MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/332 E., 2025/299 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Edremit 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/487 E., 2023/211 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı ile davalı yüklenici ... arasında ise yükleniciye isabet edecek 2 no.lu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın satışına ilişkin satış vaadi sözleşmesi imzalandığını ancak davalı yüklenicinin taşınmazı üçüncü kişiye sattığını, 1 no.lu ve 2 no.lu bağımsız bölümün eş değer nitelikte bulunduğunu belirterek davalı yükleniciye verilecek 1 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, aksi takdirde ise 2 no.lu bağımsız bölüm bedelinin davacıya ödenmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, hakkının kalmadığını, yükleniciye edimin yerine getirilmesi hususunda ihtarname gönderildiğini, yüklenicinin işi tamamlayamayacağını bildirdiğini, işin tamamlanması hususunda devir protokolü imzalandığını, davalı yükleniciye isabet eden bir kısım bağımsız bölümlerin dava dışı yükleniciye devredildiğini, husumet yöneltilmesinin mümkün olmadığını belirterek öncelikle usulden, aksi takdirde esastan davanın reddini istemiştir.
2. Davalı ... tebligata rağmen davaya karşı cevap sunmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenicinin davalılar arasında imzalanan sözleşmedeki edimini yerine getiremediği, dava dilekçesinde yazılı bağımsız bölümlerin birbirinin misli olarak değerlendirilemeyeceği, tapu iptali ve tescil şartlarının oluşmadığı, davacının sözleşme kapsamında ödediği bedelin güncel değerini talep edebileceği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, bedel iadesi talebinin kabulü ile 185.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı yükleniciden alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; davalıların iyiniyetli olmadıklarını ve birlikte hareket ederek davacının zararına sebep olduklarını, davalı yüklenicinin dürüstlük kuralına aykırı davrandığını, davalıların birlikte ve muvazaalı işlemler yaptıklarını, davalı yüklenicinin aynı taşınmazı birden fazla kişiye sattığını, mahkemece ıslah için süre verilmeksizin dava tarihi itibarıyla belirlenen bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, güncel değerine hükmedilmesinin gerektiğini, tapu iptali tescil talep edilen 1 no.lu bağımsız bölüm ile satışa konu 2 no.lu bağımsız bölümün aynı katta yer aldığını, birbirlerinin misli nitelikte bulunduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan taşınmaza yönelik tapu iptali tescil, aksi takdirde bedel iadesi istemine ilişkindir.
Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür(TBK.m.112). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. Alacaklının zararlarının giderilmesinde haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır.(TBK.m.114).
Borçlunun temerrüdünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2.fıkrasında ise “Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebileceği veya sözleşmeden dönebileceği” hüküm altına alınmıştır.Türk Borçlar Kanunu’nun 125/2.fıkrasında ifade edilen “alacaklının borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebilmesi”aslında alacaklının müspet zarar istemini ifade etmektedir.
Müspet zarardan maksat, satış veya temlik sözleşmenin gereği tam olarak yerine getirilmiş olsaydı, alıcının malvarlığının ulaşacağı değer ile hali hazırdaki değer arasındaki farkı müspet zarar olarak adlandırmak mümkündür.
Davacı dava dilekçesinde terditli talepte bulunarak, öncelikle bağımsız bölümün tapusunu talep etmiş bunun mümkün olmaması halinde zararının tazminini talep etmiştir.
Kural olarak, “her dava açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanır” Ancak terditli davada belirtilen kuraldan ayrılmak gerekir. Çünkü terditli davada; mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz (HMK.m.111/2).
Davacının asli talebi tapu iptali ve tescildir. Fer’i talebi ise tapunun verilmemesi nedeniyle ... zararının giderilmesidir. Mahkeme davacının asli talebi olan “tapu isteminin” mümkün olmayacağını nihai kararla tespit etmektedir. Asli talebin reddinden sonra aynı zamanda fer’i talep olan,“zararın giderilmesiyle” ilgili değerlendirmeyi de aynı nihai kararda yaparak şartları varsa tazminata hükmetmektedir.
Davacının asli talebi olan “tapu iptali-tescil” talebi, nihai karar anına kadar kabul edilip edilmeyeceği belli olmadığından, fer’i talep olan “zararın giderilmesinin” talep hakkı da asli talebin reddedildiği an yani nihai kararın verildiği tarihte doğmaktadır. Mahkemenin tapu isteminin reddine karar verdiği an davacının zararının doğduğu andır. Bir başka değişle davacının mülkiyet hakkından mahrum kaldığının tespit edildiği andaki taşınmazın rayiç değeri davacı/alıcının oluşan zararıdır.
Davacının malik olmaktan mahrum kaldığı taşınmaz nedeniyle gerçek zararının tespitinde; taşınmazın, nihai karar tarihindeki değerinin esas alınması, yukarıda izah edildiği gibi hukuki olduğu gibi enflasyonist dönemlerde alıcının gerçek zararına hükmedebilmek için hakkaniyete de uygundur. Öte yandan, alıcının karar tarihine kadar olan dönem için munzam zarar davası açmasını önleyeceği için usul ekonomisine de uygundur.
Dava konusu taşınmazın tüm bedeli ödenmiş olmasına rağmen tapu intikali yapılmamışsa yukarıda izah edildiği gibi dava konusu taşınmazın nihai karar tarihindeki (veya en yakın tarihteki) rayiç değerine hükmedilecektir. Taşınmazın kararlaştırılan bedelinin bir kısmı ödenmişse; taşınmazın nihai karar tarihindeki rayiç değeri tespit edilerek ve yüz birim kabul edilmek suretiyle ödenen miktarla oran/orantı kurularak bulunacak meblağ alıcının zararı kabul edilerek hüküm altına alınmalıdır.
Somut olayda davcı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 2 nolu bağımsız bölümü 25.04.2018 tarihinde noterde düzenlenen satış vadi sözleşmesiyle temlik almıştır. Yüklenici temlik ettiği 2 nolu bağımsız bölümü ikinci kez bir başkasına satmıştır. Davacı dava dilekçesinde, öncelikle 2 nolu bağımsız bölümün tapu iptal ve tesciline olmazsa aynı nitelikte başka bir bağımsız bölümün tapu iptal ve tesciline o da olmazsa, tapunun verilmemesi nedeniyle ... zararının, tapu değerine uyarlanarak zararının tazminine karar verilmesini talep etmiştir.
Bu durumda mahkemece yapılacak iş, yukarıda izah edildiği gibi, iş bu bozmadan sonra nihai karar tarihinde (veya en yakın tarihteki) dava konusu taşınmazın rayiç değeri yeniden tespit edildikten sonra sözleşmeye göre davacının ödeme durumu da göz önüne alınarak gerekirse oran-orantı kurularak bir karar vermekten ibarettir.
Bu şekilde karar verilmesi gerekirken, yazılı şeklide karar verilmesi hatalı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde davacıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,01.04.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince kazandığı şahsi hak nedeniyle kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapusunu kendisi arsa sahibinden isteyebileceği gibi bu şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. 6098 sayılı TBK’nın 183. maddesi hükmünce kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça yüklenici iş sahibinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinden olan alacağını TBK’nın 184. (BK 163) maddesi gereğince yazılı devir (temlik) sözleşmesi ile üçüncü kişiye devredebilir. Alacağın devri (temliki) sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlıdır.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yaptığı taşınmazdan üçüncü kişiye alacağın devri suretiyle yaptığı temlik işleminin hukuki sonuç doğurması, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin ifa ile sonuçlanmasına bağlıdır. Çünkü temlik edilen alacak; gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden geriye etkili dönülmesi halinde üçüncü kişi yüklenici temlikine dayanarak arsa sahibinden, devraldığı bağımsız bölümün kendi adına tescilini isteyemez.
Bazen sözleşme ifa ile sonuçlanmış ve yüklenici tapuyu hak etmiş olmasına rağmen temlik alacaklısına tapu verilmemiş başka kişiye devir yapılmış olabilir. Üçüncü kişinin iyi niyetli olması halinde temlik alacaklısı tapuyu elde edemez ise de kendi akidi olan yükleniciye uğradığı zararın tazmini veya ödediği bedelin iadesi için başvurabilir.
Yüklenicinin tazmin sorumluluğu giderim yükümlülüğünden doğmaktadır. Sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle ... zararlar nedeniyle borçlunun tazmin borcuyla ilgili olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 112 vd. maddelerde düzenlenen giderim yükümlülüğüne ilişkin hükümler uygulanmalıdır. Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür (TBK 112/1). Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumlu olup, bu sorumluluğun kapsamı işin özel niteliğine göre belirlenecek ve iş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluğu daha hafif olarak değerlendirilecektir. (TBK 114/1).
Tazmin yükümlülüğüyle ilgili olarak müspet (olumlu) zarar ve menfi (olumsuz) zarar kavramları üzerinde de durmak gerekir. Müspet (olumlu) zarar sözleşme ifa edilseydi malvarlığı ne durumda olacaksa o hale getirilmesini amaçlar. Sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle taşınmaz bedelinin tazminat olarak ödenmesi talebi bu kapsamdadır. Menfi (olumsuz) zarar ise sözleşme hiç yapılmasaydı malvarlığı ne durumda olacaksa o hale getirilmesini amaçlar. Sözleşme nedeniyle yapılan masraflar, başka fırsatların kaçırılması nedeniyle uğranılan zararlar bu kapsamdadır.
Sözleşme gereği teslimi gereken taşınmazın teslim edilmemesi ve üçüncü kişiye satılarak teslimin imkansız hale getirilmesi nedeniyle bedelinin ödenmesi talebi olumlu (müspet) zarar kapsamında olup sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle talep edilebilir ise de bunun yanında sözleşme nedeniyle yapılmak zorunda kalınan giderler menfi zarar kapsamında ayrıca istenemeyecektir. Zira bu zarar da akdin ifası sonucu elde edilecek olumlu zararın kaybına ilişkin olmakla ve bu zararı elde etmek yapılması zorunlu ödemelerin ayrıca istenebileceği düşünülemez.
Taşınmaz değerine göre tazminat talebinin hangi tarihe göre belirleneceği konusunda ise sözleşmenin ifa edilmeyeceğinin öğrenildiği tarih esas alınarak hesaplama yapılması gerekir. Davacının daha önce öğrendiği ispat edilmemiş ise dava tarihine göre bu değer belirlenmelidir. 28.11.1956 Tarihli, 1956/15 E. 1956/15 K. sayılı içtihadı birleştirme kararında, her davanın açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanacağı diğer bir ifadeyle açılmasına kadar gerçekleşen hukuki ve maddi vakıalara göre davanın sonuçlandırılması gerektiği belirtiltmiştir. Adliye mahkemelerini bağlayıcı bu içtihadı birleştirme kararı karşısında, dava tarihinden önce gerçekleşen ifa edilmezlik olgusuna rağmen hüküm tarihine en yakın tarih, rapor tarihi gibi dava tarihinden sonraki bir tarih esas alınarak tazminata hükmedilmesi mümkün olmayacaktır.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, davalı yüklenici .... ile davacı arasında ise bu inşaattaki 2 nolu bağımsız bölümün satışına ilişkin sözleşme olduğu, sözleşmeye göre satış bedelinin 170.000,00 TL olduğu, 140.000,00 TL ödediği, 30.000,00 TL'nin ise tapu devri sırasında ödeneceğinin kararlaştırıldığı,davacının dayandığı bu sözleşmenin alacağın temliki niteliğini taşıdığı ve geçerli bir sözleşme olduğu, sözleşmeye konu bağımsız bölümün başkasına devredildiği toplanan delillerle sabittir. Davacı bu sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle ... müspet zararı nedeniyle giderim yükümlülüğü hükümlerine göre taşınmazın rayiç değerini ödediği bedel nispetinde (14/17) akidi olan yüklenici davalıdan isteyebilir.
Davacı taşınmazın rayiç değerini ödediği bedel nispetinde tazminat olarak isteyebilir ise de bu rayiç değerin hangi tarihteki değer olduğu üzerinde durulması gerekir. Yukarıda açıklandığı üzere 28.11.1956 Tarihli, 1956/15 E. 1956/15 K. sayılı içtihadı birleştirme kararı gereğince, her dava açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanacağından dava tarihinden ileri bir tarih esas alınarak tazminat hesabı yapılması mümkün olmayıp somut olayda dava tarihine göre bu hesaplama yapılmalıdır. Davacının dava tarihinden faiziyle rayiç bedelin tahsilini istemiş olması da dava tarihine göre hesaplama isteyen bir talep niteliğini taşıdığından daha ileri tarihten hesaplama yapılması taleple bağlılık ilkesine de aykırı olacaktır.
Yukarıda açıklanan esaslara uygun şekilde inceleme yapılıp tazminata karar verilmesi gerekirken ödenen bedelin güncellenmesi suretiyle denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapan bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, davacının yukarıda belirtilen esaslara göre tazminat istemekte haklı olduğu, isteyebileceği tazminatın taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin 14/17 si oranında olduğu kabul edilerek bilirkişi tarafından taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olarak hesaplanan 285.507,00 TL'nin 14/17 si olan 235.123,41 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kısmen kabul edilerek bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılıp ilk derece mahkemesi kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan taşınmazın rayiç değerinin hüküm tarihine en yakın tarihe göre belirlenerek karar verilmek üzere bozma yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.