MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/95 E., 2025/406 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/257 E., 2024/535 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekilleri dava dilekçelerinde; davacıların adlarına kayıtlı 36 28... parsel sayılı taşınmaz üzerinde çok katlı bina yapmak üzere dava dışı müteahhit ... ile 08.03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve devamında 03.01.2011 tarihli ek sözleşme yaptığını, yüklenicinin sözleşmeden ... edimlerini ifâ etmediğini, sözleşmenin geriye etkili şekilde feshi için açılan davanın kabul edildiğini ve kesinleştiğini, müteahhitten bağımsız bölüm satın alan davalıya ait tapu kaydının avans niteliğinde olduğunu belirterek, davalı adına tapuda kayıtlı 3628 ada, 12 parsel, D Blok, 4 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, üzerindeki takyidatların kaldırılmasına, tapu kaydı iptal edilen bağımsız bölümden davalının menine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; daireyi, bedelini ödeyerek satın aldıklarını, iyiniyetli 3. kişi olduklarını, tapuya güven ilkesi uyarınca iyiniyetlerinin korunması gerektiğini, tapuda herhangi bir şerhin bulunmadığını, yüklenicinin bu inşaatı tamamlayamayacağının sözleşmenin başından beri belli olduğunu, ayrıca devam eden süreçte de arsa sahibinin yüklenicinin inşaatı tamamlayamayacağını bilmesine rağmen tapuda devirlere devam ettiğini, bu iddialara ilişkin SGK yazısı ve toplantı tutanakları sunduklarını belirterek, haksız davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedildiği, dava konusu taşınmazın sözleşmeye göre yükleniciye düşecek taşınmazlardan olduğu, resmi satış akit tablolarına göre dava konusu olan 4 no.lu bağımsız bölümün dava dışı ... adına kayıtlı iken icra dosyasından yapılan satış sonucu ihaleden 23.10.2015 tarihinde dava dışı ... isimli kişiye satıldığı, bu kişiden de 08.08.2019 tarihinde davalı tarafından satın alındığı, davalının yükleniciden satın almadığı, dava konusu 4 no.lu bağımsız bölüm her ne kadar taraflar arasındaki sözleşme ve alınan bilirkişi raporuna göre yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerden ise de üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerektiği, bu durumda icra dairesi tarafından kanunun gösterdiği aşamaların usulüne uygun bir şekilde yerine getirilmesi, gerekli yazışma ve ilanların yapılması neticesinde tamamlanan ihale ve icrai satış işlemleri sonucunda taşınmazı edinen kişinin kötü niyetli olduğundan bahsedilemeyeceği, davalının dava konusu taşınmazı icra dosyasında yapılan ihalede satın alan kişiden satın alması nedeniyle iyiniyetli olduğunun kabulü gerektiği belirtilerek, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekilleri temyiz dilekçesinde;
a. Davalının, dava konusu taşınmazı cebri icra yoluyla satın alan kişiden almadığını, bu husus tapu kaydı ile son derece açık olduğundan mahkemenin eksik inceleme ve hatalı gerekçe ile karar verdiğini, cebri icra ile satın alan kişinin yüklenicinin birlikte iş yaptığı amcasının kızı olduğunu, cebri icra yolu ile taşınmazın yine yüklenici tarafa geri döndüğünü, nitekim davalının da taşınmazı iyiniyetli olarak yükleniciden satın aldığını dilekçelerinde belirttiğini,
b.Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yükleniciden pay alanların TMK madde 1023’ten yararlanamayacağını, davalının yüklenici ve onun adına hareket eden kişilerden taşınmaz satın aldığını, davalının iktisabının iyiniyet nedeniyle korunamayacağını,
c.Davalının taşınmazı devraldığı tarihte, inşaatın yarısının dahi tamamlanmadığını, sözleşmenin geriye etkili feshi kararının da kesinleştiğini, inşaat halindeki taşınmazı satın alan kişinin iyiniyetli sayılamayacağını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, tapu kaydının iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla ve Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince, Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu tarafından alınan 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, kaldı ki tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalının, tapu sicilinde mülkiyeti devraldığı anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispata yarar delillerin ibrazı için, davacı arsa sahiplerine verilecek makul süre neticesinde oluşacak sonuca uygun karar verilmesinden ve karar verirken usuli kazanılmış hakların da göz önünde bulundurulmasından ibarettir.
2. Bozma nedenine göre; davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
3. Bozma nedenine göre; davacılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,01.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.