MAHKEMESİ : Denizli Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/708 E., 2025/762 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Köyceğiz 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/171 E., 2024/577 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 21.12.2020 tarihinde yapılan sözleşme ile davalıya ait ... İlçesi, ... Mahallesi, 3719 parsel sayılı taşınmaz üzerine davacı tarafından arsa payı karşılığında bina yapıldığını, ancak davalı tarafından vekaletname verilmemesi nedeniyle davacının taşınmazda kat irtifakı kuramadığını ve yapı kullanma izin belgesi alamadığını, kat irtifakı tesisi için hazırlanan yönetim planında davalıya verilecek olan iki adet dükkânın arsa payının 516/880, davacıya verilecek olan dört adet dairenin arsa payının 364/880 olarak belirlendiğini, davacı inşaatı tamamladığından dairelere isabet eden arsa payına hak kazandığını ileri sürerek, ... İlçesi, ... Mahallesi, 3719 parsel sayılı taşınmazda 363/880 payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini mümkün olmazsa davalıya ödenen 230.000,00 TL arsa bedeli ile inşaatın yapım bedelinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında imzalanan ön protokolde, inşaatın projesinin ön protokol doğrultusunda hazırlanmasından sonra inşaatın teknik detaylarının belirleneceği noterde resmi şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasının kararlaştırıldığını ve davalının resmi işlemleri tamamlaması için davacıya vekaletname verdiğini, davalının projenin hazırlanmasını ve noterde sözleşme yapmayı beklerken davacının inşaatı yapmakta olduğunu öğrendiğini, davacının inşaatın teknik özelliklerinin belirleneceği noterde resmi şekilde sözleşme yapılmadan inşaata başlayıp bitirmesinin kötüniyetli bir davranış olduğunu, taraflar arasında imzalanan ön protokolün hukuken hiçbir hükmünün olmadığını, protokolün geçerli olduğu kabul edilse bile davacının asli ve yan edimlerini yerine getirmediğini, davacının süresinde inşaatı tamamlamadığı gibi halen dükkânlarda eksik işler olduğunu, tuvalet taşlarının bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında 22.12.2020 tarihinde arsa payı karşılığında inşaat yapımına ilişkin düzenlenen adi yazılı sözleşmenin noterde resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, sözleşmenin tapuya da şerh edilmediği, davacının tapu iptal ve tescil talebinin yerinde görülmediği, sözleşme geçersiz olsa bile sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca davacının davalı lehine geçersiz sözleşme dolayısıyla yaptığı kazandırmaları isteyebileceği, davacının davalıya sözleşme dolayısıyla ödediği 230.000,00 TL ile yapmış olduğu inşaatın bilirkişilerce hesaplanan bedelinin davacıya ödenmesi gerektiği gerekçesiyle davacının tapu iptal tescil talebinin reddine, alacak talebinin kabulüne toplam 6.643.575, 50 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında adi yazılı şekilde imzalanan 22.12.2020 tarihli arsa payı karşılığında inşaat yapımına ilişkin sözleşme resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz ise de, alınan bilirkişi raporu ile davalıya verilecek dükkânların %98, davacıya verilecek dairelerin ise %96 oranında tamamlandığı anlaşılmakla inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması nedeniyle davacı yüklenicinin davalı arsa sahibinden tapu devri talebinde bulunabileceği, bu aşamada şekil eksikliğini ileri sürmenin Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağı gerekçesiyle davalı vekilinini istinaf başvurusunun reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına davacının tapu iptal tescil talebinin kabulüne, dava konusu taşınmazda 364/880 oranında payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında imzalan ön protokolde inşaatın projesinin ön protokol doğrultusunda hazırlanmasından sonra inşaatın teknik detaylarının belirleneceği noterde resmi şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasının kararlaştırıldığını ve davalının resmi işlemleri tamamlaması için davacıya vekaletname verdiğini, davalının projenin hazırlanması ve noterde sözleşme yapmayı beklerken davacının inşaatı yapmakta olduğunu öğrendiğini, davacının inşaatın teknik özelliklerinin belirleneceği noterde resmi şekilde sözleşme yapılmadan inşaata başlayıp bitirmesinin kötüniyetli bir davranış olduğunu, inşatta kullanılacak malzemelerin detayının yapılacak sözleşme ile belirleneceğini, davacının asli ve yan edimlerini tam olarak yerine getirmediğini, inşaatın süresinde yapılarak teslim edilmesinin davacının asıl edimi, inşaatın özen yükümlülüğü dikkate alınarak yapılmasının da yan edimi olduğunu, inşaatın komple tamamlanması için ne kadar süre gerektiği, inşaatın şu anki eksiklerinin neler olduğu, inşaatın bugüne kadar yapılan işlemlerinin inşaat hukuku, imar hukuku vb. mevzuat açısından uygun olup olmadığı, inşaatın süresinde tamamlanmamış olmasından dolayı davalının uğradığı zararın neler olduğu, inşaatta kullanılan malzemelerin detaylı listesi ve kalitesinin ne olduğu hususlarında hiçbir şekilde değerlendirme yapılmadığını, inşaat maliyetinin hatalı ve fahiş hesaplandığını, oysaki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Bayındırlık birim fiyatlarına göre inşaatın yapı gurubu ve metrekaresi üzerinden hesaplama yapılması gerektiğini, ayrıca mali müşavir bilirkişinin davacının ticari defterlerini inceleyerek inşaat için firmalarca kesilen faturaları tespit edip inşaat maliyetini defterlere göre tespit etmesi için görevlendirilmesine rağmen bu yönde her hangi bir tespit yapmadığını, İlk Derece Mahkemesinin kabulü yanlış olduğu gibi, taraflar arasında geçerli bir şekilde yapılmış bir sözleşme olmadığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının da yanlış olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil mümkün olmazsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı alacak istemine ilişkindir.
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Taraflar arasında 21.12.2020 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığında inşaat yapım sözleşmesinde, yapılacak inşaatın bodrum katının tamamının ve giriş katının tamamının 2 dükkân olacak şekilde arsa sahibine verileceği, dükkânların zemine şap atılmış fayansa hazır vaziyette fayans uygulaması yapılmadan teslim edileceği, dükkânlarda bulunan iki adet tuvalet ve banyonun ise bitmiş ve eksiksiz olarak teslim edileceği, dükkânların girişlerinin aliminyum doğrama olacağı, dükkânların üstünün ise müteahhide ait olacağı ve dükkânların üstüne kaç daire yapılacağına müteahhidin karar vereceği ve inşaatın 31.12.2021 tarihinde teslim edileceği kararlaştırılmış olup; yapı kullanma izin belgesinin kimin tarafından alınacağına ilişkin bir düzenlemeye sözleşmede yer verilmemiştir. Bu halde davacı müteahhidin sözleşmede kendisine bırakılmasına karar verilen dairelere hak kazanabilmesi için davalıya verilecek olan dükkânları sözleşmeye uygun bir şekilde eksiksiz ve kullanıma hazır vaziyette tamamlamış olması gerekir.
Mahkemece keşif yapılmak suretiyle alınan bilirkişi raporunda, binanın iç ve dış cephe boyalarının tamamlandığı, bahçe duvarlarının örüldüğü fakat bahçe kullanım alanları düzenlemesinin henüz tamamlanmadığı, dış kapısının mevcut olup, henüz montajının yapılmadığı, binanın içindeki bodrum katına inen ve 1. kata çıkan merdivenlerin döşendiği ancak korkulukların takılmadığı, zemin kattaki depolu dükkân ile deposuz dükkânın kapıların alüminyum doğramalı, zemine şap atılmış fayansların döşenmemiş olduğu, duvarların boyalı olduğu, sadece tuvalet kısmındaki tuvalet taşlarının yapılmadığı bu haliyle %98 oranında tamamlanmış olan dükkânların kullanılabilir durumda olmadığı tespit edilmiştir.
O halde mahkemece davacı tarafa sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde davalı arsa sahibinin kullanımına uygun bir şekilde dükkânlardaki eksikleri gidermesi için süre verilmesi ve verilen sürede eksik ve ayıpların giderilmesi ya da iş bu bozmadan sonra verilecek olan karar tarihine en yakın tarihte ayıpların ve eksikliklerin mahalli piyasa rayiç bedelleri üzerinden giderim bedelleri hesaplanarak davalıya ödenmek üzere mahkeme veznesine depo ettirilmesi ve sonrasında şimdiki gibi davacının tapu iptal tescil davasının kabulüne aksi halde terditli talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ve yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerektirmiştir.
VI. KARAR
1-Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan sebeplerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2-Yukarıda 2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz isteminin kabulüne,
3-Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
4-Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,02.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.