MAHKEMESİ: Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI: 2024/346 E., 2024/1003 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ: Sakarya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI: 2022/632 E., 2023/665 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, davacı vekilinin temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 22.03.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 10. maddesinde 3. kat 6 no'lu dubleks çatı katı bağımsız bölümün müvekkiline ait olacağının ve lüks malzemelerin kullanılacağının kararlaştırılmasına rağmen orta kalite malzeme kullanıldığını, dosyaya sunulan uzman görüşü ile müvekkiline ait olacak bağımsız bölüm ve ortak alanların sözleşmeye uygun hale getirilmesi bedelinin hesaplandığını, sözleşmenin 8. maddesine göre 05.10.2014 tarihinde bitirilmesi gereken inşaatta 22.12.2020 tarihinde iskânın alındığını, yaklaşık 6 yıl kira kaybı olduğunu, davalının sözleşmeye aykırı olarak 8 bağımsız bölüm inşa ettiğini, eksik ve ayıplara ilişkin olarak davalıya 1 aylık önel verildiğini, 09.09.2022 de davalıya tebliğ edildiğini, ancak herhangi bir işlem yapılmadığından fazlaya dair haklar saklı kalmak kaydıyla 05.10.2014-28.07.2022 tarihleri arası kira kaybı bedeli ile müvekkiline ait bağımsız bölüm ve ortak alanlar onarım ve tadilat bedeli olmak üzere belirsiz alacağın tespiti ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmede 8 bağımsız bölüm inşa edileceği ve davacıya 1 bağımsız bölüm verileceğinin açık olduğunu, inşaatın davacının tüm engellemelerine rağmen süresinde tamamlandığını, ancak davacı tarafından kat irtifakının kurulmaması veya müvekkiline vekalet verilmesi ve müvekkiline düşen arsa paylarının devredilmemesi nedeniyle Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi 2018/298 Esası ile 28.5.2014 tarihinde tapu iptal ve tescil davası açıldığını, davanın kabulüne ve 7 bağımsız bölüme denk gelen arsa payının müvekkili adına tesciline karar verildiğini, ilgili dosyada iskân alınmasının uzamasına davacının sebebiyet verdiğinin anlaşılacağını, davacının devir yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle müvekkilinden gecikme tazminatı talep edemeyeceğini, taşınmaza paylı mülkiyet şeklinde malik olunduğunu, davacının müvekkilinin satış yapmasını engellemek için kat irtifakı için gerekli imzayı atmaktan imtina ettiğini, davacının kötü niyetli davranışları nedeniyle iskânın uzadığını, tescil talepli açılan davada mutfak tezgahı ve kombi montajı olarak çok az eksiğinin kaldığının anlaşıldığını, bunun da davacının fiili engellemeleri nedeniyle tamamlanamadığını, davacının şikayetleri hakkında takipsizlik kararı verildiğini, davacının inşaatın çok az kalan kısmının tamamlanmasını geciktiren davranışları nedeniyle MK'nın 2. maddesi gereği talepte bulunamayacağını, davacının inşaat işleri ile ilgili vekalet vermemesi ve yapı denetimdeki imzaları atmaması nedeniyle iskânın uzadığını, tapu iptal ve tescil davasında mahkemeden yetki alınarak müvekkili tarafından iskân işlemlerinin tamamlandığını, müvekkili tarafından davacıya ait bağımsız bölüm için birinci sınıf inşaat malzemelerinin kullanıldığını, davacının talep hakkının zamanaşımına uğradığını, belirtilen nedenlerle davanın zamanaşımı nedeniyle ve esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin anahtar teslim koşullu sözleşme olduğu ve bu kapsamda davalının dava konusu taşınmazı davacıya iskân ile birlikte 22.10.2020 tarihinde teslim ettiği, ihtarnamenin teslimden yaklaşık iki yıl sonra gönderildiği, davacının iskân tarihinde (fiili teslim tarihinde) yapılan işle ilgili açık ayıplarla ilgili derhal ayıp ihbarında bulunması gerekirken derhal ihbarda bulunmadığı, davacının davalıdan iskân tarihi itibariyle eksik işlerin bedelini ve işin teslim edilmesi gereken 05.10.2014 tarihi ile iskân tarihi (fiili teslim tarihi) arası döneme ilişkin kira alacağına ilişkin tazminat bedelini talep edebileceği, açık ayıp niteliğindeki ayıplı işlere ilişkin bedeli ise talep edemeyeceği, davacının geç teslim nedeniyle kira kaybı alacağına ve eksik işlere ilişkin tazminat taleplerinin kısmen kabulü ile fazlaya ilişkin istemlerin reddine ve ayıplı işlere ilişkin tazminat talebinin reddine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmede ortak alanlardaki bir kısım işlerin tamamlanmaması sebebiyle iskân tarihine göre belirlenen eksik işlerin bedelinin kısmen kabulüne karar verilmiş ise de derecattan geçerek kesinleşen davanın eldeki dava için kesin delil teşkil ettiği, Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 03.02.2021 tarihli, 2018/298 Esas, 2021/39 Karar sayılı ilamı kesinleştiğinden, bu dosya içerisindeki tespitlerin de kesinleştiği, mahkemece, anılan davadaki kesinleşen inşaatın tamamlanma oranının % 100 olduğunun tespit edildiği, bodrum katında bulunan depoların da mimari projeye uygun yapıldığı ve yasal olarak proje dışında kullanılamayacağı ve davacı yüklenicinin edimini yerine getirdiği hususlarının eldeki davada inceleme konusu yapılamayacağı, yapının imara ve projeye aykırı olduğu iddia edilmiş ise de yapının iskân ruhsatı iptal edilmediğine göre davacının bu yönlü savunmalarının bu davada değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, mahkemece, bu talepler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile talebin kısmen kabulüne karar verilmesinin doğru bulunmadığı, davalının bu alacak kalemlerine ilişkin istinaf talebinin yerinde olduğundan davalı tarafın istinaf talebinin kabulüne ve davacı tarafın istinaf talebinin esastan reddine karar verilerek davacının geç teslim nedeniyle kira kaybı alacağına ilişkin tazminat talebinin kısmen kabulü ile eksik ve ayıplı işlere ilişkin tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; birlikte ifa kuralının yanlış yorumlandığını, eksik iş bedelinin reddinin kabul edilemeyeceğini, Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülen davada yapının % 100 tamamlandığı tespitinin sözleşmedeki özel isteklerin şartlara uygun yapılıp yapılmadığından ayrı şeyler olduğunu, iskân alınmasının sözleşmesel yükümlülüklerin yerine getirildiği anlamına gelmediğini, teslim olgusunun hatalı değerlendirildiğini, binanın proje ve sözleşmeye uygun imal edilmediğini, Sakarya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2023/692 Esas sayılı dosyada alınan bilirkişi raporunda iskanın hatalı olduğunun tespit edildiğini, müvekkilinin baştan beri proje ve sözleşmeye uygun imal edilmediğini bildiği bağımsız bölümü teslim almadığını ve kullanmadığını, davalı yüklenicinin işi teslim ettiğini ispat edemediğini, ayıp ihbar sürelerinin ancak teslim ile geçerlilik kazanabileceğini, ancak davalı tarafından teslim yapılmadığını, iskânın teslim olarak kabul edilemeyeceğini, taraflar arasında şikayetler ve yürüyen hukuk davaları bulunmakla müvekkilinin işi kabul ettiğine dair hiçbir eylemi bulunmadığını, ifanın ayıplı olarak kabul edilmiş sayılması halinde ise usulünce yapılmış bir iş teslimi olmadığından ayıp nedeniyle sürelerin işlemeyeceğini, iskanın üzerinden 2 yıl geçmeden dava açıldığını, davalının sözleşme gereği iç imalâtları yapmadan önce müvekkilinin muvafakatını almadığından kusurlu olduğunu, işin tamamlandığının açık bir şekilde bildirilmesi ile teslimin gerçekleşmiş olacağını, ancak bildirimin yapılmadığını, müvekkilinin ancak 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki dava neticelenerek taraflar arasındaki husumet sonlandıktan sonra tespitte bulunarak davalıya ihtarname gönderdiğini, yerleşik uygulamaya göre teslim olgusu için fiili teslimin aranacağını ve teslimi yüklenicinin ispat etmesi gerektiğini, ek rapor talebi reddedildikten sonra tekrar ek rapor alınarak karar verilmesinin kabul edilemeyeceğini, ıslah için süre verildikten ve ıslah yapıldıktan sonra ek rapor alınmasının kabul edilemeyeceğini, nitekim oluşan durumda müvekkilinin usule aykırı yürütülen süreç nedeniyle yargılama giderine mahkum edildiğini, bunun kabul edilemeyeceğini beyan etmektedir.
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; gecikme tazminatı yönünden kararı temyiz ettiklerini, Sakarya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen davada davacının iskân için başvuru yapmayacağını beyan ettiği, bunun üzerine müvekkiline mahkemece verilen yetkiye istinaden iskanın alındığını, davacının bu beyanının müvekkilinin yapı kullanım izni alınması önündeki engelleyici iradesini gösterdiğini, takipsizlik ile sonuçlanmış olsa da savcılık dosyalarının da engel niteliğinde olduğunu, davacının halen sözleşmeye aykırı olarak kat irtifakı kurulmasında da direngen davrandığını, bunun için dava açıldığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, taraflar arasındaki eser payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan itirazın iptali istemine ilişkindir.
a-) Davacı vekilinin temyizi yönünden;
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
b-) Davalı vekilinin temyizi yönünden;
Miktar veya değeri temyiz kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması halinde anılan Kanun'un 366. maddesi atfı ile aynı Kanun'un 352/1-b maddesi hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir. Dosya içeriğine göre davalı vekili tarafından temyize konu edilen miktar 71.948,09 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 378.290,00 TL'nin altında kaldığından davalı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan reddine karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,
2. Davacı vekilinin temyiz talebi yönünden temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,
Temyiz peşin harcın istek halinde davalıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.03.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.