtifakı sözleşmeye aykırı bir şekilde direkt olarak davalı yüklenici adına tesis ettirildiğini, davalının sözleşmeye aykırı bir şekilde kendi adına tesis ettiği taşınmazı diğer davalıya yine davacı müvekkilinin bilgisi ve onayı dışında satıp devrettiğini, diğer davalı ...'ın tapu kütüğünde yer alan taraflar arasındaki anlaşmadan haberdar olduğunu, sözleşmede söz konusu dairenin davacı müvekkiline ait olacağının yazdığını bildiğini açıkça ikrar ettiğini, buna rağmen taşınmazı satın aldığını kabul ve beyan ettiğini, tapuda gösterilen bedelin sadece 150.000,00 TL olduğunu işlemin gerçek bedelini yansıtmadığının açıkça görüldüğünü, davalılar arasında yasal bedel alışverişi yapılıp yapılmadığının, davalı yüklenicinin bu işleme ilişkin herhangi bir fatura kesip kesmediğinin yargılama sırasında incelenmediğini, davalı ...'ın diğer davalı yüklenicinin sermayedar ortağı olan ...'in kız kardeşi olduğunu, dosyaya alınan bilirkişi raporundaki koşula bağlı bir ödeme olduğuna dair tespitin tamamen gerçek dışı olup koşula bağlı bir ödeme olmadığının madde metninden açıkça belli olduğunu, yine raporda ödemenin neden yapılamadığına, ihbar yapılıp yapılmadığına, davacının tapulamadan haberdar edilip edilmediğine, davalı yüklenicinin davacıya ihbarda bulunup bulunmadığına ilişkin tek satır tespit olmamasına rağmen söz konusu bilirkişi heyetine itirazlarının yerel mahkemece görmezden gelindiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil ve bedel farkı istemlerine ilişkindir.
Davacı arsa sahibi, davalı ... yüklenici, diğer davalı ... ise son tapu malikidir. İlk Derece Mahkemesince, davanın tapu iptali ve tescil talebi yönünden reddine, ... yönünden 60.000,00 TL bedelle kabulüne karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun davacı yönünden esastan reddine, davalı yönünden kabulü ile kararın kaldırılmasına ve yeniden hüküm kurularak davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki sözleşmede davacıya verilecek bağımsız bölümün tapu senedinin çıktığı gün davalı yükleniciye 45.000,00 TL ödeneceği kabul edilmiş olup, davalı yüklenici 45.000,00 TL ödenmesi konusunda davacıyı temerrüde düşürdüğünü kanıtlayamamıştır.Bu durumda dava konusu 15 numaralı bağımsız bölüm için fark bedeli olan 60.000,00 TL'den davacının ödemediği 45.000,00 TL'nin mahsubu ile 15.000,00 TL'nin davacıya verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle verilen karar doğru olmamıştır.
VI.KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.