MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1504 E., 2025/100 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 6. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/313 E., 2023/186 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekillerince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davalılar vekillerinin duruşma isteğinin miktardan reddine, temyiz dilekçelerinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; dava dışı arsa sahiplerinden ...ile davalı ... Ticaret A.Ş. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, devamında ... Ticaret A.Ş.'nin inşaat sözleşmesini .... Tur. A.Ş.'ye arsa sahibinin de muvafakati ile devrettiğini, davacının da sunulan temlikname ile ...'in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği payına düşen tüm bağımsız bölümleri satış yolu ile temlik aldığını, aynı şekilde satış nedeniyle hem arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden, hem de 20.03.2014 tarihli devir sözleşmesinden kaynaklanan tüm hakları da temlik alındığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 8. maddesi gereğince inşaatın süresinin temel ruhsatının alım tarihinden itibaren 36 ay olduğunu, temel ruhsatını, işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 3 ay içinde alınamazsa, bu 3 ayın sonundan itibaren 36 aylık sürenin işlemeye başlayacağını, sözleşmenin imza tarihi olan 27.08.2010 tarihinden itibaren yaklaşık 7 yıllık bir süre geçmesine rağmen inşaatın yapı kullanma izninin halen alınamadığını, taraflarınca inşaatın durumunu öğrenmek adına yaptırılan tespitte inşaatın tamamlandığı ve kullanıma hazır olduğunun belirlendiğini, davalıların halen yapı kullanma iznini almadıklarını, Büyükçekmece 1. İcra Dairesi'nin 2017/9217 Esas sayılı dosyasıyla 27.11.2013 tarihinden 27.05.2017 tarihine kadar her ay ... kira alacağının tahsili için genel haciz yoluyla ilâmsız icra takibi başlatıldığını, borçluların vekilleri aracılığıyla takibe, borca ve ferilerine itiraz ettiklerini belirterek, davalıların Büyükçekmece 1. İcra Dairesi'nin 2017/217 Esas sayılı dosyasına yaptıkları haksız itirazın iptali ile takibin devamına, davalılar aleyhine %20 inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... İnşaat Proje Taah. Tur. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, temlik sözleşmesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil ve usulüne uygun yapılmamasından dolayı geçerlilik şartını taşımadığını, davacının iyiniyetli olmadığını, tapudaki devirlerin temlik sözleşmesinden çok önceki bir tarihte yapıldığını, söz konusu adi yazılı temlik sözleşmesinin işbu davanın açılması için hazırlandığını, sözleşmedeki teslim süresinin henüz dolmadığını, davanın reddini ve kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
2. Davalı ... Ticaret A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davacı şirketin aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, temlik sözleşmesinin geçerli olmadığını, kendilerinin de muvafakati bulunmadığını, sözleşmedeki teslim süresinin dolmadığını, büyükşehir belediyesince yeni imar planı yapılana kadar inşaatların durdurulmasına karar verildiğini, yeni imar planının kabul edilmesi ve uygulanmasının ardından işlemlere devam edilebildiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer davalıya devir edildiği tarihte zaten teslim süresinin sözleşmeye göre dolmuş olduğunu, ancak arsa sahibinin bu yönde herhangi bir itirazı ya da talebi olmadığını, süreçten haberdar olduğunu, bu durumu gecikmeyi kabul ettiğini, devir sözleşmesi ile 36 aylık sürenin yeniden başladığını, Haziran/2017 itibariyle iskân başvurusunda bulunulduğunu, davacının yaptırdığı Nisan/2017 tarihli tespit ile de binaların tamamlandığı ve kullanıma hazır olduğunun tespit edildiğini, edimin süresinde ifâ edildiğini, arsa sahibinin davacı şirketin yetkilisi ve hissedarı olduğunu, bu nedenle davacı şirketin de tüm süreci bildiğini, davanın reddini ve kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının haklarını temlik aldığı ...ile davalılardan İhlas İnşaat arasında akdedilen 27.08.2010 tarihli sözleşmede ...'e 19.5 adet bağımsız bölüm düştüğü ve bundan ... talep haklarının davacıya geçtiği, diğer davalı ... İnşaat'ın 20.03.2014 tarihinde borca katılarak teslimden TBK 201 gereğince müteselsil sorumlu hale geldiği, teslim tarihi bakımından imar ile ilgili sorun yaşandığına ve yapı ruhsatı dahi almadan inşaatın yapımına başlayan İhlas İnşaatın bu savunmalarının basiretli davranma yükümlülüğüne uygun olmadığı için itibar edilemeyeceği ve kusurlu sonraki imkansızlık halinin ortaya çıktığı, kusurlu sonraki imkansızlığın borcu sona erdirmediği, bu nedenle 19,5 adet bağımsız bölüm için aylık 750,00 TL'den toplam 1.4625,00 TL gecikme tazminatına ilk sözleşmenin 8. maddesine göre 27.11.2013 tarihinden takip tarihine kadar 43 ay için başlatılan ilamsız takibe itirazın yerinde olmadığı belirtilerek davanın kabulü ile takibe yapılan itirazın iptali ile takibin aynı asıl alacak miktarı üzerinden takip tarihinden itibaren işlemiş yasal faiziyle birlikte kaldığı yerden devamına, ticari faiz uygulanmasına yer olmadığına, asıl alacak miktarı üzerinden %20 tutarında belirlenen 125.775,00 TL icra inkâr tazminatının davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... İnşaat Proje Taah. Tur. A.Ş. vekili ve davalı ... Ticaret A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tevhit işlemleri ve ilgili belediyenin binanın yapılacağı bölgede ruhsatın gecikmesine ilişkin Esenyurt Belediyesine yazdığı müzekkereye verilen cevapta belediyenin ilgili bölgede ruhsat verilmesinin bir süre durdurduğuna ilişkin bir karar olmadığı bildirildiği, davalıların, arsa sahiplerinin Esenyurt Belediyesi ile olan ilişkilerinin çok iyi olması ve Belediye yetkililerinden alınan söze istinaden, üç aylık süre içinde tevhid ve yapı ruhsatı süreçlerinin bitirileceğini öngörerek sözleşmeyi akdettikleri, bu nedenle yapı ruhsatını almadan inşaata başladığı, sözleşme imzalandıktan ve inşaata fiili olarak başlandıktan sonra, ... Belediyesi ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi arasında imar problemlerinin ortaya çıktığı ve ...'ta inşaatların durduğunu iddia ederek sorumluluktan kurtulmasının hukuken korunmayacağı belirtilerek başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davalı ... İnşaat Proje Taah. Tur. A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde;
a. Davacı şirketin dava ehliyeti bulunmadığını,
b. Davalı ... İnşaat A.Ş.’nin sorumluluğunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devir tarihi ile ileriye dönük başladığını,
c. Dava konusu inşaat sözleşmesindeki 10 no.lu parsel ile paylaşılan projenin yapılabilmesinin mümkün olmadığını,
d. 2010 yılında düzenlenen ve inşaat bitim süresi 27.11.2013 olduğu iddia olunan inşaat sözleşmesinin, dava dışı arsa sahipleri tarafından 20.03.2014 tarihinde davalı ... İnşaat A.Ş.’ye devredildiğini,
e. İcra inkâr tazminatına hükmedilmesinin hatalı olduğunu,
f. Kararın gerekçesiz olduğunu beyan etmektedir.
2. Davalı ... Ticaret A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde;
a. ...t'taki imar sorunu sebebiyle inşaat ruhsatı alınamadığını, evrak olarak, tarih ve sayısı olan, imzalı bir durdurma kararı olmadığını, ancak uygulamanın bu şekilde olduğunu, kamuoyunda da bilindiğini, yapılacak araştırma ile o döneme ilişkin haber kaynaklarında bu yönde bir çok habere rastlanacağını, adli ve idari yargıda açılan bir çok dava ile imar ve ruhsat işlemlerinin askıda kaldığını, inşaat ruhsatının, 2013 yılında İBB tarafından .. için yapılan yeni imar düzenlemesinden sonra alınabildiğini, imar problemlerinin davalı şirketin sorumluluğuna yüklenmesinin hukuken hatalı olduğunu, inşaatın durmasına neden olan gelişmelerin, davalı şirketin öngöremeyeceği ve kontrolü dışında kalan bir durum olduğunu, önceden kestiremeyeceği ...'ta yaşanan imar problemi nedeniyle sorumlu tutulmasının, mücbir sebep veya beklenmeyen hal ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini, objektif imkansızlık halinde yüklenicinin sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını,
b. Sözleşmedeki inşaat süresinin, devir sözleşmesinin yapıldığı tarihten önce dolduğunu, devir sözleşmesinden sonra sözleşmedeki inşaat süresinin uygulanmasının mümkün olmadığını, diğer davalı ... inşaat sözleşmeyi devralırken, inşaat süresine ilişkin maddenin de, devir tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğini, zira devir tarihi itibariyle şekli olarak bakıldığında sözleşmedeki sürenin dolduğunu, arsa sahiplerinin bu devre muvafakat etmekle inşaat süresini de zımni olarak yenilediklerini,
c. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği andaki imar durumuna aykırı ise, TBK'nın 27. maddesine göre geçersiz olacağını,
d. Davacı şirketin, devir tarihinden itibaren talepte bulunabileceğini,
e. İcra inkâr tazminatına hükmedilemeyeceğini,
f. Davacı şirketin aktif dava ehliyetinin olmadığını beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, gecikme nedeniyle kira alacağının tazmini için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.
Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalılar vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı harçların temyiz eden davalılara ayrı ayrı yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,01.04.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.